世界上有一件事最難看透，那就是統計數據。
5月16日，國家統計局發佈了4月份的房價數據。在70個大中城市中，67個城市的新房價格逐月上漲，1個城市持平，只有贛州和韶關下降。
其中，秦皇島以1.8%的環比增長率領先，而北部、上海、廣州、重慶、昆明、Xi、杭州、濟南和武漢的環比增長率均超過1%。
這似乎意味著，在納入統計的70個大中城市中，96%的城市房價正在上漲。
但真的是這樣嗎？
01
67城市房價上漲，真相是什麼？
統計有時可能是“欺騙性的”
這並不是說統計有問題，而是說許多統計與現實脫節。對統計學知之甚少的人都知道，對於統計學來說，用數字來談論數字並不總是可能的，但可以看到數字背後更深層的東西。
要理解這一點，必須知道數據是如何來的。統計數據中的新建商品房來自各地房管部門上傳的網上籤約數據。
眾所周知，在價格極限和淨簽約極限的背景下，淨簽約時間往往滯後於實際交易時間，一些高價建築的淨簽約價格與實際交易價格相差甚遠，導致新房價的扭曲。
可以想象，如果你突然放開淨價或放寬限價門檻，統計房價會大幅上漲或下跌是很正常的。
同時，對於一線和二線城市來說，新房交易結構的變化也會顯著影響房價。
大城市中心城區的土地資源已被完全開發，北上官深已進入房市，導致新房價不代表整體市場。最重要的是，如果中心城市的一些高價大市場集中上市，會直接推高城市的平均價格，但不能代表真實的市場情況。
因此，統計數據中經常出現的一個矛盾是，在同一個城市，新房價格大幅上漲，二手房價格大幅下跌。兩者長期背離顯然是不正常的。
相比之下，二手房數據更具有參考意義。
這不僅是因為二手房覆蓋了城市的所有建築，也是因為沒有價格限制和在線標誌限制等行政因素的干擾。
02
真實市場:
哪些城市正在升溫？哪些城市仍在調整？
當然，對於二手房，我們不能討論數據。我們不僅要注意統計部門的二手房數據，還要參考第三方的數據。
根據國家統計局4月份發佈的二手房數據，在70個大中城市中，有55個城市的房價環比上漲，3個城市持平，12個城市下跌，還有2個城市房價環比下跌。
房價較低的12個城市是廣州、武漢、成都、濟南、青島、安慶、宜昌、常德、湛江、瀘州、南充和遵義。其中，不僅有一線城市，還有強大的二線城市和許多三線、四線城市。
參考第三方市場數據，二手房的下降趨勢仍在繼續。
在受監控的36個一線和二線城市中，4月份只有13個城市房價環比上漲，22個城市房價環比下跌，而上個月只有16個。
根據同比數據，與去年同期相比，9個城市的二手房價格已經下降。
排名前三的城市是福州-5.89%，石家莊-5.43%，三亞-4.75%。與去年同期相比，呼和浩特、西寧和Xi是二手房價格漲幅最大的三個城市，分別為24.71%、23.37%和21.75%。
這是價格。如果你看看營業額，並不是每個城市都在復甦。
顯然，大多數城市仍在鞏固，形勢並不像官方統計數據顯示的那樣樂觀。
當然，統計差異總是存在的，因為統計樣本和統計方法是不同的。關鍵是要識別真實的市場數據，不要被一些似是而非的數據誤導。
03
房地產市場監管:放鬆還是收緊？
就在上週，房地產市場巨擘蘇州出臺了銷售限制政策，新一輪房地產市場監管又回來了。
房地產市場監管的迴歸是否意味著這一輪放松管制已經結束？
沒那麼簡單。你知道，中國的房地產市場是一個政策市場，任何房地產政策都為整體經濟服務。經濟形勢的強弱直接決定了房地產市場政策的寬鬆和緊縮。(見《這一次，樓市調控真的捲土重來了》)
不用說，整體經濟環境仍面臨下行壓力，外部環境的不確定性再次增加。這種環境，不僅壓制不了房地產，更需要房地產這個定海神針。
剛剛發佈的經濟數據證明了這一點。工業消費的增長率有所下降。只有房地產是突出的，並在固定海針發揮了支持作用。
因此，房地產市場監管是寬鬆還是緊縮？這取決於城市房地產市場的階段，如蘇州的“蘇大強”式的火爆，自然要反彈回來；至於那些繼續衰落的城市，它們自然需要幫助。
事實上，這項政策早就在地平線上:一個城市，一項政策，落實市政府的主要責任。這就是我說的。
當然，我們需要的是房地產的支撐效應，而不是房地產的大刺激效應。眾所周知，房地產仍然很熱門，居民的槓桿繼續增加。因此，直到一天結束，他們不會再次大規模刺激房地產。
因此，穩定房地產市場這次真的不是一個笑話。
—結束—
