2007年排名：福田、南山、罗湖、盐田、龙华、宝安、龙岗。
2019年排名：南山、福田、宝安、龙华、罗湖、盐田、龙岗。
2007-2019年：
宝安进步最大
龙岗排名未变
盐田退步最大
罗湖退步也大
再来看看大师兄整理的2004-2017深圳5大区房价涨幅对比，2004-2011年南山区涨幅领先，2011-2017年宝安和龙岗涨幅领先，2004-2017年涨幅前三名分别是宝安、南山、龙岗。
我们能够从以上两份报告里得到什么启示呢？
01 房价本质规律
首先需要厘清价值和价格公式：
01.土地价值=交通+学校+商业+医疗+公园+其它公共服务
02.楼盘价值=土地价值+产品价值
03.房价=地价+建安+税费+融资成本+房企利润
04.房价=需求÷供应
公式03是成本定价分析，建安+税费+融资成本+房企利润是相对不变的，是地价的变化决定了房价的变化；公式04是市场定价分析，分子和分母都有长期规律，同时也有很大的短期弹性，本文只探讨长期规律。
城市的生长必然导致产业分布、人口分布、财富分布、土地价值、土地供应、需求分布、购买力分布、资金流动等方方面的变化，最终必然影响到房价；城市不动产的价值，说到底，就是其所处区位公共服务的投影，买房相当于购买城市的“股票”，除了居住，还可以分红，不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值。
如果原先是郊区，对应的是较低的房价，后来发展成CBD或副CBD，自然会对应着较高的房价，那么，这个过程会获得较大的涨幅，从价值规律看，房价上涨本质上是城市价值扩张，这一过程也对应住房供应的增量阶段；假如进入住房存量时代，而此时经济增速和收入增速不减，那么，存量住房面临存量竞争，必然导致分化，强者恒强，这是住房供应存量阶段的特征。增量和存量、价值扩张和价值聚集，在空间上可以发生在一个城市，也可以发生一个板块，在时间上有时是先后关系有时又是并存关系。
说到底，房价就是社会财富在住房上的凝聚。
02 深圳特殊表现
回顾深圳房价高地变化和涨幅排名，能够发现与城市发展趋势呈高度相关性，城市发展一路向西，房价高地也一路向西。这绝不是巧合！
大体上，2004-2019年是深圳楼市增量发展阶段，剔除住房供应、产品迭代等因素，可以说是深圳城市发展决定了房价高地和涨幅排名。
回顾深圳城市总体规划的发展历程，在空间上的表现可以归纳出三个特征：
01.一路向西。
02.树状生长。
03.多中心发展。
深圳八十年代依托香港发展，香港是前店，深圳是后厂，罗湖是核心区，外溢出去的布吉获得发展先机；随着经济和人口高速增长，九十年代开发福田，福田成为行政和金融中心；两千年后，产业继续升级，发展新兴产业，南山区依靠科技创新成为核心发动机，同时龙华、宝安、龙岗也获得较大发展；2019年进入粤港澳大湾区时代，会加快建设前海城市新中心的建设，同时，新一轮的城市总规在酝酿身躯的膨胀和网格化。
CBD的迁移（来源：深楼市）
01.城市新区由荒芜变为繁华的过程，是城市新市民和财富不断聚集的过程，叠加人口结构年轻和产品迭代，新城区的兴起伴随着老城区的没落，也是房价高地不断转移的过程，新城区领涨，老城区跟涨。
02.深圳楼市整体已经进入存量时代，新房成交量小于二手房成交量，新增住房供应主要依靠城市更新和向临深拓展，而需求和财富还在高速聚集，资金最终必然向好地段好房子加速凝聚，强者恒强。
结论
房价就是社会财富在住房上的凝聚。
80-90年代：罗湖是价值高地，上海宾馆以西是农村。
2000年左右：福田进入开发高峰期，福田CBD的城市规划领先，科技园、后海湾、前海路还是刚需聚居地。
近10年：关外副中心崛起，例如宇宙中心红山、东部中心大运新城。
如今：香蜜湖和后海湾正值巅峰，炙手可热！前海湾重中之重！
未来：前海湾将是深圳最宜居宜业的价值高地；沙井、光明、坪山等区域会快速崛起，轨道沿线优质住宅会持续受到刚需追捧；主城区会形成香蜜湖—竹子林—华侨城—超总—科技园—后海—蛇口—前海—宝安中心区等连续的房价高地。
来源:巴乔楼市研究
