文/檀院
我們葉檀樓市打算做一個房企價值潛力排行榜，主要是通過利潤高、融資成本低、而且還敢於大把花錢這三項指標來框定企業的綜合實力和潛能。
於是，近期把排名前200名房企業歷史數據對比了一下，發現變化還是很大。
主要是五個趨勢，底子厚的依然很強，如萬保招金中海華潤；打破營銷管理戰略天花板的增速飛快，如融創、碧桂園、新城；但早先打破天花板又沒再創新的已經過時，如萬達、華廈幸福、星河灣，期待他們鳳凰涅槃；底子薄的如福建系，高槓杆後被存貨壓死或半死不活，如泰禾、福晟，百強企業超過一半學他們，現在很多都被債務壓的難受；還有一類企業已經不再追求業績，在低調的賺取高額利潤。
萬達、華廈幸福、星河灣跑丟
萬科、保利、金地、中海、華潤、招商這幾個底子厚，一直是城市住宅開發中流砥柱的房企，中間可能失速兩三年，也能迅速追回來。因為，他們的資金實力強、團隊專業。
柯達死於索尼數碼，索尼數碼死於蘋果手機的一個拍照小功能。時代變化太快，正在努力的自由，不知道哪天自己就被一個完全不同的行業所替代。萬科在努力學索尼精緻產品、精細管理的時候，萬達通過10多年努力，在商業地產方面積累出來了超強的資源整合能力，不但在商業廣場內部通過大玩家、大歌星、影院等人氣業態吸引消費者，而且在項目上配套酒店、演藝中心、寫字樓、高檔住宅區形成細大的資金迴流和商家資源整合能力。面對過於強勢的萬達，政府也希望他為城市建設做貢獻，給的地越來越偏還越大，萬達再整合進遊樂場、高爾夫等配套，他們還是做的有聲有色。
3-6年前，萬達聲勢滔天，往後看幾十步都找不到對手。自己大開大合的戰略跑的過快，房地產營銷跟不上；大把投資更大項目的萬達賣不出去房子，資金壓力越來越大。恆大卻學到了用文旅配套，把自己幾億平方米的偏遠土地一步步盤活。新城在學著萬達廣場模式，把生活廣場開進大型居住區。突然有一天，萬達發現自己的房子賣不掉，文遊項目沒有足夠的人來玩，連萬達廣場的消費者也被新城吾悅、蘇寧易購、龍湖天街等已經開到消費者門口的商業搶走。於是，那個跑的飛快，看不到對手的萬達一下四面楚歌，度日如年。
華廈幸福10年前在北方一二三線遠郊和四五縣城市建產業園，吸引著被高一二級地段成本擠壓的中小工業企業和物流企業。但現在政府自己都做，甚至直接用稅收條件換更低價便宜的土地，把華廈幸福逼的只能去給政府做土地和產業園招商，順便還能配套拿一些低價住宅用地。儘管存壓了一些產業園存貨，規模也大不如前，但華廈幸福迅速適應調整後的利潤還是相當可望。
星河灣過於張揚土豪的高端產品大盤開發模式，已經拿不到稀缺的市區土地，郊區的盤子規模太大，銷售速度上不去；產品也跟不上年輕人對更時尚輕奢建築和裝修的需求，而聲勢漸弱。融創的產品更時尚、拿地位置更好、營銷能力更強就獲得了近年來發展最快房企的地位。
融創、碧桂園、新城飛起來
8月26日融創發佈上半年財報的時候，不忘誇一下自己，10年內行業增漲迅度第一，銷售額增長77倍。確實，近年來穩居行業第一的碧桂園，10年來只增漲了25倍。融創的前身順馳以高槓杆、高營銷能力為名，但是剛需房產抵不過政策調控，一兩年房產低迷順馳資金鍊就斷了。之後的融創深刻吸引教訓，通過戰略併購分期付款，把財務風險大部分放到購買標地房企（因為實在不行首付款不要而於），同時在綠城這個對手那裡學到了高端產品打造方法和煉就了豪宅銷售經驗。進了城跟萬保招金、中海華潤等主流房企競爭處在優勢，而且城市主流房產不論市場好壞，總有需求，資金鍊不容易斷。
儘管孫宏斌在吸取順馳巨大教訓後的融創，做了最佳優化，讓自己比六大老牌房企更有優質和競爭力。但是成功後難免得意忘形，因為老鄉和自己也是賣電腦起家，收購樂視100多億打水漂，收購萬達文旅儘管前期住宅賣的很好，但是巨大的商辦酒店和遊樂場配套投入和持續運營的虧損也並不樂觀。於是就在153億收購成都會展，這家公司除了有2390萬平方米可售住宅外，有全國最大會展、城市綜合體、文旅小鎮經營經驗，現時也有好幾百萬平方米的自持資產。如今，融創2020年中期報顯示，存貨已經達到5119.9億，直追綠地集團的6455.8億。綠地集團已經被其巨大的城市綜合體中的商辦存貨壓的負債累累，賣住宅的利潤不夠大幾千億存貨的利息支出，融創又還能好多久？
相比之下，長三角的新城地產就要穩健的多。他一邊學萬科的廣場模式，進大型社區做商業，穩穩的抓住客戶同時又幫自己拿到了好住宅土地資源，規模擴張了幾十倍的同時留下了64座吾悅廣場。
碧桂園才是真正穩健聰明的企業。不但通過企業員工持股制度降低了在二三線遠郊和四五線城市做低利潤、低規模項目的成本和風險，持股還提高員工積極性，把項目開發週期大幅縮短，並大幅提升了週轉速度和利潤率。一下把福建企業的高週轉剛需、改善項目的主流市場搶走，讓眾福建房企業被打回原形。
生猛的福建企業誰是下一個泰禾、福晟
3年前和萬達一樣聲勢滔天的還有福建幫，旭輝、寶龍之後，陽光城、正榮、融信、泰禾、福晟都全國跑馬圈地。他們通過民間融資、項目股權私募、投行明股實債、信託（已叫停）、開發貸（已叫停）、企業信用貸、發債和股權抵押融資，拿個10億的地能融到50億的錢。陽光城首創這個模式時，只拿一二三線近郊剛需住宅項目和地段好點的剛改項目，用穩定的高週轉來保障高槓杆的資金鍊風險。但是2015-2018年三年的全國樓市火爆，各房企業也都學會了高槓杆高週轉的招數，把地價搶到了都會虧錢的地步。
於是，不論怎麼遠郊還是綜合地地塊全都搶，泰禾想我能做高檔產品高溢價賺回來，福晟想我做大型綜合體運營好、資產升值會快於利息支出。但最終市場競爭是非常殘酷的，泰禾高地價、高投入和高利息開發出來的項目，高溢價根本就賣不動，合肥有些項目打6折促銷都困難。現在泰禾負債1935億，2020年5月泰禾回覆深交所的報告顯示其存貨值3650億，如果打6折賣不掉的話就已經接近資不抵債。福晟早已資不抵債，把珠三角1000多萬平方米的舊改優勢土地儲備賣給世茂後，老闆已經跑路失聯。
前200名房企中，跟著福建幫做高槓杆高週轉的佔一大半，但能像碧桂園那麼自律守住只拿剛需、剛改項目的房企極少。現在他們或多或少都手上都拿了一批有毒資產（運營和賣都虧錢，放著還吃利息），所以未來幾年跟著福建幫一起掉隊的房企將大有人在。這也是國家在停止房地產開發貸、信託後，還要給房企劃三道紅線的原因。
低調能賺、能花、更能控制成本的才是好房企
實際上，另外還有一批很低調的房企，他們在賺錢差高額的利潤和擁有鉅額的資產。比如上海頂級豪宅古北一號的開發商任國龍，他之前開發過尚東國際、尚東鼎，近兩年又以4萬多單價收購了華山公寓，後期可能賣20多萬/平方米，負債卻並不多。還有長泰集團，也擁有眾多高利潤和高租金自持商辦項目，但也沒怎麼負債。
他們更像香港房企業，低調沉穩利潤豐厚，而且這類企業在長三角和珠三角還有一大批。假以時日，他們中間會出來一批跟新鴻基、恆隆、嘉裡一樣強大的房企。這也是我們葉檀樓市想通過利潤、融資成本和投資三項指標綜合優勢去發掘的主要企業。
