《土地法典》对于不动产权的定义及外国人合法购买土地的规定
大家都知道泰国法律禁止外国人拥有土地，只能购买无土地产权的公寓。但拥有一块永久产权的土地对一般人引诱很大，特别是对土地这种不动产来言，其具备保值及升值的空间相当可观。
泰国不动产业这几年蓬勃发展，其中离不开外国买家强劲购买力。以曼谷、芭提雅和普吉岛最为集中。目前这三个城市推出的不动产项目基本上以公寓为主，小部分为带地的别墅。外国人购买公寓不是问题，可直接用护照签署买卖合约，定金也可用信用卡支付，尾款再以海外汇款方式就可办理过户手续。但对于带地别墅而言，情况相对复杂的多。泰国法律禁止外国人拥有土地，已成为一种普通法律常识，但以例外规定的方式允许外国人拥有土地，可谓非普通法律常识。
这些法律例外规定体现于《土地法典》和《投资促进法案》。《土地法典》第八章关于外国人依据双方条约（指美国国籍）获得的土地权利。
《土地法典》第86条 外国人可依据本法案条款规定凭借其不动产所有权第条款规定可取得土地使用权。
在依据第84条的规定下，外国人取得的土地使用权用于住宅、商业、工业、农业、墓地、公共慈善或者宗教等用途的必须要依据部门规章所规定的相关条件和方法执行，此外，还须通过内阁的批准。
《土地法典》第87条如下规定：
（1）用于住宅用途的，每户不超过一莱土地
（2）用于商业用途的，不超过一莱土地
（3）用于工业用途的，不超过十莱土地
（4）用于农业用途的，每户不超过十莱土地
（5）用于宗教用途的，不超过一莱土地
（6）用于公共慈善用途的，不超过五莱土地
（7）用于墓地用途的，每一家族不超过半莱土地
第96甲条规定如外国人以投资者身份携带不少于四千万泰铢的资金进入泰国，可获得用于住宅用途的不超过一莱的土地。
除了上述《土地法典》相关规定以外，外国人也可依据《投资促进法案》的第27条获得工商农业用土地。工农业用土地可依据实际需要而申请，商业用土地面积因用量少所以有所限制。
上述为外国人全资拥有土地的相关规定，如还需购买土地或带地别墅的话，职能选择合资公司方式了。合资公司要求泰国人占股份比例超过百分之五十，外国人不超过百分之五十，通常持股比例是泰国人百分之五十一，外国人百分之四十九。筛选合适合伙人作为公司股东应是购买泰国土地的关键所在。以法律角度审视合资公司的话，理所当然的推荐实际合资人为准，所以须找到有一定经济能力的泰国亲戚或朋友作为合资人，其身家匹配所购买土地的一半价值。再者可让泰国人以贷款方式获得公司股份资金，最终以抵押方式给贷款人，地契归贷款人保存。
如以风险角度看泰国合资公司，是有一定风险存在。不过换个角度来看这世界上其他事物，也都存在着不同等级的风险。关键在于如何将风险控制到合理范围内。
《土地法典》对于不动产权的定义
土地为人类的宝贵财富，属于越来越少的有限资源之一。土地可用于工农业，日常生活用住宅也需土地。许多人的梦想是拥有自己一块土地用于耕种或住宅用途。在现代社会，随着可用土地资源的减少，土地价值也变得越来越昂贵。在泰国购买土地时，因土地价值不菲，对于各类土地产权证件的了解变得异常重要。因土地法律对土地产权证件种类的定义属于专业用语。土地的限制性行为也有所不同。在泰国《土地法典》第1条规定阐述五类不同等次的土地产权证件，分别为土地占有权通知，抢占证书，土地使用权证书，调查证及地契。
了解上述五类土地产权的定义之前需对《土地法典》对立法理由进行诠释。在第一版《土地法典》之前，泰国境内无人耕种荒地特别多，勤奋农民只要在某些荒地开垦种植农作物后就可占有该块土地。也有些在他人或国家公园或森林的土地进行种植，产生众多土地侵占纠纷。这些早期善意或不善意开垦荒地者从事种植多年都无法获得官方颁布认可的法律文件，《土地法典》的推出令这两类人获得合法土地产权证件。为了鼓励农民从事种植并拥有自己土地，《土地法典》规定一些限制性行为，例如某些地区依据某些规定获得地契者，15年内不得转让土地给第三方，除非是遗传方式的转让。
土地占有权通知
土地占有权通知为土地占有者持有土地的证据，主要目的为对外宣布本人为该块土地的占有者。土地占有权通知非土地产权凭证，因其并非政府单位发出的官方文件。在泰国土地法律规定土地占有权通知可以转让给第三方，仅需对承让人表达转让意愿及放弃占有该块土地，并将占有权及土地送交给承让人就完成交易行为。这类交易获得法律认可，属于合法行为。目前因为无主土地已很少见，所以土地占有权通知也比较罕见了。土地占有权通知可用于申请地契或土地使用权证，以下两种情况可申请：
第一种：依据全国地契调查项目规划下以土地占有权通知作为证明申请地契。在这种情况下，官方将逐个地区发出地契证明，并将提前公布行程安排。
第二种：土地占有权人向当地土地局申请地契或土地使用产权证。地主需以土地占有权通知为证据向土地局申请。
抢占证书
抢占证书为官方颁布给抢占人同意其临时使用土地的证件，为官方依据《土地法典》规划土地给人民耕种的证明。官方会在某些地区随机公布何处有土地抢占的机会，有需要的可紧密跟踪官方发布的信息。
自从获得抢占证书之日开始，抢占者须于六个月内开始利用土地于耕种，并于三年内完成土地耕种作业。抢占证书不能转让给第三方，除非以遗产方式传给继承人。若完成占有土地的耕种作业以后，抢占证书就具备申请土地使用权证书或地契的资格。由抢占证书获得的土地使用权证书或地契，受《土地法典》所阐述的限制性行为，不得于规定期限内转让给第三方。
土地使用权证书
所有第三种类土地使用权证书意指土地工作人员已经对土地进行使用权认证了。
第三类证明为发给普通土地占有者的土地使用权证书，主要是那些还未规划，固定坐标及航空拍摄地理位置的地块，内务部部长还未公布取消区长，县长或副县长关于依据《土地法典》执行权力的规定。本类证书由当地县长负责颁发。
第三类证明甲为发给已有航空拍摄地理位置的地区，有明确规划地块坐标的航拍。本类证书由当地县长负责颁发。
第三类证明乙为发给没有航空拍摄地理位置的地区，内务部部长已公布取消区长，县长或副县长关于依据《土地法典》执行权力的规定。本类证书由土地局工作人员负责颁发。
调查证
调查证为官方颁布土地已通过调查的书面证书，以用于申请地契。调查证可依据《土地法典》规定进行登记有关土地的手续。调查证并非土地产权证，但可登记转让给第三方。
有调查证及使用权证的土地证明为当地县长已对该块土地的使用权进行认证了。如进行转让登记时需在土地使用权证预先登记后才可在调查证登记事项。有土地占有权证书或没有其他土地证据的调查证，以及还未经过当地县长对土地使用权认证的，该块土地不得进行转让登记，除非为遗产继承方式的转让。
地契
地契为土地所有权证明，其颁发为依据现版《土地法典》。地契还包括地图，以及依据旧版本《土地法典》显示的抢占图章，和盖有“已耕种”的图章。拥有土地地契的地主可谓拥有完整产权证书，可全权支配及使用土地，出让，也可阻止第三方对土地进行的任何违法行为。
地契有以下优点：
地主可合法占有土地，并持有土地所有权证明作为证据。
地主的个人财产得到法律保障。
当作证据莱证明对土地拥有财产权，不论是与国家和个人之间的财产权。
知道具体土地位置，包括每块土地的范围。
可防止入侵及将占有区域扩大到国家土地，因国家土地大部分都为荒野，禁入区，公益用地，或政府规范为森林的土地。
它可防止各块土地之间产生的争议，纠纷或侵占他人土地。
可用作申请贷款的标的物或抵押证明。
可当做财产用于员工在企业工作担保，也可当做向审讯警官，检察官或法官申请保释嫌疑人或被告人的资金。
对土地进行的任何法律行为，例如：交易，交换，抵押，销售等，必须在当地土地局进行登记才能合法。
纵观上述出现于《土地法典》的五类不同层次的土地产权证书，除了土地地契为完整所有权证书以外，其他四类证书受到土地法律规定的限制性行为影响，不能于规定期限内作转让等的登记，除非是遗传方式的转让给继承人。土地地契作为完整的永久所有权证据，土地拥有绝对权利支配其财产而不受法律限制。地契所有权人可用土地于履行相当多的法律行为，例如最基本的买卖交易，交换，抵押，当做财产用于信用担保及保释嫌疑人或被告人等等。
最后，希望在泰国居住的同胞们做好功课保护好自己权益，通过合法途径办理适合自己的签证，有效避免踩坑。并以身作则，做良好公民，促进中泰一家亲，华人华侨团结友爱，共创美好文明家园。
㊗️生活愉快。
作者介绍
@贞希姐姐
工商管理硕士｜中泰精英律所合伙人｜泰华女投资人
通过整理泰国相关实用法律，为将要或已经在泰国游学旅居、投资经商、退休养老、移民居留等精英人士，提供维权投诉、诉讼纠纷等协助。
