2020年第16周，在廣州、福州等多個城市成交規模明顯增加的影響下，本週重點城市土地成交規模呈現環比回升的趨勢，地價也在高地價城市成交佔比上升的帶動下呈現上漲趨勢。就各能級城市來看，本週二線城市表現突出，在優質土地供應力度持續的影響下，福州、合肥等多個城市均有地塊封頂成交，整體市場熱度也因此繼續上升。
土地政策
中央再度重申“房住不炒”
供給側調控仍將以穩為主
4月17日，中共中央政治局會議召開。會議上，再次強調堅持“房住不炒”，預示接下來房地產市場發展仍然圍繞“穩房價、穩地價、穩預期”的目標運行，土地市場也會保持較低熱度運行。另外，深圳、湖南資興等城市本週也出臺政策減輕房企拿地壓力。
土地成交
成交體量同比降幅收窄至4%
多宗高價優質土地成交帶動地價上升
2020年第16周（4月13日-4月19日），在廣州、福州等高地價城市成交量大增的帶動下，重點監測城市土地市場成交量價齊升。具體來看，重點城市合計成交建築面積達1281萬平方米，環比上漲22%，同比降幅則進一步收窄至4%；成交總金額也隨之上漲，本週達784億元，同環比分別上漲28%和41%；平均樓板價也上升至6124元/平方米，環比上漲16%，同比漲幅依舊超過3成，主要是由於當前各大城市出讓土地中優質用地比例仍然較高，導致當前地價明顯超過去年同期水平。
分能級城市來看。一線城市本週均有土地出讓，其中成交量最大的城市是廣州，成交量高達186萬平方米，共計成交3宗地，分別位於番禺區、白雲區和南沙區，由恆大、廣州地鐵和方圓分食；上海的成交量次之，成交4宗地中僅有1宗為住宅用地，位於寶山區，由龍賽建設底價收入；北京和深圳各成交2宗地，其中北京成交地塊均位於密雲區，由恆大和花樣年分食，由於宗地區位較偏、條件也比較一般，成交熱度相對較低；深圳出讓的2宗地均為人才住房用地，分別位於寶安和龍崗，最終由人才安居集團最高限價15.15億包攬。二線城市中，本週成交量在50萬平方米以上的城市較上週明顯增加，二線城市土地出讓明顯恢復；無論從量價還是熱度來看，福州均是本週表現最亮眼的二線城市，成交13宗地共計攬金161億元，更值得關注的是這13宗地均是溢價成交，包括一宗商業用地，平均溢價率高達31%，競拍熱度較高。熱點三四線中，溫州、佛山等強三線城市市場熱度延續，本週土拍熱度也相對較高，成交溢價率均超過了20%。
土地流拍
流拍率回落至8.7%
二線遠郊縣成流拍重災區
本週重點監測城市土地流拍率回落至8.7%，仍然處於近一年來相對較低水平。不過，值得注意的是，隨著土地出讓秩序恢復如常，撤牌和政府收回地塊進一步減少，無人競拍及未達底價流拍已然成為當前土地流拍的主要原因。從流拍地塊所在城市來看，二線城市遠郊縣仍然是流拍重災區，即使是合肥、西安這類熱點城市，此區域的土地仍難吸引房企競拍。
周度TOP5
二線城市成交熱度繼續上行
福州鼓樓中心宅地摘得本週單價榜首
就監測城市成交重點地塊來看，大多數城市有多宗優質地塊入市，特別是二線城市，在優質土地出讓的刺激下，競拍熱度再度上行。如在本週成交總價TOP5中，福州入榜的2宗地，均是溢價成交，其中由保利拿下的鼓樓中心宅地更是以最高限價成交，成交溢價率高達45%，另一宗入榜的倉山洪塘地鐵上蓋地塊，據CRIC機構反饋數據來看，同樣也吸引了融創、綠城等多家頭部房企參拍，最終成交溢價率也接近10%。從地理位置來看，這兩宗地區位都比較優越，周邊配套也比較完善，因此競拍熱度相對較高。總價榜中其餘三宗地均來自廣州，不同於福州入榜地塊，這3幅地均是底價成交，主要是由於宗地本身出讓條件相對複雜，符合要求企業不多，最終由恆大、廣州地鐵和方圓分食。
單價榜單方面。本週有多宗優質出讓的福州成為最大贏家，攬下其中3席。具體來看，位於榜首的地塊是鼓樓區嘉達紡織廠地塊，成交樓板價高達27988元/平方米，創下鼓樓區成交宅地最高樓板價紀錄；其餘2宗地塊均由正榮競得，成交樓板價分別為20390元/平方米和18687元/平方米。這3宗地和周邊成交同類型地塊相比，價格有漲有跌，其中漲幅最明顯的是鼓樓中心宅地，作為鼓樓區少有的大體量中心區域宅地，價格相比此前明顯上漲，而位於三環之外的麥浦綜合開發宅地的價格較此前呈現下降趨勢。由此可見，對於二三線城市中心城區的宅地，由於可開發資源的逐漸減少，房企拿地意願也會更加強烈，進一步推高土地價值。餘下2宗地分別來自上海和廣州，成交樓面價分別為22000元/平方米和17855元/平方米。
重點地塊點評
保利超40億拿下福州鼓樓區中心宅地
地塊分析
4月15日，福州第二場百億土拍拉開帷幕。本次土拍中，福州共推出了8宗地，除一宗工業用地外，其餘均為商住地塊，分別位於鼓樓區、倉山區、臺江區及晉安區，起拍總價高達102億元。其中，最引人關注的當屬鼓樓區嘉達紡織廠地塊，該地塊是福州市中心難見的大體量宅地，且無需配建，吸引了27家房企參拍，最終達到最高限價進入搖號階段，由保利競得，溢價率達45%，成交樓面價為27998元/平方米，刷新了鼓樓區成交宅地的單價紀錄。
具體來看這宗地周邊情況。據地理位置來看，地塊位於鼓樓區繁華地段，地塊南側與福建省政府直線距離不到1公里，區位相當優越；宗地還臨近北二環，距離1號線屏山站也在1.5公里左右，交通出行也比較便捷。由於宗地周邊就是省直機關居住小區，居住氛圍十分濃厚，各類配套也十分完善：商業方面，地塊周邊2公里內有多家小型商業，永輝超市、菜市場等均在附近，充分能滿足日常生活需求；教育方面，地塊四周就有三牧中學、屏西小學，方圓2公里內還有多所中小學，教育資源也十分豐富。當前，宗地附近僅有少數項目在售，距離較近的保利天悅項目最新成交價格已經接近4萬元/平方米，和保利此次拿地的成本單價相比仍有一定利潤空間。
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文章來源:克而瑞地產研究
