大家可能还记得，2018年初，出现了一轮大范围的房租价格上涨，一度租金同比上涨达到了20%，至今仍令很多人心有余悸。当时我们就做了一期节目（相关链接：树泽：中国长期租金历史规律与趋势），分享了一个重要的租金规律，以帮助大家化解心中焦虑。这两天在新闻里听到，多数城市出现了房屋租金下降或走平的消息。这也再次证明了我们提到的那个重要规律：
房子的租金，从长期来看，有非常稳定的内在规律，它总是同步于这座城市的GDP增速，租金涨的多的，必然会回落，租金跌的多了，必然会上涨。它就像是活泼的宠物，有时候跑在主人前面，有时候落在主人身后，但最终它俩一定是同时回家。真正的主人是城市的经济状况，宠物最终一定是由主人来决定的。
从数据中可以看到，超一线城市中，北京和深圳租金增长比较快，十年来年化复合增速是8.8%和7.7%，然后是广州和上海，年化分别是5%和4%。其他城市中，重庆和海口增长比较快，十年复合增速是6.5%和6.2%。相对比较慢的是南京和天津，十年间平均租金年化增速是4%和2.3%。
平均租金十年复合增速
你会发现，大体上，租金的涨幅同比略低于城市的名义GDP增速。比如深圳和北京，十年间房屋租金年化增速是7.7%和8.8%，但是同期两座城市的年化增速都是12%左右，租金涨幅跟着GDP、但是却比GDP略低。我们也统计了美国的百年历史数据，美国住宅平均租金百年来复合年化增长为5%，也基本和经济增速同步。
为什么会呈现出一个这样的经济规律呢？这是因为租金羊毛出在羊身上，它支付掏钱的时候还得看租房者的收入水平。我们做过统计，在海外一些发达城市，租金大概占到劳动者月收入的30-40%，如果租金大幅上涨，而劳动者收入无法提高，那么租金就是涨不动的。
那么大家的收入又是由什么来决定呢？答案是由当地GDP决定，准确来讲，是由当地企业来决定。
GDP=企业收入+居民收入+政府收入。但是这里面最核心的发动机，还是企业。企业赚钱之后，才能向政府纳税；而居民的收入，也来自于在当地企业工作，而拿到工资。所以从长期来看，居民的收入，应该是同步但是略低于GDP的增长。
以中国增速最快的城市之一深圳来说，在刚刚过去的2008-2018这十年当中，人均可支配收入年化增速是7.9%，而同期GDP的年化增速是12%，也证明了上面的这个判断。因此，当你看到一个城市的房租大幅上涨20%，远远超过了GDP和人均可支配收入的增长，你就很自然知道，它是不符合经济规律，也是不可能长期持续的。
我们在研究过程中，只发现了一个例外，非常有趣，那就是香港。香港的A类住宅，长期年化平均租金涨幅达15-20%，远远超过了香港本地GDP的增长，中等类型的C类住宅，涨幅略超GDP；而最普通的E类住宅，基本长期回归于名义GDP的增速。
为什么香港的租金竟然涨幅超过了GDP本身的增长呢？这就好比大力水手，难道他可以抓着自己的头发原地把自己拎起来？
其实，这是因为香港的A类住宅，它的租金价格，不是当地平均可支配收入决定的，它是由边际购买力决定的。什么意思呢，在一个供给不足，需求主导的市场，它的价格机制叫做买家竞价，它类似像一个拍卖机制，出价最高者得。而那个最高端A类型房屋的居住者，出价最高的买家，它的财富不是来自香港本地，而可能是来自世界各地。因此，它的购买力水平，完全不受制于香港本地的财富创造能力，因此，只有香港顶级住宅的租金，才能超过GDP，而那些大多数普通住宅，依然符合经济规律，长期的租金涨幅，会同步略低于GDP增长。
最后总结一下，树泽今天和大家分享了有关租金的重要规律，相信这对每个人都有用。在城市里打拼一族的年轻人，看/听完本期内容，应该能帮你消除心中焦虑。而未来的租金价格，根据上述规律，你自己简单计算就能心中有数，从此不再害怕被黑中介坐地起价。
而对于投资者来说，知道了租金的增长规律，就好比你看清了房子这家公司未来十年的长期利润。大体来讲，一个5-6%增速的资产，你应该给它多少倍的估值呢？用房子来练习给资产估值，是价值投资者最简单的入门第一课。估计你算出来的答案，也是那四个大字：房住不炒
