導讀
在很多人印象中，能夠做REITs的基本是商場、長租公寓等大眾型物業，但事實上，一切經營型物業都可被REITs，包括別墅、洗手間這樣的非主流型產品，今天我們就來看一家美國別墅REITs的案例。
REITs 簡介
American Home 4 Rent (NYSE:AMH) 是一家在美國紐約證券交易所上市，專注於美國獨棟別墅(Single-family House)出租的房地產基金公司(REITs)。公司在美國的22州擁有5萬餘棟獨棟別墅。是美國專注於獨棟別墅出租的房地產基金中，唯一資產負債表達到投資級別的基金。公司擁有約1,200名僱員。其中超過800人是在一線服務客戶的人員。
宏觀形勢
1. 美國人對購買房子的慾望在不斷下降，尤其是21歲-37歲之間的千禧一代。
上面是一項針對美國各年齡人群對擁有或租賃房屋意願的調查結果展示。調查顯示，自2016年以來，各年齡階段人群對購買房屋的慾望都在不斷下降。在最新的一次調查中，有82%的千禧一代選擇租房居住。其中有8%的人群表示永遠都不想擁有一處屬於自己的房屋。年齡稍大的人群，租房比例較千禧一代人群有所下降，但租房依然是大家的普遍選擇。
2. 美國30歲人口已購買房屋比例在不斷下降。
較1975年，僅有33%的30歲人口購買了屬於自己的房產。而這個數據在1975年達到了56%。
3. 美國公寓的空置率達到了2008年房地產危機後的最低點。
據美國統計局的權威統計，2019年Q4季度，美國公寓的空置率達到了自2008年房產危機後的最低點6.4%。這一水平也是自1985年後，再也沒有出現過的。
4.美國政府推出的購買房屋減稅計劃已經無法覆蓋日漸上升的房產稅及貸款利息。
貸款利率的不斷上升及房產稅的加重使得美國政府提供的購房稅收減免看起來杯水車薪，已經起不到奧巴馬政府時的積極作用了。
經營區位選擇
American Home 4 Rent (NYSE:AMH) 優先選擇美國工作崗位增長較快，租金上漲較快的州進行佈局。
職位增長
租金上漲
美國平均值
1.4%
4.7%
AMH所在州
2.0%
5.9%
理想租戶
AMH對理想租戶的描述為：
1.有較好的信用記錄；
2.有很好的理由長久租賃；
3.可以將租賃房視作自己的房子愛護。
公司估值
在本文撰寫的2020年2月8日，American Home 4 Rent (NYSE:AMH) 市值為$8.33B。根據公司最新披露的財務報告，公司共擁有52,537棟獨棟別墅。換句話說，該公司的每棟別墅價值為$158,554。根據美國權威二手房，租賃房交易平臺 Zillow 最新公佈的報告顯示，美國平均獨棟別墅房價為$244,054。AMH的房產價值較美國平均房產價值有35%的優勢。當然，這和房屋的位置及大小有關。
根據財報描述，在AMH擁有的52,537棟別墅中，有1,439棟別墅處於出售狀態，有51,098棟別墅正處於出租狀態。在其現金流表上我們看到2019年第3季度3個月租金收入為$293,064,000，也就是說，每棟別墅每月創造了$1,911的收入。這與當前市場相符。
那麼，在AMH與行業老大EQR的數據對比中我們又能看出什麼呢？
首先從租金回報率(Cap Rate)看起，兩家公司的租金回報率較市場上的非專業玩家均有較大優勢，EQR的租金回報率可以達到10%，而AMH的租金回報可以達到12%。當然回報率上的差距與AMH主要出租獨棟別墅有關。在美國，大家還是願意為獨棟別墅支付更多的費用的。
但從運營實力上進行對比，AMH就差出了一大截，AMH的運營費用佔比達到了40%,而EQR卻只有30%。我想這與EQR集中式公寓群的投資策略有關，同時也與集中式公寓在房產稅上的節省有極大關係。AMH的房屋比較分散，且房屋維修費用較高，這也是分散式較集中式公寓存在的劣勢。不禁讓我想起了中國市場上的散租公寓運營商和集中式公寓運營商，很好奇他們的數據對比會是什麼樣的。目前，蛋殼公寓已經在美國紐交所上市，期待更多優秀的中國公寓企業能在公募市場上出現。
EQR在管理費用上面的優勢也比較明顯，僅為AMH的一半。當然這與EQR的規模優勢及集中式戰略有很大關係。當然，不得不說，EQR的長期運營經驗積累也起到了很大作用。
什麼是投資者出租回報率？
下面有要給大家介紹一個我自己用來衡量是否購買REITs基金的指標-投資者出租回報率。因為作為投資者，我們購買這些REITs的實際價格與REITs資產負債表中的資產價值有所偏差，因此我自創的這個回報率能更好的反應購買公司的實際資產表現。
投資者回報率的計算方式為：
那麼這兩家基金的投資者租金回報率表現怎麼樣呢？
EQR - 8%
AMH - 14%
那麼在同期，美國的市場租金回報率表現水平又是怎樣的呢？以下是世界地產五大行之一的CBRE對北美市場2019年上半年長租公寓出租回報率的統計結果。結果顯示，北美的租金回報率普遍在5.5%左右。因此，我們可以看出，現在購買AMH針對全美市場來說還是個不錯的選擇。
投資總結
American Home 4 Rent (NYSE:AMH) 所處的獨棟別墅租賃市場是一個競爭較少，防守性較強的市場。AMH可以繼續利用其在融資成本上的優勢加速佈局。此外，據調研顯示，租住在獨棟別墅的用戶搬家頻率比租住在集中式公寓的用戶更低。
當然，由於AMH的投資標的為分散式獨棟別墅，導致了其在與行業大佬EQR（以集中式為主的REITs）的對比中，運營成本及管理費用上處於劣勢。
但同時，我們應該注意到，AMH所購置的獨棟別墅在使用期限及退出價值上面對比EQR等集中式公寓有比較明顯的優勢。
