深圳寫字樓 000
每年春節後的2-3個月是寫字樓退租、換租的高頻時期，今年雖然受黑天鵝事件影響，但人們租樓的熱情不減。
大寶近期也接觸了很多租樓的客戶，在溝通的過程中，很多人都吐槽在找樓過程中的各種問題，比如虛假房源問題、合同簽署問題、中介套路等等。
今天就將寫字樓租賃過程中部分常見的問題發表一點個人看法，希望對有寫字樓租賃需求的人有所幫助。
01大家最關心的問題，價格
首先，務必記住一句話——價格是多維的。
大家在找樓的過程中，應該都有過類似的體驗：在網上看到一套很便宜的房子，興沖沖跑過去，結果大失所望，因為該價格嵌套了各種條件，比如說付款方式、租賃期限、行業限制、使用率超低等。
每個人都想找到便宜的房子，這是人之常情，但是當你發現一套超級便宜的房子時，你需要多問一句多想一想，往往該房子會是下列情況之一：
一、付款方式問題
例如某個業主急需現金週轉，在嘗試過各種融資渠道後，他也可能會把房子以遠低於市場的價格出租，但是要求租金半年付、年付、乃至幾年租金一次性付清等。
二、租賃期限問題
部分二房東的物業，跟原業主的租賃合同即將到期了，只剩下幾個月的期限，這種情況下，他們也會採取超低價格出租，但是合同只能短籤。
三、行業限制問題
例如深圳上梅林的新一代信息技術產業園，船新的甲級寫字樓，租金單價不到100元，隔壁的卓越城150元以上，很多人看到這麼便宜的價格就衝過去了，結果一問，人家對行業有限制，只限於5G、芯片、金融科技以及高端服務業這四大產業，其他行業的公司，價格要150—180。
四、使用率問題
很多人在租樓過程中，都非常看重單價的數字，甚至有點執拗。
大寶曾經的一個客戶，總公司在上海，需要在深圳租樓開設分公司，但是上海總部給的要求是——租金單價不能超過上海總部的單價，也許這是為了區分總部和分公司不同的等級。
大寶帶這位客戶把整個福田中心區的61棟樓轉了個遍，結果他看上的樓單價全都超過了上海總部，怎麼辦呢？為了達成總部要求，在跟業主協商後，採取了二房東打法，把面積放大，使用率調低，從而降低單價，最後通過了總部的許可，順利的簽定合同。
這是一個正面的例子，而日常找樓過程中，當我們發現了一套非常便宜的樓時，興奮的跑到現場查勘，最終發現使用率只有35%左右，甚至更低，單價看似很便宜，但是細算起來並不實惠，這是常態。
使用率，分2種情況：原始使用率和調整後使用率
一般來說，大部分寫字樓的原始使用率在70%左右，少部分能達到80%，超高層的甲級寫字樓使用率在60%，例如平安金融中心原始使用率60%左右，華潤春筍57%左右；舊廠房改造的辦公樓，使用率一般都會達到80%以上，例如車公廟泰然科技園使用率83—85%。
而目前市面上出租的寫字樓，大部分使用率都是經過調整的，從30—70%不等。
一般來說，二房東的物業，使用率在40%左右（對外都說5成）；一手業主的物業，使用率在70%左右，也有部分業主學習二房東吃麵積的。例如南山科技園，今年出現了很多單價60元左右的房子，但是實際使用率只有3成左右，換算成原始7成使用率，實際單價也在140元左右。
因此，有些單價看似很低的房子，實際並不是表面的那麼便宜，不能單純的看數字。
綜上，當你看到一套房子的時候，不要只顧單價數字的高低，而是要綜合考慮各方面因素。
因為價格是多維的，單看數字，難以呈現全部信息。你需要的不是一條曲線，而是一座山，構成寫字樓價格這座山的元素，包括但不限於付款方式、租賃期限、使用率、行業限制等等。
02說到使用率，不得不提二房東
二房東這一行業古已有之，他建立在租客的需求與一手業主的供給不匹配的客觀基礎之上。
調整使用率這一神技，可謂是二房東的偉大創舉，它極大的順應了客戶的需求，並隨著條件的變化而不斷調整，實在是彈性供應的典範，不僅讓租客以滿意的價格租到了合適的房子，自己也賺到了應得的利潤，皆大歡喜。
2015年，隨著“大眾創業萬眾創新”口號的提出，創業浪潮席捲大江南北，初創企業如雨後春筍般冒出來，這使得深圳的寫字樓租賃市場火爆異常，甚至一房難求，隨之而來的就是二房東的黃金歲月。
由於租客對於單價、裝修、辦公傢俱等有著眾多個性化的需求，一手業主通常沒有時間與精力來應對多變的需求，但是二房東就不同了，他們是專職的，有一套比較完整的應對系統，可以根據租客的不同需求，提供定製化的產品。
租客要個性化裝修的，可以；要改動格局的，可以；要配傢俬的，沒問題；要廠房的價格租甲級寫字樓的，可以；要多個備案地址的，同樣可以；簡而言之，一手業主做不到的、不願意做的，他們都可以，只要您開心付錢租樓就行。
有利潤才有服務，二房東也要賺錢的，錢從哪裡來？
第一，低買高賣的差價，第二調整使用率，俗稱吃麵積，第三運營服務收益。100元單價從一手業主承租過來，改造後120元出租，賺差價；原始使用率70%，裝修改造後，面積放大，把使用率調整到40%左右，這樣毛利率就可以達到60—70%，扣除掉裝修、運營管理、營銷成本後，可以得到30—40%左右的淨利潤；做得更好一點的，還可以為入駐企業提供HR、法律、財務等一系列配套服務，賺取相應的服務費。
對於二房東，很多人都存在誤解，認為他們炒高了價格，在這裡，我想客觀的說一句，二房東雖然存在少數不良分子，但大部分還是敬業的市場參與者，他們之所以存在，根本原因還在於他們真正的創造了價值，作為租客，不能對他們喊打喊殺。
（以下觀點，可能引起您的不適，板磚輕拍）
高中課本上，我們都學過這樣一句話：“商人通過貿易和流通，降低了製造成本……商人並不是社會的蛀蟲，而是巨大的財富製造者”。
這個道理相信大家都認可，那麼，二房東作為一個 “寫字樓服務商人”他們同樣也是創造價值的。
從經濟學角度來說，倒騰房子和倒騰蔬菜水果本質並無區別，都是買進賣出。
二房東這件事很簡單，向A業主買進，向B租客賣出。那為什麼A業主不能直接賣給B租客呢？
當然可以直接交易，這個比例最初大約佔95%，而現在降到了50%左右，即有一半的房子是二房東提供的。
最初，都是A和B直接交易的，但也有一些情況下，A和B無法達成交易。
例如：A暫時找不到B或者A的供應和B的需求不匹配。
典型的如B要精裝修的小戶型，但A只有毛坯的大戶型，但是AB都不想幹裝修和麵積分割的活；又或者A希望合同長期穩定，但B只願意短租，雙方期限錯配……
在這些情況下，二房東C的介入，對A和B都有好處。
二房東C可以長期承租業主A的房子，讓業主可以長期穩定收租，不用擔心空置問題；還可以為租客B提供個性化的面積分割、裝修等，滿足租客個性化需求，這樣就很好的協調了AB之間的供需不平衡問題。
商業自有其規律，有問題就會有商機，尊重商人，才是萬善之源。
二房東只是商人的一種，商人越多，供應越充分，消費者選擇越多，在市場經濟的作用下，不論是業主、租客還是二房東，大家的總福祉是增加的。
所以，以後再遇到二房東，請不要帶著有色眼鏡看待對方，他們不是租客的競爭者，而是租客的合作伙伴。
市場經濟背景下，生產者和生產者競爭，消費者和消費者競爭。
租客的競爭者，是別的租客，你看中的房子，可能被別人租掉；二房東的競爭者，是別的二房東，你不願意降價，會有別人提供更便宜的產品。
二房東沒有炒高價格。蔬果貿易商把南方的水果運到北方，將北方的蔬菜運到南方，消費者多了一種選擇，貿易商也賺到了合理的利潤，在非壟斷的前提下，沒有人可以做到囤積居奇，更別說炒高價格，價格高了，自然會有更多的競爭者參與，從而拉低價格。
他們也不是暴利。一個生意，如果最初存在超額利潤，那麼就會吸引別的參與者進來，隨著供給增加，利潤最終會迴歸合理水平。
一開始，二房東確實很賺錢，但近年隨著競爭的加劇，大家賺取的也僅是增值服務的合理利潤，很多做聯合辦公的二房東，都是虧損的，例如全球最大的寫字樓二房東WeWork就是長期虧損。
綜上，二房東並非人們所想的那樣不堪，他們重要的市場參與者，雖然存在各種問題，但總體上瑕不掩瑜。
03簽約的問題
寫字樓租賃很大程度上是一個TO B 的生意，簽約主體以公司為主，這就會牽涉到法務審核的問題，在簽約過程中，以下問題是典型：
A. 合同版本問題：
實操過程中，我們經常會遇到簽約用哪個版本的問題，業主方一般會有自己的版本，部分租客也會提供自己的合同版本，簽約時，雙方法務經常會挑對方的刺，都說對方條款有問題。
客觀的講，不論是業主還是租客的合同，往往都傾向於保障自己的利益，權責利的分配上，並沒有完全遵循對等原則。
而租賃所的版本，則是中立的，雙方權利義務都照顧的比較完善。因此為了公平起見，個人建議統一用租賃所提供的制式合同，主合同有未盡事項，雙方可以訂立補充協議。
B. 簽約面積問題：
簡單來說，租樓過程中，我們會遇到4種面積——房產證面積、使用面積、出租面積和備案面積。出租面積就是業主和租客雙方所籤租賃合同的面積。
在簽約後，需要到租賃所辦理備案手續，此時需要重新簽定一份合同，在備案這份合同上，需要寫清楚備案面積多大。
一般而言，同一套房子，業主方特別是二房東會將其分割成多個小面積的備案地址，因此備案面積總是會小於租賃面積，也小於房產證面積。
如果某些行業對備案面積有要求，在籤合同之前，一定要跟業主方確定好，這套房子能給多大的備案面積。
大寶就遇到過一個案例，租客公司是從事人力資源業務的，要求備案面積達到100㎡，但是他們只有4個人辦公，實際租賃只需要50㎡就夠了，因為租客事先沒有講清楚備案的要求，最後導致合同作廢，重新找房，費時費力。
C. 押金問題：押金大家都很熟悉了，正常來說，押金包括兩個部分——房租押金和水電費押金。
目前深圳的市場行規是押二付一，即押金2個月，租金月付，這是一般的租賃條件；也有部分房子要求3個月押金的，這樣的房子，一般價格上相對比較便宜，因此在談價格的時候，如果你能接受押金3個月，則可以談到一個更便宜的價格。
因為押金是免息的，租客給的押金越多，業主方可以免費使用的錢就越多，部分二房東，就是靠押金來補充現金流，進行規模擴張。
當然，在付押金的時候，也要考慮到風險，有部分業主（包括二房東），在公司運營出現問題後，會將房子以非常便宜的價格出租，但是要求很多的押金，收到押金後跑路。
福田中心區某高端樓盤，就出現過業主資不抵債，搶在法院查封前，將寫字樓以非常便宜的價格出租，但是要求非常多的押金，在收取鉅額押金後，失聯跑路……
因此，還是那句話，一份收益一份風險，在寶石埋藏的地方，常有毒蛇出沒。
在做決策時，按照市場正常價格簽約就可以了，不要總是想著撿便宜；真要想撿便宜，也要做好盡職調查，考慮到相應的風險。
D. 免租期問題
免租期，顧名思義就是免除房租的期限，一般用於租客搬家或者裝修，這段時間業主不收租客的房租，但是物業管理費水電費等需要照常繳納。
市場行規，裝修好的寫字樓，會給3—10天的搬家期，毛坯房，則根據裝修時間來確定。
當然，也有少部分寫字樓給的免租期特別長的，例如合同期3年，免租期3個月，這樣的情況，一般會把免租期拆分成多份，第一年免租1個月，第二年免租一個月，第三年再免租一個月。
也有的業主採取這樣的方式——在36個月的租期中，前面33個月正常付租金，最後的3個月免租金。這樣做是為了避免租客在享受了免租期後，不再履行合同。
2018年車公廟某樓盤就發生過一個案例，租客跟業主簽約3年，免租期3個月，押二付一，在用完免租期後，隨即跑路，扣除2個月押金，還免費用了1個月的辦公室，可謂神操作。
04中介問題
在中國的語境裡，一直對中介有著不太好的印象，俗話說：“車船店腳牙，無罪也該殺”。
作為牙行的代表，在野蠻生長的早期，出現了一些不規範的操作，乃至形成了黑中介這一稱謂。但近10來年，隨著行業發展的成熟，整個行業的服務質量已有較大改進，中介本身的素質也有了一定提升。
客觀的講，作為非標服務行業，要想讓每個客戶都滿意，是不可能的，只能是儘可能的減小服務的方差，儘量往標準靠攏。
在租樓的過程中，往往會遇到以下幾種常見問題：
A. 虛假房源
幾乎所有的租客，在找樓過程中都碰到過虛假房源的問題。現在大家都通過網絡來尋找房源信息，而目前，網絡上的租賃房源，絕大多數都是失真的。
網絡房源天生虛假嗎？其實不然，這是一個劣幣驅逐良幣的過程。
最初，網絡上大家都發布真房源，公平競爭；突然有一天，某個人以低價格發佈虛假房源，吸引到了眾多客戶，其他經紀人看到這招有效，紛紛跟進，進而房源信息越發虛假。
為什麼會這樣，難道經紀人生來就弄虛作假嗎？沒有人喜歡騙人，這是租客和經紀人合理作用的結果。
作為租客，每個人都想找到最便宜的房子，當大家都發真實房源，你會覺得價格貴，突然看到一套虛假房源，他的價格比其他的都便宜，圖片還非常漂亮，自然你會給他打電話，而真正實在的房源，則被你pass了，所以最終就形成了這樣的一個局面：發虛假房源的有客戶進線，有飯吃；發真實房源的，無人問津，餓死。
最終，市場上存活下來的，都是虛假房源，所謂劣幣驅逐良幣。
虛假房源，目前還沒有一個有效的解決辦法，作為租客，一個可以採取的相對高效的方法就是——通過網絡找到一兩個相對靠譜的經紀人，讓他幫你找房子，而不是找一大堆的中介，因為房源都是共享的，每家中介公司的房源都是一樣，只有少數不同，你找的經紀人多了，就會有陷入惡性競爭，各種套路就來了，最終會使你不厭其煩。
所以，在抱怨中介騷擾的同時，也要改進自己的方法，這樣才能提高找房的效率和體驗感。
B. 房源匹配程度問題：
很多人都抱怨，說中介提供的房源不符合自己要求，但是當中介問他到底要什麼樣的房子時，自己又語焉不詳，好像很神秘的樣子，最後只能是雙方相互猜測對方的真實需求，徒然耗費時間精力。
因此，當你找房時，首先要明確自己的需求，告訴為你服務的中介小哥：你想要哪個片區？多大面積？你公司有多少人辦公、需要幾個隔間、多少卡座、以及對樓層、朝向、裝修的要求。
非常關鍵的一點，還要告訴對方你什麼時候需要用房子，這點非常重要。
因為租賃市場的房源變動是非常快的，如果你短期內不能簽定，而你看的又是非常熱銷的房源，那看了也是白看。
另外，您的租金預算也要告知對方，您希望租金總價在什麼範圍？
以福田中心區為例，僅寫字樓就有61個樓盤對外出租，單價從100到400不等，價格差距是非常大的，如果你不告訴對方你的租金預算，難道你真打算把所有的樓盤都過一遍嗎？
所以，要想不浪費寶貴時間，要想提高效率，除了找一個專業靠譜的人服務之外，作為租客自己，也要放下身段，跟中介溝通好自己的詳細需求，所謂給人方便，就是自己方便。
05寫字樓硬件細節
A. 電梯
電梯的重要性不用多說，最關鍵的時間段是上下班和中午吃飯的高峰期。
然而很多租戶在看樓的時候，往往並不在高峰期時間段，也就沒法全面瞭解電梯的狀況，因此，當你對一個樓盤產生租賃意向後，應該在高峰時間段去試乘一下電梯，感受一下人流情況。
對於電梯，大部分樓盤都會說我們有多少部電梯，單梯服務面積是多少等等，但對於很多租客來說，這有點抽象。
作為租客，我們可以從以下兩個方面來考慮電梯的問題：
1.平均候梯時間
現在新的寫字樓平均候梯時間都在20-30秒，但高峰期就不一定能達到這個標準，因為侯悌時間還收到樓層停靠數量的影響。
比如，有些樓盤的租戶都是小面積單位，人員比較多，那電梯在每一層樓都要停的概率就比較高，平均候梯時間就會比較長。
2.樓層停靠
傳統的是普通分區系統，即分成低、中、高等不同區域，每個區的樓層均可按需停靠。
根據多年實操經驗，選樓層有一個技巧：每個分區的第一層樓是電梯等候時間最短的，比如一棟40層的大樓，分成1-15層低區，16-30層中區，31-40層高區，那麼16層和31層，相對來說候梯時間就是最短的。
B.空調
很多租戶在考量寫字樓的空調系統時，最常問的都是這幾個問題：什麼系統？空調費怎麼收取？空調開放時間？加班空調怎麼收費？等等。
除了費用之外，最影響人體舒適度的還有溫度和風量的調節，以及新風量。
根據最新版《室內空氣質量標準》的要求，寫字樓的新風量標準為每小時30m³/人。大部分2010年以前建成的寫字樓，是達不到這個標準的。
而對於新建樓盤來說，雖然官方介紹上都說新風量是30m³/人，但關鍵還是需要親身體驗一下。
比如，有些寫字樓雖用的號稱最新的VAV系統，但實際體驗卻不盡如人意，例如冬天室內會悶、夏天室內冷熱不均等。
這些情況往往是看樓時沒注意到的，租樓前如果沒有親身體驗一下，在以後的實際使用時可能會產生各種問題。
C.停車位
對於停車位，租戶關心的往往是：多少個停車位？月卡或固定車位的收費標準？
但是，根據大寶的經驗，租客在看寫字樓時要求去停車場看看的非常少。
停車位的規劃和數量決定了車位是否好找好停，但是很多人只有親自把車停在車庫了，才能真正體會到是否方便。
另外，停車場的出入口設置非常關鍵。
假設一下，如果某個項目的出入口正好設在車流密集的主幹道上，那無疑你會經常在手機地圖上看到那一段路是黃色或紅色的，特別是在早高峰，明明就在公司樓下，但就是進不去，這就是深圳人常說的“世界上最遠的距離，叫做我在公司樓下”……
D.洗手間
很多租戶在看樓時對洗手間往往只有短短一句話：幾個廁位呀？隨便看一眼就走了。但是，如果時間和條件允許的話，應該要試用一下才放心。
畢竟，有時候一個細節都可能會影響心情和健康。
比如馬桶沖水的聲音，有些聲音超級大，一沖水，會嚇得隔壁一個機靈……還有洗手間的打掃頻率、排風扇效果等。
所以說，細微之處見真章，在租樓的過程中，如果條件允許，儘量看的仔細些，在日後的使用過程中，才能更舒心。
大寶天天見：一三九~~~~O貳叄壹~~~~~8二零1 ，現場為您報道
當然，說了這麼多，都是紙上談兵。作為租客，要想少踩坑，關鍵還是要多實地看樓，紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行，看房20套，自然心中有數。
最後，祝大家都能找到合適的辦公樓，在找樓的過程中，多一點愉快，順利！
