Abstract
在上期的《神居专访 | 80后江苏女孩留学日本，毕业后毅然创业，终成最美女社长》中，我们请来了留学日本，并在京都生活17年，创立株式会社三川的美女社长王颖来聊聊她在日本创业背后的那些故事。
那么本期，王颖社长将来继续和我们聊聊投资者们最关心的日本不动产投资问题。
今日嘉宾
日本株式会社三川社长——王颖
拥有多年的房产行业经验，曾担任三井不动产、レオパレス不动产、21世纪等大型企业和日本最大的酒店之一威斯汀（Westin）担任翻译担当工作，也因此奠定了株式会社三川在房产领域的专业性。
PART 03.疫情过后的海外房产有哪些投资建议？
神居君：现在大家最关心的，就是在新冠疫情依旧蔓延的当下，对于今后投资方面有什么建议吗？
王颖：好的，其实这段时间之前的老客户也在问我这个问题，就是关于疫情后的投资究竟应该是保持现状还是更改策略。
从整体经济环境来说，今年上半年确实受到了一定影响，这点其实毋庸置疑。我从2007年入的不动产这一行，从那会儿开始一路走来直都是在飙升的，但其实我们要知道，
不动产只是所有经济体的一小部分，并不是全部。今年由于疫情的影响导致像观光业、工业、服务业等各个行业都受到影响，因此大家的收入也都会减少，这也会导致出来消费的人群减少。
但我觉得疫情毕竟还是一个阶段性的东西，举个例子，比方说日本留学这方面，市场还是向好的，从大环境来说 ，随着新首相上台，中日关系也会更加好。就像我接触到的一些客户，以前聊到他们的孩子将来有什么打算，基本上都会选择送到欧美去，最近一段时间跑来问我日本留学相关的朋友越来越多了，看样子自从中日双方关系升温后，大家更加愿意把孩子送到日本来。
因为我原本研究生读的是教育相关，所以这边也有很多教育方面的资源能够提供给大家。讲这一点的主要原因是因为我觉得，那些愿意走出来、并找到三川寻求帮助的客户，对于三川而言，就如同牵出了一条非常强烈、非常明显的「线」来连接我们彼此，这对我们双方来说是件好事 。
关于投资建议这块我是觉得，无论是对已经买了房子的客户还是在考虑投资日本不动产的客户来说，有一点是最不用担心的——那就是安全问题。
日本无论是从大环境还是整个社会体系、政策而言，都要比欧美要认真、负责很多。法律方面则要比东南亚健全很多，在这样一个稳定的市场里投资，再加上负责的管理公司，那么在后期遇到的诸如产权问题都是不用担心的事。
有些人会问「民宿业现在不是很景气、旅游业环境也不好，这个时候我们需要做些什么？」
看中民宿行业的投资者主要还是看中他的高回报率。我从前年开始就一直在推荐我的客户不要一味地去追求回报率很高的物业，因为现在在发达国家能够把净回报率做到5%~6%已经是一件非常了不起的事了。可能前几年我们中国在高度发展的过程中会出现房产价值迅速翻倍的现象，但是作为一个理性的投资客，需要把自己的眼光放长远，尤其是对待不动产这方面。
因此我认为，投资回报率这一块，是需要理性地、符合市场的去看待。可能以前民宿的回报率能做的很高，但是现在可能反倒是学生公寓、面向当地人的房产出租这条线更为重要。
能明显感觉到的是，我们三川已经做了很多学生宿舍这类长租的项目，发现当地的学生、上班党也都会住，收益的稳定性大大提高。所以在面对较高回报和稳定的收益时，就要考虑好自己想要什么，现实是很骨感的，不能什么都要，在高回报率和低风险这两点上，低风险在以后可能是投资的大方向。
我觉得在资产配置上要更加理性。
做长租在现在看来比较稳妥，回报率相对低但真的是稳妥，所以投资者在进行投资前一定要想好自己赚哪一方面的钱。
以往我们遇到的客户喜欢买房「快进快出」，利用市场波动来赚取差价，但是近几年过来找我聊的客户大多会问「我买了这个房子你们能管吗？房屋的管理以后谁来做？」之类的，从这个变化就能看出现在大家做不动产投资这一块已经从一个不理性、激进的状态渐转向冷静、判断这个市场，这是一件值得高兴的事，说明我们的投资者的投资理念也在慢慢改变。
PART 04.对于新客户来说，如何最快找准投资目标？
神居君：冷静投资、看中不动产的稳定性是目前大多数投资者关注的事。那么对于一些新客户而言，如何才能「稳、准、狠」地找准投资目标呢？
王颖：新客户和老客户的需求往往有区别，对于找准投资目标就要分开来看。
对于投资地域的话，我们三川主要是在关西这边，如果熟识的客户对关东的房子有需求，那我们也会帮忙去看看，一般情况下主要还是做关西这边的业务。
大阪的话，我感觉比较适合中国人居住，这个地方很奔放。京都的话非常有文化气息，可能喜欢文化、喜欢安静的客人可以来京都。我自己在京都住了17年，也经常去大阪，感觉下来大阪和北京、上海没有很大的区别，非常热闹，京都到大阪开车跑高速也就一个多小时，非常方便。
京都是日本人的灵魂故乡，所以对这个地方的保护和追求不一样。
当地人很随和也很有腔调，所以投资的话，学生公寓、单身公寓会比较适合。大阪的话因为繁华，所以商业形式写字楼或者酒店比较适合投资。前几年在京都买酒店的人有很多，但是因为京都当地不让盖高楼，所以容积率和回报率不是很高。而且京都对景观要求特别严格，之前也遇到过给一个客户在京都盖楼，到现在审批都还没下来。如果能考虑清楚投资方向的话，那么京都是个很好的地方，这里的土地寸土寸金、不让盖高楼、不让破坏已有的景观，所以来京都的投资者都是有文化且有经济实力的人，大阪的话就不会有这么高的要求了。
我对三川的所有销售——无论是中国销售还是日本销售都有一个共同的要求，就是一定要站在客户的角度上来思考问题，所以我们经常会拒绝客户。
老话不是说「灯下黑」么，可能客户了解到的一些东西，很多时候都是片面的，相反我们对市场的了解程度就很全面了，所以我们在很多情况下会去了解那些客户不愿和中介说的东西，比方说整个海外资产配置的数额是多少？投资目的是什么？有哪些需求？
然后根据我们收集到的这些投资需求去针对性地做提案，一开始从价格方面我们会让客户有一个心理缓冲，不会说一下子巴不得你全都买了，甚至钱不够赶紧贷款，我们不会这么做。因为之前也说了，本身金融这个东西就是「买卖须谨慎」的，天下不会有免费的蛋糕。
三川其实不太做宣传，早期和我们合作的也就神居秒算，主要还是靠口碑，因为只要口碑立起来了，之后客户和我们都会互相支持。
客户互相介绍其实这是我们最想看到的，对于三川来说，最重要的其实就是客户的利益，这一定是放在第一位的。
无论是对于刚接触日本，还是已经在日本多地投资不动产的客户，对于我们来说都是一样的。在异国他乡，他选择了我们，那么我们就是架起客户和日本的那座桥，他过桥的时候我们确实也很担心，但当我们看到他们安全到达彼岸的时候还是会替他们高兴。
现在三川的发展，是一种缘分，同时也是一种接受考验和不断完善的过程。大部分同行都是创业出来的，大家一开始都不够成熟，全都是客户一路在培养，使我们更成熟。
毕竟，工作即修行。
