今年，有两个大的政策变化，影响着烟台的楼市。
一个是棚改；一个是老旧小区改造。其中棚改影响的范围较大，老旧小区改造影响的方位较小，两者互相之间也会有影响。
今年以来，棚改数量方面烟台顺应全国大潮流持续减少；而在老旧小区改造上则是加大力度。
一增一减中，对楼市有着非常重要的影响。
棚改减少 货币化安置削减
棚改作为市场普遍认为的房价助推器，推出以来深刻改变了房地产市场，尤其是对三四线城市来说。
根据此前2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。
也就是说，今年就是棚改的收官之年，是这一政策的攻坚收尾阶段。
根据最新山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅、山东省自然资源厅四部门发布的《关于公布调整2020年我省城镇棚户区改造开工计划任务的通知》（以下简称《通知》）。
重新确定了2020年山东省城镇棚户区改造开工计划，并已上报住房城乡建设部等部委。
其中烟台计划开工792套，远低于济南的15546套，青岛的19786套，从全省来看也是属于较少的数量。
如果看一下数据对比的话，19年烟台棚改计划为3607套；18年烟台棚改计划为34341套。
可以看到棚改的数量是呈现下降趋势的，下降的幅度还很大。
但是从目前烟台的实际情况看，棚改的影响还会持续几年。
尽管今年棚改开工计划的数量减少了，但是烟台已经开工的棚改项目还是很多的，未来几年内多数新项目也是棚改项目。
而这些棚改项目的推出，会对楼市带来一定的影响。
老旧小区改造如火如荼
与棚改息息相关的还有老旧小区改造，该政策与棚改一样能够切切实实影响到居民的实际生活。
同时老旧小区改造影响范围相对较小，棚改牵扯的利益包括了政府、棚改居民、开发商以及购房者。而老旧小区的改造主要参与的两方就是政府以及居民。
根据2019年政府工作报告，对于老旧小区的改造主要包括——更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
今年4月份关于老旧小区改造方面，国务院给出的计划是，改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
根据之前的一项统计，全国共有老旧社区17万个，涉及上亿人，约4200万户，建筑面积约40亿平方米。
而烟台今年也有政策是关于老旧小区改造的，近日，《烟台市老旧小区改造工作实施方案》正式印发，老旧小区改造内容、组织实施形式、资金筹措方式、改造要求等逐一明确。
年内，烟台市将完成203个、867万㎡老旧小区改造，10万户居民受惠……自2015年至今，持续推进老旧小区改造的烟台，今年再次按下“快进键”。
烟台目前也有了一些动作，比如近期关于老旧小区加装电梯的计划、社区食堂的打造等。
在实际操作中，烟台也在创新改造方式。除了上述提到的方式外，探索了“4+N”的模式。
仅以牟平区为例，该区积极争取国家开发银行等各类金融机构的信贷支持，探索老旧小区改造“4+N”模式中的大片区统筹建设模式，即把老旧小区改造与棚户区改造、市政基础设施配套、城市产业提升等捆绑，创新项目生成机制，以市场化运作实现项目收支平衡。
其中牟平体育场片区就采用了大片区统筹模式改造，该片区内包含体育馆路小区、沙家庄小区、街边小区、曙光小区、东油小区和世纪花园小区6个老旧小区。
牟平体育场片区改造效果图
“4+N”模式对于老旧小区来说，是更加整体的改造方案，对片区内居民的生活水平提升更加明显。
在棚改进入尾声后，老旧小区改造成为重点任务。对于这两大政策，最大的关注点在于会对房价带来怎样的影响。
棚改、小区改造如何影响房价？
棚改的影响毫无疑问就是房价的上涨，棚改对于房价的影响主要是货币化安置，该政策在一开始起到了救市的作用。
在货币化安置的推动下，拆迁户手握资金到处买房，快速让楼市需求涨了起来，同时房价也跟着需求步步攀升，现阶段房价达到的高点有不少都是从货币化安置开始的。
但早在18年的时候，山东省住建厅就已经提出鼓励实物安置、取消货币化安置奖励等政策。
取消货币化安置后，实际享受到棚改政策福利的居民，再次进入市场带动房价大幅上涨的可能性大大减少。
可以说目前棚改已经完成了抬升市场的任务，目前的方向是作为成熟市场的补充。
对于老旧小区改造来说，由于不会产生实际经济收益以及新的项目建设，所以相对棚改初期对房价的影响较小。
该政策最重要的意义在于提升老城区居民的生活水平。当然老旧的小区改造后，会对二手房市场产生一定的带动。
但我们多次强调过，烟台目前还没有进入存量房市场，依旧是新房占据主导。即使老旧小区价值提升了，大家的普遍选择还是新项目。
同时在4月17日，中央的一次重要会议中指出，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。同时，会议再次重申“房住不炒”定位，明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”
记住这个关键词：房住不炒。不管未来是否还有棚改类似的政策，不会再以提升房价为目的了。
回到烟台也是如此，未来全国的趋势就是平稳，房价不会有大涨大跌。
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