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2020年將是房地產市場收併購的一個大年，疫情的發生及其影響的不斷擴散，加速了這個進程。
據不完全統計，2020年一季度，以工商股權變更為時間節點，TOP10房企已完成超60宗收併購交易，其中恆大、萬科、融創佔據前三位，在這些收併購中，有41%是新收購項目，剩餘59%為增持項目股權。
從增持項目股權的情況，TOP10房企在增持後大多都對項目實現了90%以上的絕對控制權，這也意味著原來小股東的退出，其中不乏一些中小房企。經濟環境的不確定性加速了中小型房企的套現離場。
如果說，以往的收併購，更多是“大魚吃小魚”，從2019年起，房地產行業的收併購開始出現“大魚吃大魚”的現象，進入2020年，這樣的情況將變得更加頻繁，未來百強房企之間的大合作、大併購，也可能變得越來越多。
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2020年，受疫情影響，行業資金鍊進一步承壓，可持續增長面臨挑戰，尤其是部分中小型房企，資金鍊承壓嚴重，短期內或將面臨財務困境。
從總體數據來看，2020年一季度，與房地產開發相關的收併購總數低於去年同期，一方面是由於疫情影響，另一方面也與早期性價比較高的優質標的被不斷消化，獲取優質項目的難度加大有關。
除一季度已經交割完成的交易外，2020年至今新增的收併購交易也不少，包括世茂集團宣佈收購福晟集團87個項目、綠城增持新湖中寶所持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權、新加坡豐隆收購重慶協信等，2020年的三分之一還沒過完，行業內的收併購已如火如荼。
012020年是收併購機會之年
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在剛剛過去不久的房企業績發佈會上，不少房企表示2020年是收併購的機會之年，將會出現一個大的併購潮。
中海地產董事局主席顏建國表示，多渠道獲取土地是必須的，希望能夠增加這方面機會。去年中海地產新增的權益土地中，非公開市場渠道獲取的比例達15%。
世茂集團在2019年成為地產界收併購的一匹黑馬，2020年初，又宣佈以最大股東的身份操盤收購福晟集團的87個項目。世茂房地產副主席、總裁許世壇在業績會上表示，2020年拿地機會會增多，但是一季度的土拍價格偏貴，因此以後依然會關注多元化拿地途徑。
新城控股董事會主席兼非執行董事王曉松也表示他們每週都有周例會討論收併購的項目，希望抓住疫情對融資造成的收緊情況，在收併購方面多排鋪。
有房企加大收併購力度，也有房企不得不為過去的盲目買單，出售不合適的項目。2019年，禹洲地產曾出售過四個項目。對此，禹洲在其業績會上表示，這是對過往盲目追求過快增長而高成本持有項目的錯誤糾正。未來禹洲地方要開始追求利潤導向，2020年買地預算全口徑500億左右，不侷限在公開市場拍賣拿地，會加大收併購、產城勾地和城市更新業務。
與大多數房企的積極不同，融創中國董事長孫宏斌認為，今年的併購機會肯定比往年大很多，融創內部把它定義成洗牌年，遠遠超過任何一輪機會，但是優質標的不是很多。現在出現困難的公司，一類是因為這幾年拿的地太貴了，公司流動性壓力特別大，但又沒有太大的價值，不是一個好的標的；第二類是公司持有的資產太重；還有一類是佈局的三四線城市太多。目前融創的土儲存量大質量高，不需要在近幾月搶地，會選擇判斷更好時機出手。過去幾年，融創中國有超過60%的土儲通過收併購方式獲取，堪稱業內“併購王”。
02“大魚吃大魚”成新常態
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事實上，自2016年以來，由於土地市場調控常態化，各城市在土地出讓中設置不同程度的條件限制，疊加部分熱點區域土地招拍掛市場競爭激烈，起拍價高居不下，房企拿地面臨高門檻、高溢價的困境。
越來越多房企通過收併購獲取項目資源，擴充自身的土地儲備。從當前參與收併購房企的戰略意圖來看，快速擴充土儲與加快規模擴張是其最主要的動力。
如融創自2016 年開始減少在公開市場拿地，全面開啟收併購拿地模式，全年新增土地土地儲備5394 萬平方米，其中收併購佔到2/3。此後2017-2019 年，融創收併購持續發力，交易額連續三年在行業領先。涉及綠城、佳兆業、金科、雨潤、萬達文旅、樂視、泛海、新湖中寶、雲南城投等多家知名企業及多起併購事件。
相比於融創超過60%土儲來源於收併購，世茂的併購基因並不深，2019年初許世壇正式接過管理權杖後，企業再次向前十衝擊，年內完成收購泰禾、萬通、明發、粵泰等公司項目合計21宗併購交易，涉及交易總價款202.14億元。世茂更偏向於和其他企業大規模戰略聯合，2019年僅從泰禾和粵泰合作中就收穫17宗項目，涉及價款約148.59億，佔比高達四分之三。2020年伊始，世茂再次牽手福晟，以最大股東的身份操盤收購福晟集團的87個項目。
在行業增速放緩的背景下，通過收併購實現項目並表在某種程度上的確會成為房企實現銷售規模擴張的快速通道。特別是收購一些在建項目，可以有效縮短項目的開發週期，快速形成銷售，從而作用到企業業績上。
我認為，目前一季度新增的收併購數量相對較少，部分還是去年延續下來的量，從二季度開始應該會出現一定的提升，這主要是由於在疫情之後，會產生許多企業調整、清算，由此一來，合作和併購案例可能會增加，在行業預期下，部分房企通過收併購方式拿地和項目的比例可能會上升，收併購也將正成為規模房企開拓市場、獲取土地儲備的重要手段，“大魚吃大魚”的現象，也將成為新常態。
值得一提的是，收併購除了對房企的現金流有著高要求，也考驗房企的運營、品牌建設、項目操盤等各方面能力，是一場綜合實力的較量。房企在收併購前期應提前關注管理、政策、債務等多層面的風險因素，並做好預期風險的控制防範工作。
隨著新冠疫情在全球蔓延，整體經濟形勢也已進入歷史低位，對規模房企而言，當下的確是尋求收併購、合作的好機會，資金充裕的房企可伺機而動，抓住窗口期。
