2020年4月17日，深圳市规划和自然资源局发布《关于〈深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定〉（以下简称《审查规定》）第八条补充规定的通知（征求意见稿）》意见的通告。
原《审查规定》第八条对现状容积率超过2.5的城中村可适用净拆建比参考值对规划容积进行校核。该规定实施以来，已解决了大部分已立项的历史遗留城中村、旧屋村项目难以实施的问题。但也有部分项目按照《审查规定》确定的容积率经济可行性差，项目难以推动。补充规定主要针对满足一定条件、现状容积率2.5以下的城中村、旧屋村项目可通过净拆建比进行容积的校核。
《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》
第八条原文及补充规定条文
我们可以简单的梳理一下，现状容积率不足2.5的城中村、旧屋村改造项目想用净拆建比校核规划容积，需同时满足以下4个条件：
1、2016年12月28日之前已经市城市更新主管部门或区政府（新区管委会）审议通过更新计划（含调整计划），且未通过规划公示；
2、城中村、旧屋村合法用地占拆除范围用地的比例不低于70%；
3、经区政府（新区管委会）研究认定按照《审查规定》测算的规划容积难以实现项目经济利益平衡，但确有继续改造必要；
4、经区政府（新区管委会）组织论证片区公共服务设施、交通设施、市政设施承载力满足要求。
可以看到，想利用净拆建比重新核算容积率的城中村项目，限制条件相当大。合一通过更新数据库的提取，得知2016年12月28日前已立项的城中村项目大概有218个，其中过半项目专规已公示及公告，剩余仅约85个村改项目可满足第一条要求。
另外，第三点“经区政府认定按照《审查规定》测算无法满足项目经济利益平衡”的项目，大抵是出现以下几种情况：现状容积率较高，又位于密度分区较低区域，或周边500m范围内无轨道站点，项目贡献率较低、政策性用房、公共服务设施配套少导致转移及奖励容积过低，从而导致项目整体开发量不足，开发商无法满足回迁需求及经济利益平衡。此类项目较适合使用净拆建比进行测算。
城中村及旧屋村用地一直占领着深圳市大部分可建设用地，面临着土地效率低下、居住环境恶劣、公共配套严重不足、与城市形象格格不入等各种困境。城中村的更新及改造是城市发展的重中之重，也是提高深圳市土地利用效率、促进节约集约发展、完善城市功能、建设宜居环境的重要举措。此条举措结合实际情况对现行政策做了补充完善，将进一步加快推动历史遗留城中村、旧屋村项目的实施，为各区政府及企业实事求是解决历史问题提供了政策路径。
