2020年2月18日，國內首單類UP-REITs項目——“金茂華福-重慶金茂瓏悅資產支持專項計劃”成功發行。項目規模4億元，標的物業為金茂重慶瓏悅社區商業。根據網名為地產小睿的作者介紹，該項目之所以被稱為類UP-REITs，是因為與美國的UP-REITs相比還是有所差異的。這次交易，在很多方面已經非常接近美國的UP-REITs，由於稅制等諸多方面的原因而推出現在的交易結構。
交易流程方面：
原資產持有人將資產裝入一個經營性質的有限合夥企業，涉及的項目經營均在合夥企業層面開展。
通過一系列的交易結構，原資產持有人將有限合夥企業的普通合夥份額最終轉讓給了REITs基金（最終由專項計劃持有並控制），同時原物業持有方也在持有一段時間後將其持有的有限合夥份額部分轉讓給了REITs基金，所得資金用於償還了原持有方的槓桿融資。
原業主通過REITs基金和專項計劃持有一部分劣後份額，另一部分劣後份額由市場化投資人持有。
交易完成後，資產的實際控制權轉移到了REITs基金和專項計劃手中。
與美國的UP-REITs相比，此次交易雖然在基金和專項計劃層面預留了擴募機制，但是受限於目前的各類規定，這個交易結構未來通過REITs基金去收購其他資產的可行性尚不可知，無法發揮UP-REITs的傘形結構再收購新資產的優勢。但是目前這樣的結構，確實在資產重組環節節約了部分稅費，同時在持有期內，經營合夥企業不需要繳納企業所得稅，所以省去了傳統類REITs必須做的構建一個新的債權從而實現SPV公司層面節稅的步驟。
本節內容來源於產品計劃說明書，為便於閱讀作者有做內容簡化改動，具體實況請以原計劃說明書披露內容為準。
由基金管理人設立私募投資基金，原始權益人認購全部基金份額。
由私募投資基金設立SPV1及SPV2公司，SPV1公司與嘉興悅暢簽訂《關於重慶瓏悅商業運營管理中心（有限合夥）之有限合夥財產份額承債式收購協議》，獲取重慶瓏悅的全部有限合夥份額；SPV2公司與天津暢和簽訂《關於重慶瓏悅商業運營管理中心（有限合夥）之普通合夥財產份額轉讓協議》，獲得天津暢和所持有的重慶瓏悅的普通合夥份額。
嘉興渝茂重新簽署重慶瓏悅合夥協議，更新後的合夥協議約定嘉興渝茂與重慶瓏悅的日常管理和重大事項決策重新安排。。
向原始權益人支付基金份額購買價款，獲得私募投資基金全部基金份額，並繼承剩餘實繳義務
由私募投資基金對其項下的SPV1公司股權增資及發放借款，對SPV2公司進行股權增資，SPV1和SPV2公司將該部分款項用於支付重慶瓏悅有限合夥份額及天津暢和所持有的普通合夥份額轉讓對價。
專項計劃存續期內，重慶瓏悅將作為SPV1的共同還款人，償還私募投資基金之於SPV1的股東借款本息。
證券結構化分層。優先級資產支持證券發行規模為人民幣2.5億元，佔比為55.56%，權益級資產支持證券發行規模為人民幣2億元，佔比為44.44%。
現金流超額覆蓋。在優先級資產支持證券預期收益率為5.50%的情境下，標的物業經營預測可分配現金流對優先級資產支持證券預期利息支出的覆蓋倍數最低為1.13倍。
儲備金機制。安排750萬元作為儲備金，用於補充普通分配情況下的短缺金額不足和臨時回售事件下的回售支持，同時在特定條件下要求儲備金補足人（ABS權益級持有人）補足儲備金。
流動性支持。金茂投資為優先級資產支持證券的售回提供流動性支持。
物業抵押。標的物業抵押給私募基金，標的估值5.03億元，對優先級本金覆蓋倍數為2.01倍。
這個產品首先出現於上世紀90年代的美國，全稱為Umbrella Partnership REITs。
傘形合夥結構REITs如今已成為美國REITs市場最為普遍的形式。其一般交易結構如下：
UPREITs公司向社會公眾公開發行份額募集資金；
UPREITs公司以募集資金向經營性合夥企業（Operating Partnership）出資，併成為合夥企業的普通合夥人（GP），擁有管理合夥企業的權利；
物業業主以其持有的物業資產作價入夥合夥企業，成為合夥企業的有限合夥人（LP），並獲得“經營型合夥單位”（OperatingPartnership Unit，簡稱OP單位）；
有限合夥人持有OP單位一段時間（通常為1年）後，可以以把OP單位轉換成REITs股份或現金；
UPREITs融資所得資金交給經營性合夥企業之後，後者可以用該現金或OP單位進一步收購房地產資產，或者用於減少債務等方面的支出。
延遲納稅優惠。房地產所有者以房地產出資成為LP，換取合夥份額（OP單位）這一交易行為不需要納稅，直至其轉換成現金或REITs份額時納稅。
彌補REITs內部資本的不足，以“OP單位”充當“收購貨幣”。UPREITs設立後，經營性合夥企業可以用OP單位來進一步購置房地產資產，而不僅僅用現金來收購資產，這就降低了REIT進一步收購資產的所需資金量，從而彌補REITs的高比例股利分配造成的截留利潤較少、擴張資本不足的缺陷。
DOWNREITs的出現主要為優化解決UPREITs收購新的資產時需要不斷重新調整合夥份額（OP單位）與REITs股票之間的比價關係的複雜問題。DOWNREITs是在UPREITs結構基礎上的衍生，即在UPREITs結構下增設多個經營性合夥企業用於收購新資產。這樣，各個經營性合夥企業的經營、份額劃分等方面都相互獨立，互不影響。DOWNREIT的“DOWN”僅僅是為了與UPREIT中的“UP”相對，並無實際意義。
