事件：2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》。該文件標誌著中國基建公募REITs正式起航。
經濟下行壓力下，REITs推出有重要意義：REITs自1960s於美國誕生以來，迄今約有42個國家和地區建立了REITs市場。統計相關國家及地區發佈的背景，發現其中約有30個國家及地區在經濟危機、低迷或減速的情況下，推出相關政策。在經濟下行通道中，政策對投資的支持尤為重要，然而傳統的融資渠道，限制了財政發力、信用擴張的路徑。14-15年，PPP模式引導社會資本參與基建投資；2017年下半年，政策上要求對PPP項目資本金實行“穿透”使項目“出表”更嚴格；同時PPP項目股權缺乏退出渠道，導致社會資本參與熱情消退。2018-2019年，基建投資連續兩年低個位數增長，經濟下行壓力逐步增大，在這個時點基建公募REITs的推出有重要意義。
基建REITs推出的影響：2019年，美國REITs中“新老基建”規模達4058億美元。基建REITs將帶來如下影響：1）盤活存量資產的同時，解決新增投資資金來源問題。中期基建投資增速預期將向上修正。2）REITs出表的屬性，有利於部分企業改善報表，使建築企業訂單承接突破資產負債率限制。此外，基建REITs推出，或改變存量運營公司的定價方式。
建築板塊迎來重大機遇。權益型REITs項目的底層資產通常為“使用者付費”類項目。因此需要重點關注企業資產負債表中無形資產科目（注：長期應收賬款通常對應政府付費項目）。建築板塊中，無形資產/總資產比重較高的有四川路橋、中國電建、北新路橋、中國交建。
我們以中國交建為例，假設其特許經營權資產全部以REITs出售（財務費用減少、折舊攤銷減少、同時相關運營利潤亦減少），則其歸母淨利潤增厚約64億元，佔2019年中國交建歸母淨利潤比例約為31%。參考中國中鐵經驗，相關資產出售還可獲得一次性收益。同時，企業資產負債率亦將降低，為後續承接新項目留有空間。
建築板塊迎來重大機遇：前期建築板塊估值壓制主要由於1）基建投資增速下行，且後續基建融資來源有不確定性；2）主要建築企業仍處在“去槓桿”階段，負債率限制其規模的擴張。隨著我國公募REITs破冰，建築板塊迎來重大機遇。REITs天然出表，帶來中期基建投資增速的上修以及建築企業報表的改善且後續擴張將突破資產負債率限制。關注：1）報表內運營類資產佔總資產比重較高，將直接受益於基建REITs推進的中國交建、中國電建；2）受益基建投資預期上修；藉助基建REITs，後續擴張可突破資產負債率限制的中國中鐵、中國鐵建、中國建築、中國中冶。
