石家莊
▍行情基本面
2019年6月，石家莊樓市整體依然處於橫盤中，房價無明顯漲跌幅度；國大二手房成交量環比5月下跌17%，同比2018年4月下跌21%，但本月石家莊新房成交量環比上月有所增漲。
▲近六個月內，國大地產成交數據統計
▲房價走勢圖（房天下）
本月，多處樓盤正式認購或推出新房源，融創中心二期推出小戶型房源，成交量再度突破兩百套，累積下來，融創中心已經售出數千套房源；保利時光印象，緊鄰萬科新都會，首次開盤均價13500，去化速度很快；這個月，排名靠前的樓盤，除去融創中心外，還是以剛需類住宅項目為主。（樓盤關注度=經紀人備案數量+實際到訪量*1.5）
▲2019年6月，石家莊市銷量與經紀人關注度排名前五樓盤
注：二手房成交數據來自於國大地產內網，新房樓盤數據來自於國大商品房事業部，由作者歸納總結，可靠度很高，統計樓盤包括榮盛和府、榮盛御府、潤江煦園、東創鉑悅府、金盛悅府、想象國際、恆大御景半島、中山尚郡、萬合華府、遠洋7號、旭東城、萬合名著、潤都榮園、保利堂悅、半島名邸、匯君城、新合國際、潤德天悅城、保利茉莉、藍郡綠都、瀚正御璟城、高遠森林城、帝華鴻府、旭輝中睿府、融創中心、悅公館、寶能中心、眾裡景園、大尚華府、遠洋晟庭、世茂璀璨裕華、紫涵樾府、盛佳錦繡家園、水潤華府、長安頤園、廣安雲棠、福美六號院、和平陽光苑、西美花盛、岸芷汀蘭、保利西山林語、恆大林溪郡、瀚唐晟世、花樣年南湖琅樾、綠地西斯萊、保利國際廣場、保利西悅春天、保利堂悅、保利時光印象等。
▍本月土拍
2019年6月，石家莊公開土地市場上，共計出讓了12個地塊，總面積約762.45畝，總金額38.2924億，平均畝單價約502.23萬，平均溢價率約6.64%。其中，共有9個住宅地塊，總面積約725.40畝，總金額35.3068億，平均畝單價約486.72萬，平均溢價率約5.37%。
本月石家莊土地市場熱度不高，平均溢價率只有6%。佳兆業首次進駐石家莊，落子正定縣城；天海容天下終於補證成功，畝單價790萬，溢價率9.5%，位於和平路東二環；潤江聯合天河拿下新華區的一塊住宅用地，位於聯盟小區西側，畝單價1085萬，溢價率9.01%；石家莊碧桂園三期拿地，位於紅旗大街南三環外的元氏縣境內，畝單價只有90萬。
▲2019年6月，石家莊市土拍區位圖（住宅地塊已重點標識，圖片可以縮放、但會被壓縮，粉絲群中有原圖）
▲2019年6月，石家莊市已出讓地塊信息一覽
樓市頭條
一、監管收緊“地王”融資，部分房企債券、ABS發行將被暫停
近日，21世紀經濟報道記者從數位接近監管的人士處獲悉，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。
接近監管的人士對21世紀經濟報道記者表示，部分房企因拿地激進，“出現一些‘地王’，已經引起中央的注意”；在住建部的指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。
二、國常會部署城鎮老舊小區改造：事關上億居民
據央視網消息，6月19日，國務院召開常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件。
會議認為，加快改造城鎮老舊小區，群眾願望強烈，是重大民生工程和發展工程。據各地初步摸查，目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務繁重。
會議確定，一要抓緊明確改造標準和對象範圍，今年開展試點探索，為進一步全面推進積累經驗。二要加強政府引導，壓實地方責任，加強統籌協調，發揮社區主體作用，尊重居民意願，動員群眾參與。重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費。三要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。四要在小區改造基礎上，引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。
三、深圳近20年最強土拍：80多家房企參戰 光保證金就1100億
6月24日，久未供地的深圳今年首次出讓住宅用地，總出讓面積達17.03萬平方米，是深圳有史以來宅地規模最大的一次土拍，吸引了超80家房企參與此次土拍，光是保證金就達到1100億，創下深圳歷史紀錄，可謂是“史詩級盛宴”。
房企表現也十分亮眼，5幅宅地均達到最高土拍限價，成交總價達223.84億元，如果不是因為配建人才房的限制，必定超過4月23日的228億的武漢土拍，成為2019年城市單日成交金額最高。
四、鄭州：不動產登記實現全省民政數據共享，對假離婚說“不”
來自鄭州市大數據管理局的消息，近日，鄭州市不動產登記系統通過鄭州市接口服務管理平臺完成與全省民政數據的共享，實現了向離婚造假者說“不”。
鄭州市房屋限購政策以家庭為單位，家庭二套房貸款門檻明顯增高。一些家庭為了享受首套房貸款優惠政策，炮製假的離婚手續進行購房。為堵住制度漏洞，今年4月3日，鄭州市人民政府辦公廳發佈《鄭州市人民政府關於加快推動不動產登記相關信息集成共享的通知》，要求鄭州市政府16個局委、部門在今年8月底前，通過鄭州市接口服務管理平臺，建立部門間信息共享機制，實現與不動產登記相關信息的實時共享。
目前，鄭州市不動產登記系統通過鄭州市接口服務管理平臺，已經實現了全省民政數據共享，可通過比對查詢，顯示不動產登記業務申請人在河南省內的婚姻登記情況。
五、近日，西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組下發通知，進一步升級限購政策。
通知指出，即日起，從西安市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）在西安市住房限購區域範圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在西安市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）。
非西安市戶籍居民家庭在西安市住房限購區域範圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。
此外，通知指出，將西安市臨潼區納入住房限購範圍，嚴格執行西安市住房限購政策。此前，西安市限購區域包括西安市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域範圍。
六、海南完善住房政策：未落戶的急需緊缺人才，可購買1套住房
昨天下午，海南省新聞辦公室舉行海南省完善人才住房、購車政策新聞吹風會。省委人才發展局、省住建廳、省公安廳相關負責人參會，就近期新出臺的《關於進一步完善人才住房政策的補充通知》《關於進一步完善人才購車的補充通知》兩項政策進行全面解讀和深入闡釋。
其中，《關於進一步完善人才購房政策的補充通知》從以下三個方面完善了人才住房政策:
一是實際引進並在海南工作但尚未落戶的各類人才，其家庭成員(含本人、配偶及未成年子女)中至少1人在海南省累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險，且家庭成員均在海南無房的，本人可申請購買1套住房。
二是實際引進並在海南工作但尚未落戶的急需緊缺人才，其家庭成員均在海南無房的，本人可申請購買1套住房，急需緊缺人才的範圍和標準由各市縣結合實際確定，報省委人才發展局各案後實施；
三是柔性引進的各類高層次人才，聘期在3年以上且已在海南服務1年以上的，經認定，在購房方面可享受本地居民同等待遇。
七、人口普查將納入查房 或為徵收房地產稅提供數據支撐
2020年，我國將迎來第七次全國人口普查，將徹查人口出生變動情況以及房屋情況。《證券日報》記者獲悉，近日，上海市第七次全國人口普查嘉定專項試點工作正式啟動，入戶調查主要內容包括住房情況等。
5月8日，第七次全國人口普查嘉定專項試點動員會暨培訓會舉行。國家統計局人口和就業司副司長崔紅豔表示，人口工作進入轉折期，由數量壓力向結構性矛盾轉變。人口普查是全面掌握人口狀況的重要手段，也是最基本、最重要的國情國力調查。開展人口普查，摸清人口家底和教育、醫療、養老、住房等情況，有利於更好的制定人口政策，保障人民利益。
今年1月15日，深圳市統計局發佈的2019年工作思路表示，主動承接第七次全國人口普查（房屋普查）試點。“人口普查是重大的國情國力、市情市力調查，可以徹底摸清人口總量基數和人口結構情況。國家統計局希望我市承接2020年第七次全國人口普查（房屋普查）試點併為國家人口普查方案的制定修訂提供經驗參考。”
八、郭樹清：過度依賴房地產最終會付出代價
“2019陸家嘴論壇”於6月13日-14日在上海召開，中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清在開幕式上表示，當前房地產過度金融化，居民負債率佔相當大的比例，甚至一半投資都投入到房地產市場。
郭樹清說，歷史證明，如果過度的依賴房地產最終會付出代價。“不同地區的房價有低也有高，但如果你買了一套房子，只用於投資或者投機，那就是水泥和磚頭，要防止房地產的投資行為。“
九、任澤平：房地產投資拐點已現
6月18日，恆大經濟研究院首席經濟學家任澤平在發表的研究報告中認為，房地產投資的拐點已經出現。
任澤平在報告中表示，年初市場普遍對今年的房地產開發投資較為悲觀，年初至今，房地產投資強勁遠超市場預期，1-5月累計投資46075億元，同比增長11.2%，增速比2018年全年提高1.7個百分點，但較1-4月下降0.7個百分點。
對於房地產投資拐點已經出現的分析，任澤平稱，目前各線城市投資均已出現見頂跡象。2018年5月以來，300城宅地成交建面累計增速達到32%的高點後持續回落，2019年5月降至5%。從領先指標來看，拿地見頂回落已經一年，決定了當下就是投資拐點。
十、下半年房地產市場將迎來新一輪調整
經參消息，上半年的我國房地產市場特點突出表現為：市場成交乏力，商品住房銷售將進一步回落；土地成交面積、金額累計增速雙雙大幅回調將對未來市場形成較大的下行壓力；總體開發投資依舊維持較高水平，但房地產投資增速將進一步回調。預期2019年房地產市場平穩調整態勢不會發生實質性的轉變。接下來房地產市場有可能會進入新一輪的調整期，應重點防範部分三四線城市價格快速下跌的風險。
房企與城市
一、中指研究院公佈2019年1-5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜
根據監測顯示，2019年1-6月份，共有147家房地產企業銷售額超過50億元，較去年增加9家；合計實現銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長10.3%；市場份額提升9個百分點，市場集中度持續提升。
強者恆強格局繼續強化，千億陣容進一步擴容，500億以上企業數量大幅增長。前10房企銷售額佔50億以上企業總體的36.7%，前30企業佔總體的61.3%，強者恆強態勢延續；分陣營來看1000億以上、500-1000億、200-500億、100-200億、50-100億，對應的企業數量分別為12家、21家、37家、51家、26家。其中，1000億以上、500-1000億、200-500億企業數量穩步增長，實現穩中有進；而50-100億陣營數量則略有減少。從各陣營銷售額及增長率來看，銷售規模再上新臺階，強者恆強態勢延續。
城市貢獻度呈紡錘形，一二線城市仍是主戰場。2019年以來，隨著城市化進程推進以及都市圈結構的調整，重點二線城市的區域潛力繼續釋放，20家代表房企二線城市的銷售業績貢獻率為57.6%；一線城市貢獻率為21.1%，較去年增長8.1個百分點，一二線城市合計佔比78.7%，仍是房企主要佈局區域。如中海地產和招商蛇口在成立40週年之際升級品牌戰略，加強一二線戰略佈局，2019年上半年一二線城市的業績貢獻率分別為87.6%和90.3%，同比分別提升9.9個百分點和8.9個百分點。
二、湖北恩施州恩施市房地產協會發“紅頭文件”不讓房價猛降？回應：自律性號召
澎湃新聞消息，一份名為《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》的文件在網上熱傳。這份由湖北恩施州恩施市房地產協會發文，主送恩施市各房地產企業的“紅頭文件”顯示，針對社會反映比較強烈的房價斷崖式下降問題，該協會對部分樓盤進行調查核實，並列出降價現象的十條主要表現和相應的四個措施予以引導和糾正。恩施市房地產協會周姓會長10日下午就此向記者表示，該通知是協會內部的自律性要求，號召房地產開發企業自覺遵守相關的規定，不能陡然地把房子價格降得太低。
三、人民銀行成都分行：成都首套房按揭利率至少上浮15%，二套至少上浮20%
成都商報消息，6月14日，人民銀行成都分行發出緊急通知，要求各家銀行一手房按揭利率首套不得低於上浮15%，二套不得低於上浮20%。14日晚，成都商報紅星新聞記者從多家商業銀行那裡證實了這個消息。據銀行相關人士稱，這次的通知是“口頭的”，算是窗口指導，沒有正式文件。
四、北京樓市消息
①北京：二孩家庭、新就業大學生符合條件的可用公積金支付房租
中央國家機關住房資金管理中心6日發佈通知稱，為貫徹落實黨的十九大精神，深化住房公積金“放管服”改革，在階段性適當降低住房公積金繳存比例政策執行期間，繳存單位可在5%-12%範圍內自主確定繳存比例，同時加大租房消費支持力度。
其中提到，
（一）進一步落實降成本政策。在階段性適當降低住房公積金繳存比例政策執行期間，繳存單位可在5%-12%範圍內自主確定繳存比例。
（二）加大租房消費支持力度。職工家庭在北京市行政區域內無自有住房，通過北京市住房租賃監管服務平臺登記備案租房的，可以按季以租金實際發生額為限提取住房公積金。
中央國家機關派駐貧困地區參加脫貧攻堅工作的人員，可提取住房公積金賬戶餘額用於支付扶貧地房租。在北京市行政區域內無自有住房的新就業大學生，可在入職三年內提取住房公積金賬戶餘額用於支付房租。
在北京市行政區域內無自有住房的職工家庭生育二孩的，可在二孩出生後三年內提取住房公積金賬戶餘額用於支付房租。另據悉，本通知自2019年7月1日起執行。
②5月北京二手房成交連續兩月下調，同比下滑24％
華夏時報消息，北京住建委網籤數據顯示，5月北京二手住宅網籤量13764套，和上個月比環比下降4.7%，和去年4月份相比同比下降24%，連續第二個月網籤量下滑。業內人士認為，5月市場表現完全符合市場預期。市場交易量小幅下降，主要原因在於，在政策層面上，對需求有實質性影響的“認房又認貸”銀行信貸政策未出現變化，置換需求這類市場成交的主力仍受入市門檻所制約。
五、蘇州園區出臺優購房政策：新項目抽60%房源優先賣給人才
近日，蘇州工業園區管理委員會發布《蘇州工業園區人才優先購買商品住房操作辦法》，明確了蘇州人才的優先購買商品房條件。
《辦法》指出，房地產開發企業應在項目當期價格備案後預(銷)售許可前，由電腦隨機抽取不少於項目當期預(銷)售許可建築面積60%的優購房。
此次購房政策的申請對象，主要是在園區就業、創業並連續繳納社保或個稅12個月及以上，且個人及家庭(含未成年子女)在蘇州大市無自有住房的本科及以上人才，或園區人才辦認定的其他高層次緊缺人才。
據悉，辦法施行後，申請人將家庭擁有的住房轉移至原配偶或未成年子女名下造成無自有住房的，自該住房不動產轉移登記滿兩年後方可申請優購房資格。一個申請人及家庭(含未成年子女)只能享受一次優購房政策。
六、上海5月新房成交量環比下降37.9%
解放日報消息，多家機構數據綜合顯示，上海5月份新房成交面積為68.7萬平方米，環比下降37.9%。這是今年以來，新房單月成交量第二次出現負增長，上一次發生在2月份。
七、南京樓市消息
①南京前5月新建商品住宅成交量29086套 同比增20％
南京市網上房地產統計信息顯示，2019年1至5月全市新建商品住宅成交29086套，與2018年同期相比增長20％。據統計，5月份南京新建商品住宅成交6277套，環比下跌14%，而南京二手房成交7796套，環比下跌18.6%。
在南京新房市場上，5月份有28家樓盤共推出新房8013套。這28家樓盤的銷售數據統計顯示，僅8家樓盤在開盤當天售罄，另外有3家樓盤去化八九成，其餘樓盤去化情況一般，少數樓盤去化僅有一二成。
此外，截至5月31日，南京新房庫存為39554套，持續兩個月保持穩定水平，而與2018年5月末相比則增長40%。6月份，南京全市預計有近9000套新建商品住宅上市，熱點板塊供應量明顯增加，一房難求的狀況將得到有效緩解。
②南京高淳區限購門檻降低，外地人不再要求2年社保
證券時報記者從南京市高淳區不動產登記中心瞭解到，外地人只需要提供南京居住證，或勞動合同及所在公司營業執照複印件即可開具購房證明。與南京市整體執行的限購政策相比，高淳區的新政確實有所放鬆。
③收金107億，南京土拍熱度不減
6月18日，南京進行了6月份的第三場土拍，歷經5個小時，10塊土地最終以拍出107億的價格收官。在本次土地出讓的10幅土地中，住宅用地5幅，商住用地1幅，其中位於河西中部的G22地塊因為是2016年後河西首次推地而受到關注，報名競買的企業達到了11家。
據不完全統計，在春節過後的3月土地拍賣會上，南京7幅地塊賣出120.79億元；4月的土拍則進賬76億元；6月5日，南京迎來2019年最大的一次土拍，成交金額達到118億元；6月12日，江北4幅土地拍出了64億元，再加上近日成交的107億元，南京土拍市場的成交量已經接近500億元。
八、易居：5月份二線城市地價漲幅明顯收窄
6月4日，易居房地產研究院發佈《2019年5月40城土地市場報告》。該報告顯示：5月份土地市場成交活躍，延續了4月份的熱度，不過受監測的40城整體地價漲幅收窄明顯。
其中，二線城市作為土地市場的主要陣地，5月份成交量價儘管整體上行，但幅度均在收窄。業內分析認為，這表明當前土地市場熱度雖在延續，但已經減弱。
分不同城市來看，5月份一線城市地價創下2015年10月份以來的新低；二線城市成交面積環比增長3.4%，地價環比上漲5.6%，均明顯收窄；三線城市成交面積環比增長23.5%，成交均價環比上漲20.4%，地價異動主要由於樣本城市內部的結構性原因。
九、發改委：著力抓好重點人群落戶,允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶
國家發改委新聞發言人孟瑋17日表示，要著力抓好重點人群落戶，提高農業轉移人口市民化質量。進一步深化戶籍制度改革，打通在城鎮穩定就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口等重點群體的落戶通道，積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶，確保有意願、有能力、有條件的農業轉移人口在城市應落盡落、便捷落戶。
十、前5月地方政府國有土地使用權出讓收入降6%
近日，財政部國庫司公佈2019年5月財政收支情況。在一般公共預算收入方面，1-5月，全國一般公共預算收入89919億元，同比增長3.8%。其中，中央一般公共預算收入43397億元，同比增長3.6%；地方一般公共預算本級收入46522億元，同比增長3.9%。全國一般公共預算收入中的稅收收入78493億元，同比增長2.2%；非稅收入11426億元，同比增長16.1%。
其中，土地和房地產相關稅收中，契稅2509億元，同比增長4.5%；土地增值稅2683億元，同比增長7.7%；房產稅1335億元，同比增長2.2%；耕地佔用稅520億元，同比下降4.3%；城鎮土地使用稅963億元，同比下降11.8%。
另外，政府性基金預算收入情況顯示，1-5月，全國政府性基金預算收入24744億元，同比下降3.8%。分中央和地方看，中央政府性基金預算收入1579億元，同比下降1.4%；地方政府性基金預算本級收入23165億元，同比下降4%，其中國有土地使用權出讓收入下降6%。
文末總結
6月，一二線城市的土地市場延續了上月的熱度，南京、深圳等城市再次出現百億級別的土拍大戰。尤其是深圳，今年第一次出讓住宅用地，引起眾多房企搶奪，均達到了最高限價，但拿地成本過高，遠超周邊項目的出售均價，業內對此多有爭論。土拍熱度過高，房價上漲預期強烈，引出更嚴苛的金融類調控政策，房企融資難度變大，部分城市房貸利率不降反升。
這個月，多地多城繼續出臺新的人才引進政策，同時新的調控政策也在不斷出爐，比如西安、鄭州、海南等。可以看出，城市政府當前的思路是：既要引進更多優質外來人口，也要”響應“中央號召，房價上漲立刻加碼調控。
同比2018年上半年，2019年1-6月中國商品房市場總銷售額和成交面積均有所下降，但頭部房企的業績反而在增漲，這證明：市場行情不景氣，中小開發商的日子越發難過，大房企的壟斷地位越來越明顯。下半年，一二線樓市大概率橫盤，建議讀者，謹慎入市。
對中國來說，2020年是一個非常重要的節點。所以，接下來的六個月，讓我們——”靜等風來“。
以上，感謝閱讀。
PS.下文預告：石家莊重點學區房調研（彙總篇）
