一直以来，价格便宜的小产权房都备受诟病，不少人都很疑惑小产权房到底能不能买、能不能通过登记将违法用地合法化？
2020年5月14日，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》明确：对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
与此同时，近日，广州也再度发文明确，小产权房一律不予确权登记。
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什么是小产权房？
据公开资料显示，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
而由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。
小产权房与大产权房的区别：
1.大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权没有房产证；
2. 大产权拆迁有补偿，小产权没有。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿；
3. 小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；
4. 小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
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关于小产权房，自然资源部发话了！
自然资源部近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，通知重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。
通知强调，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
自然资源部表示，2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。
就全国而言，宅基地数量大、情况复杂，一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题。
为确保2020年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记，自然资源部要求，各地要按照不动产统一登记要求，对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。
坚持不变不换原则，不动产统一登记制度实施前，各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产登记需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记。
自然资源部还要求，
各地要加快地籍调查，全面查清宅基地和集体建设用地底数，对已调查登记、已调查未登记、应登记未登记、不能登记等情况要清晰掌握。3
广州明确“小产权房”一律不予确权登记
近日，广州市规划和自然资源局出台《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》（以下简称《工作方案》）。
广州市规划和自然资源局表示，为加快推进广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证（以下简称“房地一体”确权登记发证）工作，确保2020年底前基本完成“房地一体”确权登记发证任务，保障农民合法财产权益，促进乡村振兴战略实施，维护农村社会秩序和谐稳定，结合我市实际，特制定本方案。
《工作方案》要点如下：
1、农村宅基地和集体建设用地确权登记的登记范围，是全市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。
2、集体所有土地上开发的商品住房（小产权房），城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记，一律不予确权登记。
3、根据存量宅基地的确权登记规定，符合确权登记的房屋，
4、存量宅基地房屋的用地面积、建房面积标准由各区人民政府依据辖区历史施行政策确定。
5、严禁通过不动产登记将违法用地合法化。2015年7月15日后建成的农民住宅，按现行相关法律法规处理。
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买小产权房有什么风险？
很多人因为价格便宜，而购买小产权房，但你需要知道购买小产权房有很多风险！
一、没办法办理房产证1、双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；2、开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；3、即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有（用）证，享有的权利完全不一样。
二、难以规避“一房多卖”风险因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。
三、脱离监管质量难以保证大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。
四、购房时无法进行银行贷款不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。
五、套现困难，难以转让小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。
六、小产权房难分割因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。
七、有可能被无偿征用或者征收小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地；小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。
八、随时面临业主“违约风险”在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。
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买房时如何区分正规商品房和小产权房？
买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。
有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。
那么已经买了小产权房，合同有效吗？根据现行法律，2种情况有效，3种情况无效：
有效的情况：1、本集体组织成员之间买卖小产权房；2、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。
无效的情况：1、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；2、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；3、小产权房未办理抵押登记。
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注意：2020年这六类小产权房必拆！
1、经检测鉴定房屋质量达不到国家或北京市有关标准存在严重质量问题或安全隐患又不能采取可行措施予以整改消除的;
2、土地利用现状为耕地总体规划为一般农用地、基本农田的;
3、占用土地为一级水源保护区的;
4、占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的;
5、严重影响土地利用总体规划、城镇规划的;
6、破坏或影响文物保护和风景名胜区的。此外“其他依法应当拆除的情形”也应拆除。
结论：
1. 小产权房目前没有任何转正的可能性。2. 宅基地的价值肯定越来越高，现在家里有农村户口的，尽量别全部转城市户口。特别是城市区域内的，或者是靠近城市的。
3. 非农村户口买宅基地的价值不高，投资不可能让你受益。综上所述，小产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜，无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。
