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在商品房领域存在这样两个概念：商品房预售合同登记备案和商品房预告登记，那么有没有人因为将这二者混为一谈而蒙受损失呢？
真实的案例就发生在《麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》，在这个案件中，涉案房产虽然签订了《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但是由于没有办理商品房预告登记，也没有办理产权转移登记并实际交付，最终导致申请人对商品房主张所有权的理由不能成立，其不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。
但是，商品房预售合同登记备案并不等于商品房预告登记。
商品房预售合同登记备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。这种预售合同备案登记实际上是购买者依据《商品房买卖合同》的约定对商品房享有的要求开发商履行合同的债权。
商品房预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。进行商品房预告登记后，购买者对在建的或者已经建成的商品房享有的就是物权。
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根据《中华人民共和国物权法》规定，物权的效力高于债权。
法条依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条"商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。"
2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条"房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。"
3、《城市商品房预售管理办法》第十条:"商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。"
4、《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
5、《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
在此提醒大家注意，今后在购买商品房时，虽然某些城市的房地产管理部门通常做法是将商品房预售合同登记备案和商品房预告登记合二为一进行登记，但是由于我们并不能提供当地预告登记与备案登记合二为一的相关证据，所以我们后期主张的商品房预售合同的备案登记等同于商品房预售合同登记的理由是不能成立的。
我们要知道，这两种登记是完全不同性质的登记，若后期同时遇到法院的强制执行，则商品房预售合同登记备案由于属于债权，不能对抗法院的强制执行，但是商品房经过预告登记产生物权的效力则可对抗法院的强制执行。
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小白看到这个消息后感觉和我们自身利益相关甚大，所以有必要整理记录下来，方便后期小白更好维护自己合法权益。去年小白购买的商品房已经封顶了，但是由于开发商尚未拿到预售许可证，房屋还达不到交房状态，所以小白无法与开发商签订《商品房买卖合同》，后期也无法顺利办理网签备案。小白就很担心待房屋建成后，开发商将商品房一房二卖或者产生其他违约情况，那么有了这篇文章后，小白就需要在开发商交房时，向开发商申请进行商品房预售登记，确保小白后期对商品房享有完全的物权。
不晓得大家有没有更好的主意帮助小白在18年底顺利签下《商品房买卖合同》，顺利取得房产证呢？在线等待各位大神的指点~~~~
