蘇州連續幾次的調控打補丁，讓新房二手房一夜之間成凍房，並且制定了嚴格的限價措施。
首先，蘇州這次房價為什麼會大幅度上漲？
據我瞭解主要還是蘇州的限價機制造成的，根據拿地早晚來限房價，這樣會造成低價地樓盤賣完後會追漲高價地限價樓盤。而不是按照鄭州這樣的以某個時間點的價格來作為限價標準。
這次蘇州調控的具體內容請參考當地部門的信息發佈，這次限售限價後會帶來什麼市場變化？
帶來最直接的變化就是買方市場預期的改變，尤其是帶有投資需求的。凍房會改變房價以及雙方的預期，尤其是對二手房實施長達5年的限售。現階段蘇州買房的人是站到了高點，這個時候蘇州最應該做的是賣房套現，等待以後的時機。
過去近三年的時間裡，全國各地掀起了多個搶房潮，南京，成都，西安，鄭州，杭州等都經歷。主要原因就是由於限價造成的一二手價差的利益存在，但是隨著政策的加碼，目前這些城市都回歸到理性了，也早不見搶房潮了。人們突然發現，看似的價差在縮小甚至消失，而更嚴重的是從新房市場傳導到二手房交易的價量下滑甚至流動性危機。人們開始思考，這樣盲目的搶房最終會帶來什麼樣的收益和後果？
蘇州已經滿足了重走其他城市17-19年的老路的條件。不過蘇州明確提出來年增幅為5%很少見，畢竟這個時候還提出允許漲幅是有風險的。我個人覺得這是蘇州政府留了一手，為什麼這樣說呢？
按照我以前的預測，很多城市自去年底經濟會議後就應該制定各地的政策了，畢竟去年底樓市是在下行通道，跌跌不休的。年後有的城市開始了久違的小陽春，差不多10個城市被點名漲幅過快，需要出政策限制。這樣的結果就是原本像鄭州這樣這兩年經歷過下跌的城市，也不敢在這種氛圍下出臺一些政策託市，所以只能私下裡實施一些放鬆的口子的做法。
而蘇州政府就是預料到他們會走我們已經走過的路，擔心未來房價下跌的影響，以及擔心一旦下跌會形成不好的預期，所以才提前釋放出來這個增速5%的預期。隨著限價的嚴格執行和限售的持續，蘇州二手房肯定會從高位跌到一二手倒掛縮小甚至結束。一手房會按照政府的意圖定價，由於一直存在一個年漲幅5%的預期，新房價格相當於了有一個保證。但是也不排除由於局部供應量大開發商急於回款而不使用漲價而是降價去庫存的做法。
對鄭州樓市的啟示
目前鄭州是否具備小陽春的條件？限購放鬆，利率上浮下降，新盤限價有調高的趨勢，這也是我以前的文章裡寫的評價是否出現小陽春的依據。目前這幾條基本上都出現了，鄭州確實在經歷一個小陽春。
其實蘇州的調控加碼代表了地方政府的態度，什麼情況下政府會出手政策打壓樓市呢？樓市出現非正常漲幅，樓市恐慌性搶房預期加劇這兩種情況下最有可能觸碰政府的紅線。
鄭州目前還不存在這兩種情況出現，目前只是一個小陽春，一切還在政府的掌握之中，所以留給剛需改善的窗口還有時間。由於鄭州到目前為止還沒有官方渠道的消息出臺一城一策的政策，特別是作為信號的土地拍賣熔斷機制的改變，只是最近開的幾個純新盤限價確實有限價調高的跡象。由於政府沒有出臺一個像蘇州那樣的限價調整幅度，這樣的後果就是房價一旦下跌，想整體恢復是需要很長一段時間的。目前鄭州新盤備案價的調整也許就是一個信號和開始，經歷了長達兩年半的橫盤下跌開始了小心翼翼的反彈。
我們要看到，政府限售的目的就是為了用時間換空間，鎖定房產的流動性，讓投資投機性需求知難而退。按照5年的時間來算，限售結束，房產稅會跟著出來。而按照蘇州控制年漲幅5%的數字，如果考慮到銀行槓桿差不多6%的資金成本，政府這麼做的目的是顯而易見的，單純以投資為目的的購房需求要注意這些政策風險。
作為二線城市的鄭州來說，政府一直都是在保新房而抑制二手房的策略，在未來五年還會維持新房為主導的市場。對於一個區域的價值，未來呈現的是存量房時代的價值，所以選擇一個能夠快速進入存量房市場的區域是明智的，房價最終的價值就是由存量房市場來決定。
