自新冠肺炎疫情蔓延至全球以來，境外資本市場劇烈波動，美股熔斷、債券市場拋售等相繼上演。為增加市場流動性，包括美聯儲在內的全球央行密集出臺救市政策，提振對經濟基本面的信心。
全球經濟長期走勢尚待觀察，但短期內市場流動性得到一定修復。日前，時代中國控股（01233.HK）公告稱，擬發行利率6.0%的2億美元優先票據，發行日期5月6日，成為“冰封”近兩個月後首家重啟海外發債的主流房企。
此前，因內房高息債供給有限，投資者熱情高漲，房企曾於年初掀起海外發債熱潮。但受疫情衝擊，進入三月份後，房企海外發債案例銳減，四月份更是直接“歸零”，海外債一級發行陷入真空期。
儘管破冰之旅有望開啟，但市場信心恢復仍需時間。
“疫情平復期需要時間確認，流動性傳導需要過程，信心需要逐漸積累。”克而瑞證券研究院首席分析師孫揚認為，需警惕面臨償債高峰，又缺乏資金渠道房企的潛在風險。
從房企美元債存量及到期情況看，今年4~12月，中資地產美元債整體到期償付壓力尚可，多數房企可應對海外到期債務，但2021年將迎來償債高峰，中資地產美元債到期金額合計高達478.39億美元。
再融資壓力高企
儘管樓市恢復情況好於預期，但持續已久的新冠肺炎疫情，仍對房企業績造成極大衝擊。
據克而瑞數據，四月前個，百強房企全口徑銷售業績規模同比下降幅度達14.5%。
其中，中梁控股、華夏幸福、泰禾集團、中國鐵建、首創置業、大悅城控股、紅星地產、九龍倉、正商地產等房企累計銷售跌幅在40%以上；保利發展、融創中國等頭部房企跌幅也在兩成左右。
身處資金密集型行業，銷售業績下降將直接衝擊房企現金流，內部“回血”不暢，房企向外融到的每筆錢都關乎生存。
4月27日午間，時代中國公告稱，擬發行2億美元優先票據，票面利率6.0%，預計發行日期為5月6日。公告稱，票據計劃於港交所上市發行，所得款項淨額將用於一般企業用途。
對房企海外發債市場來說，時代中國這筆融資，堪稱“破冰之舉”。實際上，自3月中旬海外資本市場劇烈波動以來，除億達中國、新湖、正商集團三家非主流房企發行過高息債，其餘規模房企已超過40天未有美元發債行為。
進入四月份，房企海外發債徹底“歸零”。中指院數據顯示，受海外新冠肺炎疫情蔓延影響，房企四月無海外債發行，僅通過信用債和資產證券化渠道進行融資，單月融資總額為1011.2億，同比下降43.8%，環比下降37.2%。
自2016年“9·30新政”以來，中資美元債爆發式增長，成為中資房企的重要融資渠道之一。近年來，地產債更是中資美元債中流動性最強、收益率最高的品種，市場表現較活躍，整體信用風險低於產業債。
今年年初，國內融資環境嚴峻，房企繼續轉戰海外，搶佔開年融資窗口，掀起一波波海外發債浪潮。但疫情讓一切戛然而止，海外資本市場持續震盪下，房企融資環境變幻莫測，直至整個四月陷入停滯。
“儘管國內融資環境持續改善，但受海外疫情蔓延的影響，海外債融資渠道暫時失去融資功能。”中指院稱。中資美元債市場劇烈波動，房地產板塊受影響較大，房企美元債收益率飆升，給一級市場發行帶來較大壓力。
孫揚也認為，隨著疫情在世界範圍內擴大，中資地產美元債一、二級市場也受到一定衝擊，當下美元債一級發行處於真空期，房企資金承壓。
目前，房企海外融資的用途主要是“借新還舊”。在國家發改委新規下，房企只能在原有額度基礎上發行中長債，且需用於償還近一年內到期債務，因此對美元債存量佔比較大的房企來說，海外融資冰封如同雪上加霜。
據聯合評級數據，今年4~12月境內外債券到期規模均較大的房企中，綠城中國、寶龍地產、陽光100、鑫苑置業、藍光發展、雅居樂等美元債在短期債務中佔比較高，分別達22.04%、25.13%、26.41%、54.04%、16.62%、14.89%。
“在美元流動性稀缺、美元走強的背景下，房企再融資壓力和成本攀升。”聯合評級認為，中資企業在境外發行債券面臨過高的外匯和交易成本，對依賴美元融資的房企而言，目前境外發債空間十分有限。
償債風險隱存
4月23日，億達中國公告稱，因未支付2020年到期年息6.95%的優先票據的未償付本金5285.4萬美元，構成違約事件。此後一天，該公司表示，已支付相關票據未償付本金額，並履行契約項下付款責任。
實際上，該筆票據已經過債務置換。3月底，億達中國稱，將發行新票據用於置換4月到期的3億美元優先票據，交換完成後，餘下未償付本金額為5285.4萬美元，此次違約的正是經過置換後的剩餘款項。
儘管作為中民投旗下公司，億達中國此次風波在地產行業不具有典型性，但仍為房企美元債違約風險敲響警鐘。
聯合評級表示，房企一季度銷售額普遍下降，同時境內外債券集中到期規模仍較大，在全球流動性收縮、風險偏好收緊等背景下，中資美元債展期或新增融資將面臨一定難度，中資房地產企業信用風險上升。
數據顯示，截至2020年3月底，中資地產美元債存量餘額2178.41億美元，擁有存續美元債的房企90餘家。從到期規模看，今年房企到期償付壓力尚可，4~12月中資地產美元債到期額合計205.19億美元。
到期規模較大的房企有中國恆大、綠地控股、佳兆業、綠城中國、融創中國、中國海外發展、雅居樂、華夏幸福、陽光城、弘陽集團等，分別達17.65億美元、14.3億美元、11.2億美元、11億美元、10.71億美元、10億美元、9億美元、7.7億美元、6.4億美元、6.3億美元。
一些此前流動性較緊張的房企也將在今年面臨美元債到期兌付，包括陽光100、佳源國際控股、泰禾集團，到期規模分別為4億美元、2.25億美元、2.11億美元。
其中，中國恆大、禹洲地產、華夏幸福、陽光城、首創置業等把握住年初窗口期，在扣除到期美元債金額後，仍實現一定規模的淨融資；而新城控股、建業地產、中海、正榮地產、旭輝集團等房企今年美元債發行額與到期額基本相當，實現美元債到期滾動，但部分票面利率較高。
在此之下，申萬宏源認為，二三季度僅少數房企美元債到期量超過5億美元，地產企業再融資壓力可控，考慮到國內新冠肺炎疫情得到較好控制後地產銷售逐漸恢復，地產企業銷售回款有望逐步改善，資金流壓力將逐漸得到緩解。
但孫揚認為，仍需警惕部分面臨償債高峰又缺乏資金渠道的房企，它們可能會揹負較大的償債壓力，對於自有資金籌措和公司銷售回款的要求也會更高。作為債券投資人，需要密切關注此類公司的短期風險。
譬如，國瑞置業在扣除提前贖回的2.69億美元金額後，仍有0.3億美元資金需求；中國奧園扣除1.88億美元發行金額後，仍有2.37億美元資金需求；新湖中寶扣除2億美元發行金額後，還有5億美元資金需求。
中信建投指出，境外和境內融資監管屬於兩條線，境內債券發行由證監會、交易所等負責，而境外發行屬於發改委審核。當前無論是境內發行還是境外發行，資金用途僅能借新還舊，因此境內發行債券無法用於償還美元債務。
而目前，國際市場美元流動性緊缺，投資者對資產收益率要求更高，現在發行境外美元債將導致發行人形成高成本融資;此外，國際市場匯率波動較大，對大部分現金流為人民幣的中資企業而言，負債美元將造成較大的外匯風險敞口，使用衍生金融工具進行風險對沖的成本也比較高。
“若中資地產美元債持續無法新增發行，未能把握年初窗口期，又面臨美元債到期壓力的房企，可能需要以自有資金償債，壓力將有所增大。”聯合評級分析師認為。
穆迪預計，大部分開發商能應對2021年4月底之前到期的920億美元境內外債券(包括可回售債券)，多數房企已為較大比例的境外到期債券預籌資金，但新湖中寶、泰禾集團、綠景中國、億達中國等將面臨更高的再融資風險。
