一季度山東樓市的不景氣，蔓延到土拍市場。房企今年拿地多謹慎，減規模策略已在山東地區體現。從城市來看，2月份，濟南、萊蕪等甚至無成交地塊。
好消息是，地方政策加持下，青島3月份商住辦用地的成交建面環比上漲60.52%。另有濰坊逆勢大漲159%，躍升全國一季度土拍收入第6。
山東樓市剛需和改善型需求龐大，加之救市、搶人等地方政策刺激，當前青島、濰坊搶先“解凍”，但其他城市還處於冬眠中。
都說樓市靠天吃飯，山東土拍市場迫需要中央新政春風進一步紓困。
TOP10俱樂部的旭輝銀盛泰、龍湖已經“聞風而動”，近期積極抄底拿地，旭輝銀盛泰更是4天內連擲9.06億加碼青島。
中原地產首席分析師張大偉認為，3月到今天，全國只恢復到了疫情前大約60-70%的水平，市場都在等待政策。
山東一季度土拍冰封，頭部房企停止拿地
克而瑞一季度山東拿地榜中，TOP20房企拿地總額186.5億元，同比下降35.56%，較全國增速再下滑14%。
山東房企拿地一向理性，應勢而動。《2019年山東省房地產行業發展報告》指出：從2015年起，山東省一級市場熱度增高，供求面積逐步上升，2018年達到最高，2019年隨著房地產調控政策出臺，一級市場熱度有所下降，房企拿地趨於理性。
拿地熱門的青島也難逃冰封。一季度，房企青島圈地規模、增速雙降。一季度青島土拍僅成交65宗、總建面424.17萬平米，增速-26.04%。而去年同期，成交73宗、總建面573.52萬平米，增速17%。
而青濟一向是房企拿地的重要戰場。據中指院數據，青島以894億元位列2019年全國城市土地收入榜第14，濟南以641億元位列第20。
山東去年的銷冠——融創，向來重倉青濟，但今年也幾乎停止山東圈地。財報顯示，融創總土儲中，青島以961.91萬平米，位列第2，濟南以629.00億元位列第6。但去年大舉青濟圈地之風沒有延續，今年融創非常謹慎。一季度融創僅斥資3.48億元，拿地一宗。
融創是大多房企的縮影。3、4月財報季，房企紛紛表示今年會謹慎拿地。融創、碧桂園、萬科、中海、恆大再山東拿地幾乎停止，TOP5房企的減規模策略已在山東地區體現。
樓市16萬億元天花板之下，房企處境本就艱難，疊加疫情因素，房企拿地熱情被冰封。但山東樓市的潛力可觀，為此省市級政策頻發，助力土拍市場。
2、3月份，青島連發救市、人才引進政策。據“青五條”，疫情防控期間，房企可以按起始價的50%確定競買保證金，按照成交價的20%繳納定金，且不限制土地出讓金收繳期限，大大緩解房企拿地時資金鍊的為難。另有，聚青行動、城陽共有產權政策等加速為樓市擴容引流。
不只政策護航土拍市場，青島還升級近兩年的供地大潮、大舉放貨，給房企更多發揮機會。三月份，青島商住辦用地供應110宗、總建面739.08萬平方，環比上漲537.71%。
青島土拍搶先解凍，旭輝銀盛泰、龍湖積極抄底“等風來”
多種利好下，青島土拍市場3月數據環比大漲，搶先“解凍”。
3月青島商住辦用地成交37宗、總建面200.82萬平米，環比增長60.52%。成交價4012元每平米，環比上升134.62%。
成交土地集中在熱點區域：膠州市（21.79%）、李滄區（18.79%）、城陽區（18.47%）。土拍市場主城熱度復燃，“準市區”城陽區備受追捧，後續利潤空間可觀，議價能力強。
進入4月，青島土拍市場進一步好轉。克而瑞數據顯示，3月30日-4月5日，青島涉宅用地成交58.19萬平方。4月6日-12日，涉宅用地成交127.67萬平方，同比大漲119.4%。
青島“救市”政策緩解了房企的燃眉之急，同時積極引進人才給樓市擴容，這是激發房企拿地熱情的“強心劑”，而山東樓市可觀的市場需求是房企長期佈局山東的最大後盾。
頭部房企也逐步恢復信心。在中央樓市新政正式落地前，部分頭部房企已經“聞風而動”，活躍抄底。在青島市多重利好下，它們提前圈地，靜待新政春風過後，欣欣向榮的樓市新氣象。
最近TOP10房企旭輝銀盛泰非常活躍，4天內在青島連擲9.06億元。
4月14日，旭輝銀盛泰以6.54億元摘得即墨4宗地，總建面24.17萬平米。而4天前，旭輝銀盛泰剛斥資2.52億元拿下即墨2宗地，總建面14.29萬平米。它的TOP10同行——龍湖也不甘落後，近期花費6億元拿下即墨、西海岸兩塊地。
目前山東土拍市場，迫切需要一場新政“春風”，進一步助力市場好轉。房住不炒的基礎上，中央會出臺怎樣的樓市大政，將產生巨大影響。
張大偉預測，4月20日，央行大概率降息20個基點，屆時將是買房最好時機。
“本來3月20日就應該降息的，結果定力十足，現在420降息力度要空前了，預計20個基點。 當然是不是買房還要看5年期的變化，如果5年期也降20個基點，別猶豫，如果只降息10個基點，那就選擇優質區域。”
張大偉表示，在房住不炒的原則下，降息有助於房地產市場的穩定。一方面降息會降低資金成本，有助於真實購房者入市。另一方面，降息會降低銀行的放貸成本，銀行的信貸釋放也將降價增量。
央行大幅降息，對房企、購房者兩端都是巨大的刺激，屆時將輻射到土拍市場。作為土拍熱門城市，青島在三月“解凍”後，有望在四、五月份再迎“小陽春”。
濰坊土拍逆勢大漲，其他城市仍需新政紓困
除了傳統拿地熱門——青島值得期待，疫情期間，濰坊逆勢“出圈”，給山東樓市帶來驚喜。諸葛找房顯示，濰坊以558萬平方位列一季度全國土地成交城市排行榜第6，逆勢同比大漲159%，為山東唯一上榜的TOP10城市。
但除青島、濰坊外，山東其他城市土拍冷清。克而瑞數據顯示，萊蕪一季度土拍無成交。三月份，東營、泰安、濟寧分別成交0、4.46、4.55萬平方。
值得注意的是，濟南土拍2月無成交，3月僅成交11.94萬平方。
儘管與青島並稱為山東樓市雙核，濟南在拆遷政策下，忙於舊改項目，土拍市場一季度供地不足40萬平方，成交量也少。融創、新城控股等紛紛加入舊改項目，加快濟南城鎮化水平。
山東土拍好轉慢，直接原因是資金鍊緊繃。某房企負責投資拿地的工作人員在新浪財經的報道中表示：“各大房企的重心放到了去存庫，注重銷售，抓緊回款。”
該工作人員透露，土地對於房企發展來說是剛需,開發企業要發展,就需要土地。但在融資緊縮背景下，資金流成關鍵,房企在拿地時會綜合考量。
這個春天樓市業績低迷，沉默中醞釀著驚雷。全國樓市都在等待一個時機：等待降息，房企補血、買房者抄底；等待調控新政，各地鬆綁政策頻頻一日遊之際，中央的大動作備受期待。
4月14日，青島躥紅網絡的限售鬆綁新政被取消。張大偉表示：“青島成為第六個一日遊政策的城市，出臺的限售與限購政策寬鬆只維持了3天，就出臺了收回政策。”
“樓市靠天吃飯，最近大部分城市市場只是復甦，遠遠談不上火熱，3月到今天，全月全國只是恢復到了疫情前大約60-70%的水平，除南方少數城市稍微好一點外。市場都在等待政策。”
當前山東土拍市場冷熱不均，青島、濰坊已經“解凍”，濟南等城市恢復尚需時日。
可以合理預期的是，儘管“房住不炒”基調不變，但市場翹首以待的中央新政仍將利好土拍市場。新政春風后，山東土拍市場有望進一步上揚，回暖只是時間問題。
