房子貶值的時代要來了，官方兩個報告揭露真相，在過去20多年裡，如果要說什麼行業最賺錢，相信大家都一致認為是房地產行業原因很簡單，買房的人最後都賺錢了，更何況開發商炒房客，從數據上來看，2019年市場規模接近16萬億，即使金融槓桿高達60.4%，但在以小換大需求支撐之下，未來幾年樓市仍有利可圖，也許這話看似荒謬，但卻是實話，在買漲不買跌的影響下，房價下跌往往不利於市場的發展，幾乎超過一半的人都希望房價上漲，當下唯一的問題就在於接盤群體消費力接近枯竭，這一點就正如曹德旺所言，樓市就是擊鼓傳花的遊戲，當下市場只剩下買不起房的人，請問最後房子又該賣給誰呢？
任何商品都不存在無序上漲空間，有漲有跌乃是必然趨勢，那房價什麼時候才會迎來下跌週期，如果以房價趨勢為衡量標準，新一輪調控始於2018年，開發商債務危機是市場洗牌階段的源頭，其次去庫存棚改改革使得房價上漲動力缺失，而到了2019年政策風向迎來翻天覆地的變化，央行降息降準有意隔離樓市並戰略性將LPR分離實體經濟。銀監會強制遏制金融風險，開發商最直接的感受就是銀行資金受限，債務業貸款業務受到衝擊，超400家開發商破產，13個城市房價回到一年前，至於今年的現狀我不多說，相信大家也都心知肚明，即使在聲勢浩大的託底救市行動之下，依然無法阻擋房價下跌的趨勢。原因很簡單，銀保監會負責人明確表示金融政策尚未作出調整，在資金層面不動搖的基調下向刺激市場也是無能為力，難道房子貶值來了嗎？
首先我們得明白一點，在外界因素影響之下，人口迴流被延遲至少半年，也就是說上半年由人口紅利為主導的市場幾乎不存在，一二線城市房價下跌是趨勢，其次，對於2020年來說持房者著急拋房，購房者推遲購房需求，與其說房價貶值，還不如說此時的房子就宛如債務，無人敢來接盤，最近有一些反常的消息傳出，自從3月份以來部分市場火熱，導致又有15家開發商上調2020年全年銷售目標，甚至部分打折促銷項目被暫停，全面收回優惠，有著抬高房價的趨勢。看到這裡我只能說開發商的勇氣哪裡來的，這種用了十幾年的銷售套路，真的是屢試不爽嗎？就以我周邊朋友的經歷來看，正苦於房子無法賣出去，即使降價也無人問津，市場何來的供不應求，看到這裡不少人會調侃到白天的市場真真假假到了晚上就會一目瞭然，沒有燈光的房子終究只是數據，事實上對於新一輪調控走向來說，官方兩個報告早已暴露真相，值得大家參考。
主要有以下內容，一是社科院發佈《中國住房發展報告2019~2020》，明確表示2025年前後樓市交易窗口期互相關閉，接下來幾年調控政策不可能放鬆，再聯想到2028年人口負增長拐點提前降至這個因素，我只能說這也許是巧合，也許是戰略性佈局的結果。二是人民網轉載，文章明確指出隨著房地產市場進一步降溫，預計2020年全國商品房住宅將供大於求，也就是說市面上的房子比我們想象的還要多，最重要的一點就是還不包括房產稅的降臨，看到以上兩個報告，其實我們很清楚的看到未來市場的輪廓，在政策收縮，市場供大於求的背景之下，房價持續上漲無疑是痴人說夢。
10萬家開發商徹底失眠，絞盡腦汁的刺激市場的回暖，如果現在房子還賣不出去，更不用說以後了，此時在回想最近開發商的動作站在商人的角度可以理解，但站在購房者的角度卻百思不得其解，或者說更應該擦亮自己的雙眼，買房容易退場難，在排除剛性需求以外，例如孩子放上學，今年買房都建議緩一緩，或者說需量力而行，切勿硬上車無法穩定償還房貸，房子依然不是你的。三四線城市的購房者別急，超低價房很快出現，重點注意這幾種房子。疫情過後，三四線城市的樓盤在大型房地產企業大幅打折之後跟風打折，明顯有了較大的下跌趨勢，最高下跌在30%左右，於是很多的剛性購房者躍躍欲試，畢竟僅僅兩三個月的時間，每套房子就下跌了十幾萬或者20多萬元，自從2017年秋季這些大型房地產企業入住以來，城市的房價越來越高，令人難以接受，特別是從2018年春天一直漲到2019年夏季房價幾乎翻了一番，2019年秋天這種現象才得以遏制，房價平穩而且慢慢回落，出現了有價無市的現象，雖然說三四線城市的購房者購買意願不足。但是眼看著房價下跌如此之快，相比去年鄰居們購買的房子能夠節省一二十萬元，萬一房價在掉頭上漲，豈不是錯過了一次很好的機會，其實也不難發現，即使房價打折，售樓處依然門可羅雀，與往年春節過後搶房的場景相比真是天壤之別，因為疫情會改變很多人的命運，特別是經濟比較脆弱的三四線城市，就業渠道窄，就業率低，一有風吹草動經濟不堪一擊，會影響很多人的生活和工作，所以手裡必須有足夠的儲蓄，以應付生活中出現的各種意想不到的困難和風險，防患於未然。
重點注意這幾種房子，因斷供出現的法拍房，隨著企業的破產倒閉，三四線城市下崗失業人員增加，這些企業職工在前幾年效益好的時候貸款購買了樓房，現在企業效益不好或者破產導致生活困難，不能按時還銀行貸款，這些因失去工作而返貧的購房者應無力償還貸款，面臨斷供的危險，只能降低價格出售。而現在購房者也在觀望，因市場因素也增加了他們的顧慮與擔心，所以二手房市場也波瀾不驚，幾乎沒有成交，下一步只能被銀行起訴並依法拍賣二手房，在評估中價格較低，這些法拍房質量好，價格低，辦理手續方便，因此許多購房者都能買到價格極低的法拍房，有意者不妨試一試。二被重組後的爛尾樓盤，三四線城市的爛尾爛尾樓盤在路邊就能看到，有些蓋了一半，因資金短缺停工，有些已經將近封頂，資金鍊斷裂而跑路，其實地方政府也很為難，這些爛尾樓先影響美觀，又製造出許多問題和麻煩，已經交了首付的購房者頻繁上訪，錢沒有了開發商找不到，只有找政府。政府千方百計地尋找借款者，希望能夠重組重組成功，減少購房者的損失和對政府的壓力。在政府給予一定的政策支持和稅費優惠之後，就有經濟實力雄厚的企業來接盤建設這些樓盤，由於間隔時間長生意不好，開發商會低價銷售，儘快將房子賣掉。三大型房企降價處理的尾房，大型房地產企業由於體量較大，而三四線城市的購買力有限，他們戰略性的撤離該城市之前會有數量較多的尾房銷售。因為無心戀戰，這些企業會進行大規模裁員，因此這些尾樓往往會交給一些中介中介給出售，這些中介機構在授權出售該樓盤之後會用很優惠的價格吸引購房者，因為開發商著急退出，並在時間上要求很嚴，中線中介在規定時間內沒有賣完，開發商會扣除佣金，並尋找新的合作合作伙伴，所以這幾種房子很搶手，就等於在樓市上撿漏。購房者多加留意。用省幾十萬元的價格買到便宜的房子，以上幾條在疫情後已經逐步出現，所以投資房產的風險也在加大，剛性需求者可以考慮購買，投資購房就要慎重，房地產暴利的時候已經過去。
四大一線城市全部下跌，沒有所謂的報復性反彈，在房地產市場總是充斥著各種觀點，有人看漲房價，在他們眼中全國的樓市都在上漲，一線城市是宇宙中心，房價永遠不會下跌，同樣也有人看空房價，哪裡房子打折都能夠被他們看做房地產崩盤的新聞，關於復工之後樓市的走向同樣也是爭論不休。有人認為在購房需求被壓抑了兩個月之後，3月份購房會出現報復性反彈，房價也將報復性上漲，看空的人也不少，他們認為經過過去兩個月，很多企業都遭受了經濟損失，而個人的收入也銳減，買房的需求將下滑，而房價也要下跌。
筆者認為這必須要有一個標準來衡量，而不是根據自己腦子的遐想，或者根據路邊社的新聞來判斷，全國有360個地級市，不可能所有的城市都一概而論，我們只能把握房價的整體走勢，而具體的城市則需要具體分析。根據房地產行業協會公佈的3億樓市數據來看，超過100個城市的房價都是下跌的，最為具有風風向標意義的則是4個一線城市，北京，上海，廣州，深圳全部出現了環比下跌，而跌幅也領先全國的平均水平，在筆者的印象當中，這是5年來四大一線城市首次出現急跌既然一線城市的房價都撐不住的話，那麼全國其他地方的樓市，所謂房價上漲的理由就更為站不住腳了，房地產需求和價格的報復性反彈也沒有出現，筆者認為房價大概率會下跌，畢竟實體經濟已經受到了衝擊，個人收入也受到了影響，而貨幣政策方面我們也沒有跟隨歐美大幅降息放水的節奏，最後房地產的調控依然沒有放鬆，房子是用來住的，不是用來炒的，這個基調今年應該也不會發生變化，而對於開發商和購房者而言是時候放棄理想，面對現實了，樓市的爭論也應該告一段落了。
