不好意思，主編想先做個小調查
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文 | 《地產小王子》創始人 程立
疫情對我們的經濟和生活造成了巨大的影響。樓市的交易被按下暫停鍵後，整個市場處於凍結狀態，很多的問題尚未顯露。但租賃市場中的矛盾已經爆發。
部分住房租賃企業，不尊重契約精神，毫無擔當，藉著疫情轉嫁自身經營風險，從中牟利，使得租客與房東怨聲載道，社會影響惡劣。
1
杭州發佈《通知》，
明確疫情期間租金減免問題的要求
為了規範市場，抗擊疫情，2月13日，杭州市住房保障和房產管理局與杭州是市場監督管理局聯合發佈《關於進一步加強疫情防控期間住房租賃企業管理的通知》（以下簡稱《通知》）。
其中第二部分的第（六）條中明確規定如下：
疫情期間，租賃各方當事人在公平、自願、合法基礎上可就租金等減免進行協商。住房租賃企業與房東就租金減免協商未達成一致的，不得單方面停止支付房東租金；協商一致的，住房租賃企業應將房東減免的租金全部惠及租客，並在租客應付租金中直接予以體現。
這給了房東、租客以及第三方住房租賃企業（長租運營方）解決實際問題的模板。相當於宣告了蛋殼等住房租賃企業單方面要求免除房租是不合規的。
《通知》第三部分第（七）條規定：
對違反《通知》的住房租賃企業，可採取約談、通報、暫停合同網籤備案、移出住房租賃試點企業名單、申報財政扶持資金時酌情扣分等措施進行處理，存在其他違法違規行為的，由相關部門依法處理。
住房租賃企業單方面免除房租的做法已經違背了合同的約定，但往往由於合同糾紛需要通過法律手段才能爭取到房東方的權利，費時、費力，很多人只能忍氣吞聲，吃虧了事。
杭州市的這個通知，使得房東們在法律保障的基礎上，又多了一條行政監管投訴的途徑。使得大家能更快、更有效地保障到自己的合法權利。
2
部分長租品牌不思悔改，變本加厲，
房東和租客，同時成為弱勢群體
租賃交易中，一般房東是強勢群體，租客處於弱勢。沒想到這一次疫情下，房東和租客統統都成了弱勢群體。
某些作為二房東的房屋租賃企業，主要是一些長租運營單位，反倒成了強勢群體。
從春節後，就有不少房東網上反映，被長租公寓運營方告知免除房租。
不協商，單方面強制拒付房東租金，違背了長租品牌與房東之間的代管協議，不尊重契約精神的表現。
更何況，某些長租品牌，一邊要求房東免房租，另一邊又一分不少的照收租客租金。或者是要求房東免疫情期間全部房租，卻只給租客免部分租金，中間賺取差價。
這樣的做法，遭到房東和租客的雙面投訴，並被大眾在網上大面積曝光。
隨著輿論的進一步發酵，相關租賃單位不但不思悔改，還變本加厲。
網上最新的消息是，某住房租賃企業，一面以房東為藉口，要求租客退租或者轉租，重新簽訂租賃合同，同時提升租金。另一方面，騷擾式的反覆致電房東，“協商”免租金及解除託管合同。
對租客的理由五花八門。房東不租了，疫情不可抗力、房東因為疫情要收回房子等等，總之拿房東當擋箭牌。
在明知道如今的時間點，租客無法返回租賃房搬家，也無法找到新的房源的情況下，逼迫租客與其重新簽訂合同，以達到增加房租收入的目的；或者逼迫租客退租，以達到侵吞已付房租的目的。
對房東，美其名曰協商，實則反覆電話騷擾，威逼利誘。大有不答應協商目的，不放過的架勢。
他們吃準了大部分房東不會願意為了幾個月房租的事情打官司的心理，又反覆以公司資金鍊緊張；公司如果倒了房東也拿不到錢；之前租客已經租下的房子，也不能直接收回等所謂的“交心”之說，進行洗腦式的協商。
甚至有工作人員站在所謂的道德制高點，對房東進行勸解，說如果該房屋租賃企業倒了，會有多少員工失業。
牙尖嘴利的把根據合同約定，合法收取租金的房東，控訴成了導致他人失業、增加社會不穩定因素的罪魁禍首。
3
長租公寓紛紛暴雷的原因
由於疫情，很多租客無法回到租住的房子內。一邊支付房租，一邊又不能住。
人非草木，孰能無情。這樣的情況下，我想大部分的房東，都願意與租客共同承擔疫情帶來的損失。
正如杭州市發的《通知》中規定的，“房東減免的租金全部惠及租客，並在租客應付租金中直接予以體現”。
但房屋租賃企業自身的運營，與房東和租客何干？
經營企業本就有風險，這些是企業應該自負盈虧的內容。
之前並無疫情，不少長租公寓紛紛暴雷。究竟是什麼原因呢？
原來，不少租賃企業因為急於擴張，為了搶佔市場份額，燒著投資者的錢，盲目簽約大量房源。
在後續的運營中，因為拿下房源成本過高，市場需求不足等原因，不能及時出租或者只能虧損出租。
造成經營過程中，入不敷出，最終紛紛暴雷。
可以說，之前的長租公寓模式，不夠規範，本身就極度依賴現金流，抗風險能力較弱。
現在碰上疫情，加大了住房租賃企業的運營負擔，的確引發了不少企業破產的危機。
4
可笑的巨嬰思維
這些企業因為一面向房東支付房租，一方面因為疫情，大量拿下的房源無法及時租出去，空置造成虧損。資金週轉困難，就突然成了嗷嗷待哺的巨嬰。
這些患了巨嬰症的企業，處理問題時，完全以自我為中心，不尊重合同約定，不重視社會效應，對人對己兩套標準。
我們來看看，他們自以為是的理由，有多麼可笑。
1、我們資金鍊緊張，公司萬一倒了，你們也拿不到錢。
這就好比一個借錢不還的無賴，撒潑打滾的告訴你說，借的錢做生意虧了，你現在得繼續接我新的錢，如果不借，我就倒閉了，你前面的錢也就別想要回來了。
2、公司萬一倒了，那麼多員工怎麼辦啊？
經營的企業倒閉，導致員工失業，那自然應該企業負責，難道因為要救活這家企業，讓人強買強賣的消費？由租客和房東來給企業買單？
賺錢的時候會把利潤都分給房東和租客嗎？不會。那虧欠了，就要別人給你貼補？
3、這麼多員工失業，造成的社會影響就大了。
這種言論，大有一種將員工失業暗示成影響社會穩定的事兒，這是不是綁架是什麼？
可惜，他們的如意算盤打錯了。杭州市的《通知》中明確表示，對違反《通知》的住房租賃企業，可採取的措施。
不要用員工失業來道德綁架。沒有誠信的企業就該倒了。
你若經營不好，自然會有龍頭企業來低價收購。別老想著用別人的錢貼補自己的。做生意就要有虧得準備。同時，這樣的企業及經營者，應該上大數據的黑名單，以後也別想換個馬甲再入市場。
5
建議與租賃行情展望
疫情對我們生活、學習、工作造成巨大影響，每個人都深有體會。
這種時候，如果是誠意相商，我想應該能夠得到房東、租客雙方的理解，予以一定的支持。
我自己不久前剛收到我愛我家的致電，希望協商部分租金的減免問題，但之前約定的房租仍然按時支付。
這一種積極的態度，首先就讓人對其產生一種信賴感。
按合同約定執行，積極協商，達成一致後，出具體方案，把減免的房租全部補貼給租客，這才是有擔當的企業應該做的事。
杭州市的這一份《通知》，給了杭州的租賃市場可以參照執行的模板，化解了房東、租客與第三方住房租賃企業之間的矛盾，對市場的規範和穩定起到了重要作用。
但是，由於部分企業之前不計成本拿下過量房源，導致資金週轉困難的，政府部門也應及早介入，採取牽線搭橋、資金引入、轉讓分流房源、減免延遲稅費等手段，協助其度過難關。儘量避免暴雷事件的發生。
經歷過這次的疫情，可能會促使部分人動了買房的念頭，但短期內對租賃市場影響並不大。疫情過後恢復生產，租賃市場會較快復甦。
今年的租賃市場會有較大的承壓。最重要的是將有大量一手新房交付。
一方面，前幾年購房的這批租客的需求直接消失，另一方面新房交付供應量大增。供需比例會發生變化。
租金和二手房價是有區別的。除了部分投資客會拋售導致二手房價短時間下跌外，大部分二手房東都不會賤賣房子。但很多二手房東如果暫時不住或者不賣，哪怕租金低一些，也會先租出去再說。
因此，整個租賃市場，會因為新房交付量的變化，呈現板塊的分化。
簡單的說，疫情過後，交付量大的板塊租金下行。交付量少的板塊，租金會持平，甚至走高。
城區、市中心租金影響不大，近郊，尤其是繞城及中環一帶，隨著供應量大增，租金下行壓力較大。
