翻开日历，2020年仅剩70多天了！
17362套！
据公开市场统计，这是截止9月，大郑州整体推盘去化套数之和，有老盘加推，更多的新盘首秀，值得注意的是主城区去化占比在75%以上，环郑占比仅有25%。
购房者的主流选择依然是主城区。
2020终点赛已来，时间紧迫，未来还有哪些纯新盘值得购房者关注，这次我们也重点梳理了主城区的纯新盘，以供大家参考。
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综合市场信息整理所得。
十月下半场预计开盘的纯新盘共有10个，其中主城区项目达到7个，环郑区域项目仅3个，占比3成。
蓝色字体标注为主城八区即将推盘的纯新盘，金水区杨金板块1个，经开区滨河新城2个，郑东新区白沙板块2个，北龙湖北岸1个，这些开盘节点临近，涵盖刚需，刚改，改善以及终极改善。
可先重点盯紧这些区域，这几个项目。
1HP.
金科中原
位置：中原区航海路与西三环交汇处
预售价格：约13000元/㎡，毛坯
户型：首期96-142㎡，主力是96㎡三房
这个项目最大的优势就是大，地段，城市综合体。
2016年金科开始介入中原南部片区的开发项目，签下四个城中村的开发建设，几十亿真金白银的拆迁安置，没点硬实力的房企根本吃不消。
金科中原是金科布局郑州最大体量的城中村改造项目，总占地约7000亩，总建面500万方，三水五公园，整体约40万方商业规划，核心产业以贾鲁河为轴线，分为一河两岸，左岸包括商业、商务、酒店等，右岸是小镇、知识谷、文化秀场等。
8月14日被金科底价顺利摘得金科中原的第一块开发用地。
首期占地84亩，容积率为3.49，总建筑面积约18万平方米，当时土地成交价格为860万/亩，楼面价合到3687元/平方米，首期规划已出，12栋高层，总共1500多户，面积从96-117㎡三房，127-142㎡四房，主力户型是96㎡的三房，占比约40%，整体定位偏刚改。
随着常西湖新区建设推进，四大中心落成，地铁6号线的开通，秉承西美的发展目标及方向，区域未来潜力还是很大的。
周边楼盘未来还有万科小镇项目，恒大林溪郡二期等项目，是竞品也是区域共同承建者，参考周边三公里在售项目，首期地块预计售价将在1.3万每平左右。
2HP.
泰禾东府大院
位置：金水区东三环与鸿宝路交叉口
预售价格：高层约25000元/㎡
户型：高层120-140㎡，洋房140㎡
自泰禾被曝债务危机，这个项目着实看着难受，产品不错，但能不能下手，实在悬念太大。
单看产品是好产品，低密，国风满满，中式园林，示范区做的还是很有逼格的。
总占地约81亩，容积率2.0，总建筑面积为11万㎡，限高59米，一共规划10栋17层小高层、6栋7层洋房，全部为精装修，总共是788套，高层两个户型120㎡，140㎡；洋房只有一个户型140㎡，整体定位为改善。
属于杨金板块，再细分的话又称龙子湖北组团，最明显的优势就是距离北龙湖近，安置少，区域纯粹。
目前片区在售，除了最早的鸿园，还有瀚海尔湾（尾盘），康桥香麓湾等改善项目，以康桥香麓湾代表，SCDA作品，高层+叠墅，高层精装首开17500-22000元/㎡，低于预期，价格具有竞争优势，去化不错。
相观泰禾似乎不具有什么核心竞争力了。
3HP.
中交滨河春晓
位置：经开区经南十二路经开第十八大街东北角
预售价格：高层约17000元/㎡
户型：高层89-140㎡
最强卖点，滨河新城，中交+中建强强联合，小户型，玻璃幕墙。
中交地产首入郑州，今年2月13日，以合计约9.77亿元的价格竞得郑州市经开区滨河国际新城22、23号地块，楼面价分别为7523.8元/㎡，8211元/㎡。
23号地块首先入市，占地38亩，容积率2.5，建筑面积6.4万方，体量不大，规划3栋17小高层，1栋23层中高层，2栋30层高层组成，总共540户，面积为89-112㎡三房，128-140㎡四房，精准交付，整体定位偏刚需，刚改。
一方面市场原因，一方面滨河起步较高，相较于其他板块，一直在高点苦苦挣扎，定位改善区域，但反观大户型一直卖的不好，反而中海融侨小户型成了香饽饽，所以滨河春晓面积段上占有优势。
周边住宅地块比较集中，有海马青风公园，康桥悦蓉园、绿地澜庭、信保春风十里等，南侧为滨河二小，北侧为亚新海棠公馆，滨河目前市场比较难受，阶段性供大于求，定价预计会有惊喜。
规划荷湖商业街，地铁3号线，地铁11号线，14号线，海绵城市，央企是来撑门面扛局势的，稳住这一波，后面利好会不断呈现，再往后金鹰世界启动，未来前景可期。
但项目分两个小地块进行开发，景观难免会出现施展不开的现象。
4HP.
华发峰景湾
位置：经开区经开十七大街与经南十三路交叉口东南角
预售价格：高层约17000元/㎡
户型：高层89-136㎡
首次进驻郑州，发家珠海，与格力并称珠海经济的左膀右臂。
2019年12月12日华发经开区摘得80号地，楼面价7651元/㎡，溢价率3.22%，几乎是滨河最低的楼面价了，有操作空间。
总占地约116亩，容积率2.49，规划14栋高层产品，其中7栋18层小高层和1栋33层、4栋32层、2栋23层高层组成，共计1620户，约89-136㎡无接触健康住宅，其中60-90平为540户，占比33%，90-130平为936户，占比58%，130-150平为144户，占比9%。配套有一所12班幼儿园，1538.82㎡配套商业，和654.12㎡社区便民店。
预计首期推出建面约89-118㎡三房，整体定位刚需，刚改。
大户型占比很低，可能华发的做法将成为滨河的主流，毕竟小户型片区还是很抢手的。
但产品规划同质化严重，周边大牌竞品云集，将来难免一场恶战，尤其是即将先入市的滨河春晓，擦出火花是难免的了。
好在，项目地块较大，户型设计排布，景观绿化上华发小胜一筹。
5HP.
绿城湖畔雲庐
位置：郑东新区北龙湖中环路与南禄庄街交汇处东北角
预售价格：32000元/㎡+
户型：洋房149-249㎡
顶豪们的北龙湖，绿城，精装品质。
2019年11月29日，以19.4亿元拿下的北龙湖11号地，土地单价为2299万/亩，成交楼面价20288元/平方米。
总占地84亩，容积率为1.69，总建筑面积9.56万平方米，绿化率35%，项目规划了16栋7层洋房，共计522套房源。户型面积从149平方米-249平方米，主力户型是165-169平方米，占比约63%，1栋9班制幼儿园及1个高档地下会所。
属于龙湖北岸区域，也处于大火的中原科技城范围内，龙湖北岸修规之后，住宅地块大幅度减少，南侧规划学校用地，但相对龙湖南岸豪宅窝集中地，这里开发晚，配套欠缺，略显荒凉，位置不够优越，距离地铁不近，但有钱人一般也不Care。
北龙湖豪宅已进入豪宅刚需化时代，正商无境系列，金茂如意府刚豪143㎡户型起步，中海中鼎湖居128㎡户型起步，140的底线被突破，市场大环境，北龙湖被迫刚需化。
顺应市场发展，绿城户型设计已趋于豪宅刚需化，定价合适+绿城品牌影响力，依然有不少品质改善愿意追随，应该不愁卖。
当年的绿城百合，现在依然领跑东区二手房价的，产品细节，景观物业等收获一大批绿城忠粉，这两年重归郑州，而雲庐是具有真绿城血统，对项目有了更多期许。
6HP.
银榕居
位置：郑东新区象湖绿博大道与恒通路交会处
预售价格：17000元/㎡
户型：98-143㎡
省实验一口仙气吊着的楼盘，天生自带光环的项目。
据悉2016年被中美置业公开市场招拍挂拿下的，后来各种原因被退地，然后到了18年以协议出让的方式卖给了宏升，背后为海港集团。
占地约47亩，总建筑面积约11万方，共有8栋小高层组成，容积率2.49，两梯两户设计，面积段98-128㎡三房，143㎡四房，户型以三房为主，少量140改善四房，整体定位刚改，改善。
西侧是河南省实验学校高中部，高中部的北面是初中部，一路之隔，真是出道即巅峰，地铁8号线龙王庙站已经在建，距离项目800米左右，如果未来能参与划片，那名校和地铁加持，简直boom，价值更有支撑，劣势就是开发商知名度不高，经验及口碑不足。
白沙象湖片区热度回落，首先可以肯定是先天环境优势，目前最缺的还是生活配套，但价格只要合适，不失为入手白沙的好机会。
多次去往售楼部，定价大概率参考蓝城诚园。
7HP.
星联枫桥湾
位置：郑东新区金水东路与中山路
预售价格：25000元/㎡
户型：洋房143-195㎡
亲水，坐在阳台能钓鱼的洋房，低密，时尚。
占地约53亩，容积率1.6，产品为建面约143-195㎡洋房，采用一梯一户设计，整个社区一共336户，一期一共190套房，户型整体都非常棒，141/169的观景大阳台，176/197的甚至是270度的观景阳台，妥妥的纯改善低密洋房。
项目限高50米，外立面采用纯白色太空铝板，全铝板幕墙，造型兰博基尼前脸设计，炫酷时尚，整体定位改善，特别适合审美疲劳的富豪们。
项目前面就是50米宽的绿地公园，贾鲁河一线河景，贾鲁河绿化带上盖的枫桥湾，很多人戏称，临河第一排在阳台上能挥杆钓鱼，对河景资源的极致占有。
地块属实不是很大，但纯洋房设计，1.6的容积率，没有高低配，圈层纯粹且稀缺。
能为之诟病可能就是房企，缺乏豪宅开发经验及基因积淀，但路都是一步一步走出来的，发展到一定规模时，都会想打造自己的标杆项目，具体枫桥湾成色几何，拭目以待呗！
2
以上不是结束，而是开始。最后两个多月纯新盘还有很多，尤其是环郑，总有一个适合你，但是你要行动起来，不要再盲目观望。
附图：
金水区5个，航空港区5个，中原区4个，经开区4个，3个在物流园，高新区2个，在双湖科技城，管城区3个，惠济区2个，二七区没有，新郑南龙湖组团最多10个纯新盘，荥阳1个，中牟2个，新乡2个，新密曲梁2个，未来新盘心中有数，龙湖新盘竞争压力巨大啊。
随着市场不确定因素越来越来，购房者的价值取向越来越明显，能选的主城的基本都不会选择环郑，我想这也是环郑板块比较难受的主因，光靠消化地缘性客户不足以支撑项目去化，只能拼政策，拼优惠来吸引购房者。
目前不足以支撑主城压力，退而求其次，环郑项目更推荐东至绿博，南至南龙湖，毕竟距离郑州东站商务中心交通便捷。
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