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這段時間以來，我們可以看到，廣東做得最多的其中一件事就是大拆大建，抓緊推進舊村改造。全國各地的城市都在探索土地盤活存量、挖潛增效的創新路徑，拆遷無疑是城市舊貌換新顏最直接、最有效的措施。當下，各區域也已進入拆遷白熱化階段。
拆遷目標，任重而道遠。確保高效完成簽約談判及拆遷工作，需要舊改駐村人員具備豐富的溝通能力，信息能力，判斷能力。今天作者就來給大家分享一下，關於舊村改造中的企業駐村的實務實操乾貨，希望對大家有所幫助！
初始村集體：大村與小村
首先，我們先了解一下村集體的種類。
村集體裡有
大村與小村的區分，而大村與小村裡的行政機構是有一定區別的。大村也叫“行政村”，是國家按法律規定設立的農村基層管理單位，是農村村民自治組織；其組織形式是村民委員會，下設若干個村民小組。行政村建立村委會組織、黨支部委員會（總支、黨委），這兩者也就是我們常說的“村兩委”。行政村人口通常在七八百至四五千之間，平均規模是250戶左右，1000人上下。
小村又稱“自然村”（經濟合作社），是指指經過長時間在某處自然環境中聚居而自然形成的村落。自然村只建立村民小組，類似於村民委員會。自然村人口有多有少，一般情況下只有一個姓氏，可能是同個祖宗的子孫後代有著相同的血緣關係，人數只有幾戶人家共幾十口或上百口。
小村雖然可以作為改造主體申請改造，但是一般都不具備有獨立的法人資格，涉及到小村經濟利益的重大事項都需要報請大村以章程的法定程序通過。小村召開會議一般都是有村民或股民直接召開，而大村一般都是由股東代表或股東大會的形式召開。如果涉及到重大利益的（例如舊改），還需要在公證處的見證下召開股東代表大會。而不具有獨立法人資格的小村不用也不能進行公證。
舉個例子：
像廣州市增城區荔城街城豐村曹村經濟合作社，廣州市番禺區南村鎮羅邊村股份合作經濟社，這類村子也就是俗稱的小村（自然村）。
而像廣州市增城區荔城街城豐村經濟聯合社，廣州市南沙區南沙街金洲經濟聯合社，廣州市天河區冼村街冼村股份合作經濟聯社這類村集體，就是我們所說的大村（行政村）。
需要接觸的關鍵成員
駐村人員剛進村時，可以在當地的農村集體經濟信息公開平臺上理清一份當地三會的成員名單。三會就是村內經濟組織內的集資會、董事會、監事會。三會的成員，基本上都是村內未來的主要領導的後備力量，也是剛退居二線的村內老領導繼續維持權威的場合。往往獲取三會成員的支持，可以在村民中
快速建立威望增加信任備書，項目也會推進得更快一些。
值得注意的是，往往在三會內，董事會與監事會的立場都比較對立，介入人員不要隨意站邊，因為一方得罪一方的事情，導致被得罪的一方故意設絆阻止舊改項目推進的事情經常發生。所以駐村人員要學會調解多方矛盾，不盲目站邊。
接下來，還需要了解集體內部其他的組織架構以及職能權屬等人員與他們多打交道。特別是董事長、副董事長、辦公室、書記、財務、物業資產辦、土地建設辦等重要職位，這些都是村內的現任領導，你開展的工作能不能服眾，基本上就靠這些現任領導的支持。所以都需要逐一去了解拜訪打交道，以便後續在村內的辦事流程更加順暢。
前面都是在村集體有威望有職位的集體關鍵人員，要如何接觸到這些關鍵人員呢？那麼村內的能人你一定要留意了。在村裡的能人，他們大部分都是有資本有能力的一些企業家或是海歸等人物，手上掌握著村裡大量的人脈關係，可以在他們身上獲取許多村內的資訊與訊息。例如某某領導的喜好，某某官員的作風，某某派系的鬥爭等，都需要與村內的能人互通有無。
除了上面這些村內的優勢群體，村內的老幼病殘弱勢群體也要照顧到。這類群體雖然看起來處於村內的底層，但是往往村內的宗族觀念比較重，很多時候村內一位看起來無足輕重的老者說的話，往往要比村領導的還管用。為什麼？你細品。而且，多幫助村內弱勢群體，也是表決你要真正幫助村裡發展，提高你在村裡的形象 ，讓村民對你的好感度與認可度增加！
如何增進與村集體的關係
由於村內的權利關係複雜，很多時候駐村人員進入舊村很難接觸到核心關鍵人員或者與村內成員的關係一直沒太多進展。駐村人員想要破除這樣尷尬的局面，就要做好下面關鍵幾點：
1. 村內的經濟來源有一部分來源於村內的物業。往往舊村內的物業缺乏運營，獲取的經濟利益十分有限。可以直接租賃村裡的物業，給予村內經濟方面的提升，可以快速提升企業的威望與村民的好感度！也可以展現企業的實力！
2. 幫助村集體運營物業或者引進較好的商業或產業。村集體的物業與產業的運營與招商一直是村內的一大難題之一，在運營招商這一塊比較有優勢的開發企業可以藉助這一點幫助村裡帶動經濟效應，也可以解決村內村民擔憂舊村改造後運營與招商的問題。
3. 多組織村內成員參觀已建成較好的舊改項目，特別是自己企業的項目。此舉可以讓未改造的村民對舊改前後形成強烈的對比，增加村集體對舊改的嚮往。對於剛進入舊改領域的企業也可以帶村內成員參觀自己較好的樓盤項目，或是多組織舊改項目的視頻觀賞。
4. 邀請村領導或能人的親戚出面推薦。由於村內宗親關係十分密切，很多時候村內人介紹比外人介紹的效果更佳。特別是駐村人員剛開始不知道如何結識解除村內核心成員，通過這類關係較好的親戚的推薦，怎樣都能在目標成員面前說上一兩句。一班有實力的“皇親國戚”對舊改項目的推動起到莫大的作用。
5. 多運用政府的影響力。近年來，國家發佈多部舊改政策，對於舊改十分看重。各地各區政府都在極力探索舊改方式，下達指標推進舊改。村裡領導為了提升政績，也是在物色具有實力的企業介入舊改。與當地政府關係較好的企業可以通過政府的影響力進行介入。
6. 逢年過節禮物福利不斷，禮品越多，驚喜越多！這個不詳細說了，注意兩點就好。
（1）贈送的禮品福利追求實際，以村民剛需為主，實物更能體現價值。
（2）人人有份，不要落空，也不要搞特殊對待，送一樣的就行。送禮是為了提升關係，而不是搞分化搞對立。
駐村關注要點與風險防範
要找到合適的人展開項目溝通。項目到達哪個階段，就需要找負責哪個階段的人進行介入。合理規劃項目流程方案，也是駐村人員必備的技能之一！
跟不同的人不能用一樣的交流方式，喜歡喝茶的約茶，喜歡喝酒的約酒，儘量做到面面俱到，不得罪任意一方。為了加快進度，也不好亂扯聊不到重點，儘量以點帶面，不拖拉不延遲，越快進入主題越好，朋友可以長久，項目進度不能久。
多留意村內的公告欄、不動產登記中心等信息。可以快速瞭解村內的土地物業與租金收入等情況，與村內成員多溝通，瞭解多些資訊，方便制定項目推進計劃。
儘量做到公平公正、利益平衡。不偏頗也要有談判的底線。但是具體情況需要具體分析，拆遷方案的設置不要太過死板，在一些必要的設置上靈活處理。十分考驗駐村人員的處事能力！
同不同意改造都是村集體的權利，以友好協商為主，不要太過激進，切忌與村集體硬扛。舊改項目的進度需要村集體的配合。與村集體交流要做好準備，一次溝通不行就多次，持之以恆才是硬道理！
瞭解村集體是否存在集體性事件隱患。因為早期監管體系不完善，有些村會出現村領導掏空集體資產的情況。所以表面看起來不錯的項目，在投入大量人力物力財力後，如果涉及村裡領導班子或一些關鍵人物等這些個別人的人品或作風問題導致三會無法召開，村民不配合，項目無法推進的話，基本上這個項目就會被卡死。
所以要多在村裡或者政府部門裡面打聽了解村內的歷史過往，摸清村內領導班子的人品作風。做好風險防範！文章這麼贊，轉發一下，分享給更多人學習。本號每篇推文都是經驗總結，超讚好文。關注“眾智晨城”公號。每週還會發送學習經驗乾貨，歡迎關注喲。
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