今年7月25日，四川省人民政府正式批复设立了第三个省级新区——
南充临江新区。聚焦南充这座有着“水果之乡”、“丝绸之都”、“文化名城“、“川北心脏”多张名片的城市，它的确有很多值得一说的地方。例如，南充是四川第二大人口城市，看似人口红利强劲，实则不然；
再例如南充的楼市竞争格局，一些川籍房企在当地的市场占有率相当高，全国大牌房企都难以与之抗衡，市场集中在少数川籍房企手里，在川内各个城市中实属少见。
与其他川内二级城市一样，南充的发展也有诸多不足，如今，曾经的“川北重镇”正朝着“成渝第二城”跨步，站上了“成渝经济圈”时代舞台的南充，施展空间更大。
那么，南充距离奋斗目标——“成渝第二城”究竟还有多远呢？
今天，我们继绵阳、攀枝花、宜宾之后，【四川知道城市系列报道】带你共同聚焦川东北经济圈重镇——南充。
▲南充实景图(图片来源：南充日报）
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城市竞争力
“川北重镇” →“成渝第二城”
打开地图可以看到，成都、南充、重庆恰好形成了一个黄金三角形。
南充位于四川省东北部，3-5 小时经济圈中的川东北经济区，到达省会成都时间短，南充是成都东出的门户之一；同时与重庆近在咫尺，也是重庆往北的咽喉要地之一，区位优势明显。
▲成渝经济区规划示意(图片来源：网络）
在重庆未与四川“分家”之前，南充就有“川老三”之称，当然，与成都、重庆相比，南充不在同一个量级，但在历史上，南充是郡、州、府、路、道所在地，具有2200多年建城史的南充在新中国成立之后成为了川北政治、经济、文化的中心，由此，南充被诩为“川北重镇”。
今年年初，“成渝地区双城经济圈”上升到国家战略层面，这让南充更加靠近提了多年的愿景——打造“成渝第二城”。那么，要成为“成渝重镇”，南充的各项数据指标如何？先看人口：
1.人口：四川省第二人口大市 人口红利明显
城市发展的基础是人口，南充作为川内第二大人口城市，2019年常住人口为643.5万人，仅次于成都。但与川内其他二级城市一样属于人口净流出城市，常住人口总量保持稳定，城镇化率不断提升，从人口总量来看，南充的人口红利明显。
▲四川21市州2019年常住人口及城镇化率
现在各大城市打响的“人才大战”，实际上就是人口争夺战。有人口才会有生产力，南充虽然总的来看具备人口红利，但从以下几个被人口平均后的经济指标来看，南充的城市人才吸附力有待加强。
2.经济：GDP总量排名第五 人均GDP靠后
人口红利让南充持续多年排名21市州GDP第五。
南充的GDP在2018年就跨入了2000亿阵营，2019年，南充GDP总量排名川内第五，但也是因为庞大的人口基数，南充2019年被平均下来的人均GDP仅为5384美元，位列21市州第15位，排位相对靠后，距离8000美元的改善大关还有距离。
反映到购买力上，南充2019年城镇居民人均可支配收入为30810元，排名21市州倒数第二。这可以充分说明，南充的城区人口与农村人口比例不均衡，企业主要是以劳动密集型为主，缺少新兴行业和高科技行业，人才结构差异较大。
作为排名全省第二的人口大城，南充的经济总量、人口收入水平、消费水平都还有很大上升空间。
▲四川21市州2019年GDP及南充历年GDP
3.产业：一产占比较高 旅游竞争力强劲
为全力打造“成渝第二城”，南充在2016年就提出“155”发展战略构想，“155”发展战略的具体构想为：围绕建设“成渝第二城”这个总体目标，培育汽车汽配、油气化工、丝纺服装、现代物流、现代农业这“五大千亿产业集群”。
作为久负盛名的“水果之乡”、“丝绸之都”，农业和丝绸织造业是南充发展多年来的主力产业。
▲南充丝绸产业
整个2019年，南充三产结构比为17.4：40.4：42.2。同比绵阳和宜宾两座城市，南充的第一产业占比很高，二产劳动密集型制造业仍占据主力，对比成都3.6：34.4：65.6的三产比例，南充的第三产业的占比还有很大提升空间。
就南充目前的三产产业发展现状来看，虽有吉利新能源汽车、晟达PTA项目、富安娜生产基地等产业项目，但整体来看，南充装备制造业、新能源化工企业、丝纺企业和食品企业缺乏龙头企业带动，新兴产业支撑力不够强，现代物流、电子商务、现代金融、养老健康等新兴先导型服务业发展滞后，现代商贸、文化旅游等生活性服务业亟待提升。产业竞争力还需加强。
相较之下，南充作为一座拥有2200多年建城历史的文化名城，南充文旅资源丰富，有阆中古城、汉桓侯祠（张飞庙）、张澜故居、罗瑞卿故居，集历史文化名城、三国文化、生态景区、名人故居为一体。
▲南充阆中古城
这为南充在2019年带来742.53亿元的全年旅游收入，排名21个市州中第四。
这不单因为南充旅游资源集中，前面我们提到，南充恰好位于成渝经济圈的中枢位置，城际通达性较高（截止19 年年底南充正推进高速公路建设，已建成高速公路12条、通车里程和路网密度均居全省第二），游客流动性更大。
▲南充市城市规划道路
小结：综合来看，南充的城市综合竞争力在21个市州中属于中上水平，但若相比绵阳、德阳、宜宾这三座城市，南充与“成渝第二城”的奋斗目标还有一定的差距，不过，从地理区位来看，南充位于成渝中间地带，能否借乘“成渝经济圈”发展东风争夺四川经济副中心，还需观察南充的后续发力。
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楼市格局
刚需为王 川派房企掌握市场话语权
南充的楼市又如何呢？总结下来，四川知道认为有以下几个特征：
1.土地市场较热 房企投资热情高
2019年，南充的房产投资占固定投资20%，这个数据排名全川第七。值得注意的是，整个2019年，南充的房产投资总额达到了383.2亿元，这个数据排名全川第四，这一定程度上反映了南充的房地产投资热度较高，房企对南充的后市信心十足。
▲南充市2019年固定投资与房地产投资
土地市场印证了南充楼市面粉端的热度。
▲2011 年-2020年4月南充市土地供应成交面积及价格（数据来源：亿翰智库）
来自亿翰智库的数据显示，2011 年-2020年4月，南充主城区的土地楼面价自2012年开始波动式上涨，2020年的平均楼面价已经达到了2500元/㎡的水平。
可以观察到，2013年南充的土地集中放量，此时大量房地产巨头进入南充，带来土地价格走高，这些项目集中上市，也改变了整个南充市场形势。据南充本地房地产媒体报道数据，2013年，南充土地市场以高达1.64万亩成交和176亿元成交金额，结束当年火热的土地篇章。
2013年的井喷式供应之后，土地供应回落，在2016年达到了成交面积的冰点，2017年，楼市转暖给土地市场带来信心，南充主城区土地市场连续三年高频次供应，这为南充楼市提供了充足的供应，也让南充楼市积攒了一定的存量。
今年上半年，南充主城区土地市场依旧旺盛。成交楼面价前八的土地，平均楼面价在3300元/㎡上下，土拍溢价率均超过了50%，房企拿地竞争激烈。
▲数据来源：中国指数研究院
2.房价温和 尚处楼市洼地阶段
▲2017 年-2020年4月南充市成交金额及房价走势（数据来源：亿翰智库）
亿翰智库数据显示，南充近三年的房价水平自2017年1月开始缓慢上涨，到2018年年中，房价水平达到8000元/㎡左右的峰值后跌至7000元/㎡上下的房价水平，在今年年初疫情后，成交额大幅上涨，购房信心提振。
另有最新数据显示，2020年上半年，南充市商品住宅成交均价为6873元/㎡，同比下降2.9%，成交面积为267.53万㎡，同比上升64.2%。
如果参照成都的历史房价水平，南充如今的房价水平尚在成都2008年以前的阶段，尚处于城市洼地价值阶段。对比土地价格和平均售价，开发商的利润空间其实是有限的，这导致众多开发商的通常做法是：快周转。
3.川派房企市场占有率极高
南充楼市的房企竞争格局很有看点。
中国指数研究院数据显示，今年上半年，南充的新房项目成交面积TOP10中，眉山籍房企阳光大地集团的三个项目屏霸了TOP3,鸿通的项目在TOP10里占了四个。
▲数据来源：中国指数研究院
川籍房企在南充土地市场上也相当有竞争力，今年上半年，阳光大地在南充就拿地6宗，蓝润拿地3宗、鸿通拿地2宗，领地拿地1宗。
其中阳光大地和鸿通在南充的市场占有率可谓惊人：（看下图）
▲图片来源：网络
就成交均价来看，阳光大地与鸿通的项目均价相比一些一线房企的产品均价更低，而阳光大地、鸿通进入南充的时间也不过四五年，如此快速地布局和高市场占有率，可见川籍房企对南充市场的洞悉更为深刻。
4.单价总价敏感 产品结构“刚需为王”
综合来看，南充楼市刚需特征明显，这不只体现在价格上，从成交面积段和总价段也可以看出南充目前的产品结构以“刚需为王”。
▲数据来源：中国指数研究院
2020年1-7月，南充市主城区住宅成交量最高面积段为80-90㎡，占比41.1%，其次为90—100㎡,占比26.9%，再次为100—120㎡，占比22.2%。这跟六七年前成都刚需时代的产品结构类似，购房者对产品单价和总价敏感度更高，这也说明了南充楼市的消费群体以刚需为主的特征。
小结：南充刚需为王的市场特征极其明显，购房者更倾向于购买低总价低单价项目，不过这也是四川众多地级市的普遍特征。有意思的是，阳光大地、鸿通两家眉山房企在南充的市场占有率极高，这或许也给行业提供了另一种生存样本：在人口红利大城快速占领市场份额，用高周转方式回笼资金，产品能抓住需求，也是另一种成功。
不过，一切基于南充目前还处于价值洼地阶段。一旦城市竞争力提升，人才吸附力加强，地价上涨，南充楼市的下一步就是进入改善，市场格局的急速转变，便是另一番楼市境况。
