不好意思，主编想先做个小调查
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文 | 《地产小王子》创始人 程立
疫情对我们的经济和生活造成了巨大的影响。楼市的交易被按下暂停键后，整个市场处于冻结状态，很多的问题尚未显露。但租赁市场中的矛盾已经爆发。
部分住房租赁企业，不尊重契约精神，毫无担当，借着疫情转嫁自身经营风险，从中牟利，使得租客与房东怨声载道，社会影响恶劣。
1
杭州发布《通知》，
明确疫情期间租金减免问题的要求
为了规范市场，抗击疫情，2月13日，杭州市住房保障和房产管理局与杭州是市场监督管理局联合发布《关于进一步加强疫情防控期间住房租赁企业管理的通知》（以下简称《通知》）。
其中第二部分的第（六）条中明确规定如下：
疫情期间，租赁各方当事人在公平、自愿、合法基础上可就租金等减免进行协商。住房租赁企业与房东就租金减免协商未达成一致的，不得单方面停止支付房东租金；协商一致的，住房租赁企业应将房东减免的租金全部惠及租客，并在租客应付租金中直接予以体现。
这给了房东、租客以及第三方住房租赁企业（长租运营方）解决实际问题的模板。相当于宣告了蛋壳等住房租赁企业单方面要求免除房租是不合规的。
《通知》第三部分第（七）条规定：
对违反《通知》的住房租赁企业，可采取约谈、通报、暂停合同网签备案、移出住房租赁试点企业名单、申报财政扶持资金时酌情扣分等措施进行处理，存在其他违法违规行为的，由相关部门依法处理。
住房租赁企业单方面免除房租的做法已经违背了合同的约定，但往往由于合同纠纷需要通过法律手段才能争取到房东方的权利，费时、费力，很多人只能忍气吞声，吃亏了事。
杭州市的这个通知，使得房东们在法律保障的基础上，又多了一条行政监管投诉的途径。使得大家能更快、更有效地保障到自己的合法权利。
2
部分长租品牌不思悔改，变本加厉，
房东和租客，同时成为弱势群体
租赁交易中，一般房东是强势群体，租客处于弱势。没想到这一次疫情下，房东和租客统统都成了弱势群体。
某些作为二房东的房屋租赁企业，主要是一些长租运营单位，反倒成了强势群体。
从春节后，就有不少房东网上反映，被长租公寓运营方告知免除房租。
不协商，单方面强制拒付房东租金，违背了长租品牌与房东之间的代管协议，不尊重契约精神的表现。
更何况，某些长租品牌，一边要求房东免房租，另一边又一分不少的照收租客租金。或者是要求房东免疫情期间全部房租，却只给租客免部分租金，中间赚取差价。
这样的做法，遭到房东和租客的双面投诉，并被大众在网上大面积曝光。
随着舆论的进一步发酵，相关租赁单位不但不思悔改，还变本加厉。
网上最新的消息是，某住房租赁企业，一面以房东为借口，要求租客退租或者转租，重新签订租赁合同，同时提升租金。另一方面，骚扰式的反复致电房东，“协商”免租金及解除托管合同。
对租客的理由五花八门。房东不租了，疫情不可抗力、房东因为疫情要收回房子等等，总之拿房东当挡箭牌。
在明知道如今的时间点，租客无法返回租赁房搬家，也无法找到新的房源的情况下，逼迫租客与其重新签订合同，以达到增加房租收入的目的；或者逼迫租客退租，以达到侵吞已付房租的目的。
对房东，美其名曰协商，实则反复电话骚扰，威逼利诱。大有不答应协商目的，不放过的架势。
他们吃准了大部分房东不会愿意为了几个月房租的事情打官司的心理，又反复以公司资金链紧张；公司如果倒了房东也拿不到钱；之前租客已经租下的房子，也不能直接收回等所谓的“交心”之说，进行洗脑式的协商。
甚至有工作人员站在所谓的道德制高点，对房东进行劝解，说如果该房屋租赁企业倒了，会有多少员工失业。
牙尖嘴利的把根据合同约定，合法收取租金的房东，控诉成了导致他人失业、增加社会不稳定因素的罪魁祸首。
3
长租公寓纷纷暴雷的原因
由于疫情，很多租客无法回到租住的房子内。一边支付房租，一边又不能住。
人非草木，孰能无情。这样的情况下，我想大部分的房东，都愿意与租客共同承担疫情带来的损失。
正如杭州市发的《通知》中规定的，“房东减免的租金全部惠及租客，并在租客应付租金中直接予以体现”。
但房屋租赁企业自身的运营，与房东和租客何干？
经营企业本就有风险，这些是企业应该自负盈亏的内容。
之前并无疫情，不少长租公寓纷纷暴雷。究竟是什么原因呢？
原来，不少租赁企业因为急于扩张，为了抢占市场份额，烧着投资者的钱，盲目签约大量房源。
在后续的运营中，因为拿下房源成本过高，市场需求不足等原因，不能及时出租或者只能亏损出租。
造成经营过程中，入不敷出，最终纷纷暴雷。
可以说，之前的长租公寓模式，不够规范，本身就极度依赖现金流，抗风险能力较弱。
现在碰上疫情，加大了住房租赁企业的运营负担，的确引发了不少企业破产的危机。
4
可笑的巨婴思维
这些企业因为一面向房东支付房租，一方面因为疫情，大量拿下的房源无法及时租出去，空置造成亏损。资金周转困难，就突然成了嗷嗷待哺的巨婴。
这些患了巨婴症的企业，处理问题时，完全以自我为中心，不尊重合同约定，不重视社会效应，对人对己两套标准。
我们来看看，他们自以为是的理由，有多么可笑。
1、我们资金链紧张，公司万一倒了，你们也拿不到钱。
这就好比一个借钱不还的无赖，撒泼打滚的告诉你说，借的钱做生意亏了，你现在得继续接我新的钱，如果不借，我就倒闭了，你前面的钱也就别想要回来了。
2、公司万一倒了，那么多员工怎么办啊？
经营的企业倒闭，导致员工失业，那自然应该企业负责，难道因为要救活这家企业，让人强买强卖的消费？由租客和房东来给企业买单？
赚钱的时候会把利润都分给房东和租客吗？不会。那亏欠了，就要别人给你贴补？
3、这么多员工失业，造成的社会影响就大了。
这种言论，大有一种将员工失业暗示成影响社会稳定的事儿，这是不是绑架是什么？
可惜，他们的如意算盘打错了。杭州市的《通知》中明确表示，对违反《通知》的住房租赁企业，可采取的措施。
不要用员工失业来道德绑架。没有诚信的企业就该倒了。
你若经营不好，自然会有龙头企业来低价收购。别老想着用别人的钱贴补自己的。做生意就要有亏得准备。同时，这样的企业及经营者，应该上大数据的黑名单，以后也别想换个马甲再入市场。
5
建议与租赁行情展望
疫情对我们生活、学习、工作造成巨大影响，每个人都深有体会。
这种时候，如果是诚意相商，我想应该能够得到房东、租客双方的理解，予以一定的支持。
我自己不久前刚收到我爱我家的致电，希望协商部分租金的减免问题，但之前约定的房租仍然按时支付。
这一种积极的态度，首先就让人对其产生一种信赖感。
按合同约定执行，积极协商，达成一致后，出具体方案，把减免的房租全部补贴给租客，这才是有担当的企业应该做的事。
杭州市的这一份《通知》，给了杭州的租赁市场可以参照执行的模板，化解了房东、租客与第三方住房租赁企业之间的矛盾，对市场的规范和稳定起到了重要作用。
但是，由于部分企业之前不计成本拿下过量房源，导致资金周转困难的，政府部门也应及早介入，采取牵线搭桥、资金引入、转让分流房源、减免延迟税费等手段，协助其度过难关。尽量避免暴雷事件的发生。
经历过这次的疫情，可能会促使部分人动了买房的念头，但短期内对租赁市场影响并不大。疫情过后恢复生产，租赁市场会较快复苏。
今年的租赁市场会有较大的承压。最重要的是将有大量一手新房交付。
一方面，前几年购房的这批租客的需求直接消失，另一方面新房交付供应量大增。供需比例会发生变化。
租金和二手房价是有区别的。除了部分投资客会抛售导致二手房价短时间下跌外，大部分二手房东都不会贱卖房子。但很多二手房东如果暂时不住或者不卖，哪怕租金低一些，也会先租出去再说。
因此，整个租赁市场，会因为新房交付量的变化，呈现板块的分化。
简单的说，疫情过后，交付量大的板块租金下行。交付量少的板块，租金会持平，甚至走高。
城区、市中心租金影响不大，近郊，尤其是绕城及中环一带，随着供应量大增，租金下行压力较大。
