隨著疫情防控形勢的逐漸好轉，北京二手房市場也迎來“春天”的消息。與新房銷售不同，二手房很難擺脫線下帶看這一重要環節，近日記者經過走訪發現，受小區帶看名額的限制，北京二手房市場雖然逐步回溫，但離正常狀態還有一段距離。此前受疫情影響，市場觀望情緒濃厚，二手房房源的持續增多，也將市場推向了買家。與買方市場形成對比的是，房主的“急不可耐”和中介機構的“慘不忍睹”，市場回溫可以說期盼已久。
帶看恢復了嗎？
人臉識別、每日限額
日前，北京新冠肺炎疫情防控工作領導小組會議召開，強調要適應常態化要求抓好社區防控，有序放開快遞、裝修、房屋中介、家政人員等進小區，滿足居民群眾生活需求。與新房銷售不同，二手房很難擺脫線下帶看這一重要環節，此前受疫情影響，二手房交易基本處於“停擺”狀態。
記者於近日經過走訪發現，按照政策放鬆的要求，多數此前“封閉”的小區也得到解禁，北京二手房線下帶看量持續走高，多位中介人員也表示，線上線下雙輪驅動，市場狀態比前兩個月有所改觀，北京二手房市場已經逐步回溫。與此同時，記者也注意到，因大多數小區仍然有帶看名額限制，二手房交易的正常狀態還沒有完全恢復。
據海淀區一中介門店經紀人陳健介紹，體溫正常且北京健康寶狀態為“未見異常”者可以進入到小區去現場看房，但每天有固定名額限制。按照防疫的要求，目前的情況是每天可以有最多兩組中介帶看，一般在小區內也不會被允許停留太久。
與名額限制同步的是，熱門房源的排隊客戶開始增多。“現在小區帶看都是要提前預約的，與房主或者物業人員溝通好才能方便帶看，因此熱門房源都需要排隊。”陳健稱，一般來說前面有十個以上客戶排隊的房源就不需要再浪費時間了，基本上只要房源沒問題、價格方面合適，談妥的可能性非常大，這方面已經遇到好幾例了。
陳健告訴記者，3月下旬以來，市場狀態回溫明顯，逐漸有一些客戶願意出門看房，成交量也較之前有所提升。“按照慣例，一季度都是銷售淡季，再加上受疫情影響，此前二手房市場可以說慘不忍睹。年後復工還是蠻早的，當時主要通過線上招攬客戶，二三月份基本上沒有成交的情況，到店問詢的也很少，更不用說帶看了。”
以最近一段時間的成交量來看，北京二手房市場正在逐漸回溫。據陳健介紹，尤其是進入到四月份，市場恢復是“看的見摸得著的”，清明小長假期間，這種喜人氛圍達到高峰。之前線上的攬客也起到了效果，好多人到店問詢就是衝著已經認定好的房源去的，到現場看完房後，再與房主壓一壓價格，基本上就可以成交。不過，受小區帶看名額限制的影響，二手房交易迴歸到正常狀態還需時日。
對於二手房交易的破冰，除疫情防控形勢好轉外，陳健也定義為剛需客的推動。“剛需客戶還是蠻多的，一部分是年前已經有打算的，但受疫情影響需求有所滯後，還有一些是孩子要上學的，畢竟學校信息採集的時間快到了。”陳健表示，對有學區需求的客戶來說，孩子上學是不能等的，二手房簽約還需要一個過程，所以目前好的學區房源基本上掛出去四五天就成交了。以教育資源著稱的海淀，確實上會讓一些低總價的小套型二手房受到熱捧。
交易回暖了嗎？
買方佔據主導 議價空間仍在
無論是買房者還是賣房者，價格是他們共同關注的焦點話題。記者注意到，目前北京的二手房市場基本處於一個買方市場，部分房源此前堅挺的定價也出現鬆動，甚至有一個月時間兩三次調低價格的記錄。中介人員更是直言，現在的價格都是可以談的，一套四十平米左右的一居可以有5-8萬的議價空間。
朝陽區一中介門店經紀人告訴記者，在他看來，目前的北京二手房價格已處於一個相對合理的區間，一方面是因為去年樓市“遇冷”，二手房的價格已經降一輪了；另一方面則是因為疫情，已經有多位房主表示想盡快出手自己的房子，通過與中介人員溝通，主動下調了房源價格。
“近期看了十多套房子，多數房源都能有幾萬塊錢的優惠。”4月份剛剛買房置業的李女士告訴記者，年前也看過一些房源，多數房東寧願掛著也不願降價出售，想選一個價格合適、性價比高的房子是非常難的。如果不是考慮到二手房小區的各項配套服務完備，孩子上學、老人就醫、購物和娛樂等方面的需求都能滿足，自己更願意去選擇一些新房項目。
按照李女士的說法，目前二手房的買賣狀態是，購房者可以有諸多“挑剔”。老舊小區戶型設計奇怪、未能達到滿五唯一的要求，甚至住宅鄰居“成分”差等都成了衡量房屋性價比的標準。存在瑕疵的房源想要儘快出手，只能通過不斷壓低價格來實現。
李女士稱，能夠很明顯感受到反彈的跡象，這次疫情期間，通過不斷看房發現，想在北京置業的剛需和改善客群還是很多的，目前市場也在回升，就看下一步政府的政策怎麼走了，如果能稍微給點“陽光”，樓市應該就能“燦爛”起來。但是疫情對經濟的影響還是擺在那裡，所以大漲的空間應該也不太可能。
對購房者來說，二手房區別於新房的優勢在於低總價和即買即住，這也造成二手房更多是一個“過渡”商品。“很多資金緊張的家庭，都會選擇一個小戶型二手房來進行過渡，這樣後期出手也方便。買完住幾年後，要麼自己錢存夠了，要麼孩子畢業了，都是要進行置換的。”上述中介人員稱，自己手裡好幾個賣房客戶都是出於置換的目的，有兩個已經確認了新的住房，所以這方面的議價空間很大。
記者與一房主進行交談後得知，他所出售的房源也是2017年才裝修入住的，之所以會選擇當前這個節點進行售賣，是因為新房已經交過定金了，但受疫情影響，遲遲沒人能接手，才一直拖到了現在。
未來二手房價格怎麼走？
二季度溫和反彈 長期無大漲基礎
受疫情影響，二手房市場有房主的“急不可耐”，也有中介機構的“慘不忍睹”。近日我愛我家發佈的2020年一季度業績預告顯示，預計一季度歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損1.49億元—2.02億元，比上年同期下降172.51%—198.31%。
我愛我家方面稱，2020年1-3月受新冠疫情的影響，公司佔比較高的房地產經紀業務作為以線下場景交易為主營的行業，因社區的封閉式管理造成門店出現較長時間的停業，復工率較低（截至2020年2月28日復工率不足10%），成交量及經營業績同比大幅下降，無法彌補人工成本、門店租金等固定性支出，導致公司2020年1-3月虧損。
市場回溫期盼已久，可以預見的是，“黑天鵝”事件的影響正在慢慢消退。貝殼研究院數據的顯示，在中介門店穩步復工、剛需率先入場、信貸寬鬆帶來市場預期提升等因素的影響下，3月北京二手房市場開始低位回升，成交量恢復至去年3月小陽春水平的44%。隨著線下帶看逐步恢復正常及市場預期的改善，預計第二季度北京二手房市場將迎來累積需求逐步釋放階段，預計二季度成交量將同比增長60%，向1.2萬套/月正常水平迴歸。
4月20日，LPR（貸款市場報價利率）下調如期而至，一年期LPR為3.85%，下調20個基點；五年期以上LPR為4.65%，下調10個基點，“非對稱”降息再次落地。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，對於購房者來說，降息意味著月供額度降低，也就是購房成本有所降低。從以往降息來看，利率下調會刺激購房需求的釋放，再加上近期政府頻頻在供給端釋放出寬鬆跡象，隨著疫情的褪去購房者入市更為堅定，會帶動市場交易量上升。但不會帶來市場價格的大幅上升，“房住不炒”仍為政策主基調。
就在降息消息出來後不久，記者也收到了來自二手房中介人員的訊息，他告訴記者，“一些價格貴的房子目前也可以考慮了，如果手裡有‘閒錢’還是抓緊買吧。”
對於後市，合碩機構首席分析師郭毅認為，今年二季度的市場表現升溫，應該問題不大，但是全年的走勢可能還得基於現在的經濟形勢。從目前來看，“房住不炒”這個底線十分牢固，因此購房者仍會以居住需求為出發點，限競房和共有產權房對二手房市場有一定衝擊作用，分流了一部分購房群體。再加上今年一季度基本上已經浪費掉了，從去年北京的二手房市場表現來看，今年未必會有一個大的突破。
北京商報記者 董亮 王寅浩
