九月的最後一天，不得不說，真的非常適合翹班了。
別問大嘴為何最近高產似那啥（那啥是啥，也不准問
），不過是翹班到西湖邊上喝茶時，就突然想跟大家分享分享，這突如其來的思緒。
前兩天剛寫了《9月惠州：“三昧真火”還是虛火？》，後臺就有不少兄弟們留言，對惠州房價、限價令有什麼看法。
這話題就跟大嘴媳婦親戚來的那幾天一樣，敏感又脆弱。但身為一個地產界的好男人，當然得時刻關注。
說到惠州房價，就不得不提2015年年末至2016年年中的這段時期——成交打雞血、房價吃炫邁，一路走紅，屢破紀錄，根本停不下來。
與此同時，大嘴也在一直密切關注著惠州市場，先後寫了《黎明時刻，惠州樓市翻了個身》、《對不起，惠州房價，已經回不去了！》、《惠州5月房價又暴漲，劈你的雷已在路上——雷，請冷靜！》，與大家一起分析、預判惠州市場。
而事實也屢次證明，大嘴的判斷是正確的。
直到限價令出臺，這一場瘋狂到不健康的惠州樓市“運動”，才開始退燒。
如今限價令已出臺三年，即將到期。市場備案價略有鬆動，人人都在討論房價是否將再次上漲......
雖前有官方的回應——“限價令不會取消”，但大嘴仍然想對兄弟們提出的這些疑問，進行一一分析。
不負這西湖美景，大嘴就此放下茶杯，帶著大家，一起悠哉悠哉地跑火車！
One
限價三年，火爆成交下
惠州房價還沒跑贏內地縣城
惠州限價三年，可以說成效顯著，先看兩組數據：
1
2017年惠州年度成交14.95萬套、2018年成交152396套，惠州連續兩年獲得全省成交第一。
2
據中原數據統計，惠州2017年全市均價約10604元/㎡，2018年約11211元/㎡，截止至2019年6月，惠州全市均價約11181元/㎡。三年環比漲幅僅5.72%。
限價三年以來，惠州因為不限購且價格屬灣區城市低窪，樓市成交量暴漲，連續兩年成為全省成交第一。
在這種暴增的市場成交中，惠州的均價仍保持穩定水平。
相對比其他內地城市，如河南洛陽，2017年均價約6548元/㎡，截至2019年8月，均價已上漲達8396元/㎡。對比2017年房價環比上漲28%。
江蘇徐州市，即便是出臺了限價政策，仍然無法阻止其房價上漲。截至2019年8月，徐州房價已連漲43個月（這是怎麼做到的？
）。
又如江西蓮塘鎮，截至8月其新房均價12150 元/m² 。
成交爆漲還不限購的前提下，惠州三年房價因限價政策還未能跑贏隔壁省的縣城房價，大嘴竟不知該哭還是該笑。
同樣嚴控樓市的深圳，在限價這條路上亦艱難前進著。
據中原數據，2017年深圳全市均價約54445元/㎡，截止於2019年6月，均價已下降到51725元/㎡，環比下降4.99%。（在粵港澳大灣區、先行示範區這些規劃利好下，深圳限價效果能達如此，真的不容易啊！
）
在此，大嘴代表老百姓們為相關部門的努力致謝，辛苦你們了！
Two
開發商三年壓抑的衝動
VS最近“突然的自我”
三年來，惠州開發商幾乎沒有一天，不做夢夢見備案價放開。
然而現實卻是——購房者躺贏三年平穩價格期。
三年以來，購房者能低價購房機會真的有太多太多。如果不幸錯過，請自行回家面壁。
開發商漲價的衝動，在過去三年，就化身過：額外加價、捆綁車位、加裝修款、收喝茶費等多種形式，並以階段性乃至長期的週期時間存在過。
尤其是在市場成交極其活躍的2017、2018兩年。
市場走紅讓開發商們按耐不住漲價的衝動。直到今年，隨著市場降溫，加上政府嚴查，才趨於正常。
但這三年，還是不斷有個盤備案價捅破價格天花板的事例。
與深圳坪山一路之隔的大亞灣富康·錦繡壹號，在2016年6月就捅破了全市價格天花板。其備案價備至均價約19000元/㎡，並在此後再無下調過。
截圖來源惠民之家▲
金山湖的惠州
隆生金山湖中心，首批產品約15000元/㎡的備案均價，刷新了區域價格新高……
截圖來源惠民之家▲
近三個月，更是有樓盤備案價悄然提高的消息。
有消息稱，惠州樓盤備案價悄然上漲，幅度不超過10%。對比此前房價每年環比上漲幅度，還算合理。
限價三年，開發商從今年9月份開始，突然就“自我”起來了。甚至一些個盤，還著意釋放限價將取消的信息。
但官方闢謠證實“大幅放開”仍然是幻想。
Three
限價三年，
市場和產品付出了哪些代價？
時至今日，2016年“930調控”，已經整整三年了。
限價令作為樓市調控手段中的“雙刃劍”，在平穩市場的同時，也讓市場付出了嚴重不公平競爭的代價。
即按原文件的限價操作，新盤定價，是以同一區域3個月內同類產品的加權平均價為參考。
導致出現了：只要地段一樣，不區分品質和成本投入，一律一條線，統一價格的現象。
有數據統計，截至至今，2019年已有近360家房企倒閉。（這是個讓人憂傷的消息
）
而在一二線城市，也有眾多高價拿地的開發商項目面臨虧損。
這原本屬於正常現象，是開發商自身的判斷和經營失誤。
但在限價政策下，就很難說了。
如果在開發商拿地時，並沒有告知要被限價，而現在又被限在了遠低於市場價格之下，
造成了對土地成本較高、產品投入較高的企業的不公平現象。因此，也有不少新進入惠州，拿地成本高的企業，去年惠州的利潤報表是負數。
另一方面，對於被限價的虧損項目，部分開發商甚至大多數開發商，都採取了消極態度，用各種減配來降低成本。
產品創新動能減弱，簡單複製、嚴控成本，帶來市場整體誕生高品質住宅的幾率降低。 (大嘴已經很久沒有看到惠州市場上，出現讓人眼前一亮的產品了）
這現象，在限價後受影響的項目集體交樓，“維權潮”不斷的2019年（《新惠州式業主維權！》），尤為突出。
除了開發商降低配置、品質下降等因素以外，所謂的“維權”已經漫延到價格領域。
從3月份藍光雍和園維權事件就可見一斑——只要開發商向下調整（如打折），購房者們就要“維權”。
因為限價令給購房者們帶來了強烈的心理暗示：你買到的是政策幫你壓著的最低價格。
另一方面，由於限價政策的實施，很多開發企業不願低價銷售而推遲樓盤上市時間，減少了市場有效供應量。（在大嘴看來，實際上限價政策，是幫助開發企業捂盤惜售。）
Four
取消限價是幻想，
現實或可執行階梯式限價政策
連月以來，“惠州限價令到期，房價即將上漲”、“備案價鬆動，限價令將取消”等各種觀點在民間發酵。（已得到了官方的闢謠否認）
取消限價有違目前“房住不炒”的調控大方針，是不可能的。 所以，大嘴奉勸一句不要被這個幻想欺騙了，做了錯誤的決定。
無論是限購、限售、限貸還是限價這一類短期穩定市場的措施，都不能成為房地產市場迴歸健康、穩定的長久之計。
三年中，無論是民間還是官方，也提出了諸如租售並舉、共有產權等所謂的長效機制思路，但在實際實施過程中，並未取得明顯的效果。
大嘴更看好——在目前階段利用現有的法律法規框架，儘快解決長效機制建立前的現實問題。
不得不提的是“雙限”政策（限地價、限房價）。
首先，“雙限”政策將給購房者非常明確的未來（兩年）預售價格，購房者一種較穩定的價格預期，幫助剛需客更好的判斷行情的趨勢。
同時，也會讓剛需客不會因為買不到一手，而恐慌性高位接盤。
有效緩解二手房倒掛現象。二是“雙限”政策，能夠提前告知成本和收益，讓開發商進行更充分的項目定級和風險評估。
事後“高低配”，“高價低配”等情況會逐漸退出歷史舞臺。
開發商拍地時就提前計算好了利潤空間，基本能保證最起碼的品質。
香港實景圖▲
另外，可參考香港的“雙辣招”政策，從買賣環節入手，增加交易成本，通過稅收限制了非香港永久居民的入市。
政策規定，非香港永久性居民和所有公司購房需繳納15％的“買家印花稅”；在香港購買住宅3年內賣房需支付10％-20％的“額外印花稅”。
新加坡實景圖▲
亦可參考新加坡買房，根據購房人的身份不同，需繳納“額外印花稅”。
其中，新加坡公民二套住宅需繳納12%，三套及以上住宅需繳納15%，外國人在新加坡買房則需要繳納20%。
這樣的法律或政策，雖然不是長效機制的全部，但至少能夠大幅度抑制投資和投機行為，法理沒有障礙，容易設立和通過。
中國房地產市場的長效機制，一定是土地制度、金融制度、稅收制度、住房保障等一系列基本制度的改革（如房地產稅）。
但這個過程將複雜而艱鉅，且道路漫長。
說回惠州。房價暴漲，或持續下滑，對惠州而言，並非是個好事。
粵港澳大灣區規劃的大背景，未來的惠州將迎來人口海量導入，規劃利好不斷兌現，城市發展持續向好的前提下，惠州的價值也已逐步體現。
房價不漲，惠州的價值可能就被侷限於此；房價略微上漲，也是惠州價值被髮掘的表現之一。
換個角度，誰說高位橫盤並微幅上漲，不是惠州樓市最好的安排呢？
