證券代碼：001979 證券簡稱：招商蛇口 公告編號：【CMSK】2020-050
一、重要提示
公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證年度報告內容的真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並承擔個別和連帶的法律責任。
公司負責人許永軍、主管會計工作負責人黃均隆及會計機構負責人黃盛超聲明：保證年度報告中財務報告的真實、準確、完整。
公司董事褚宗生因公務未能親自出席審議本報告的董事會會議（以下簡稱“本次董事會”），授權董事羅慧來代為出席會議並行使表決權，其餘董事均出席了會議。
本報告中涉及的未來計劃等前瞻性陳述，屬於計劃性事項，不構成公司對投資者的實質性承諾，敬請投資者注意投資風險。
公司在本報告“經營情況討論與分析”中“公司未來發展的展望”部分，描述了公司經營中可能存在的風險，敬請投資者關注相關內容。
公司經本次董事會審議通過的利潤分配預案為：以公司2020年4月17日享有利潤分配權的股份總額7,738,173,021股為基數，向全體股東每10股派發現金紅利8.30元（含稅），不以公積金轉增股本，本次利潤分配方案實施時，如享有利潤分配權的股份總額髮生變動，則以實施分配方案股權登記日時享有利潤分配權的股份總額為基數，按照分配總額不變的原則對每股分紅金額進行調整。
本年度報告摘要來自年度報告全文，為全面瞭解本公司的經營成果、財務狀況及未來發展規劃，投資者應當到證監會指定媒體仔細閱讀年度報告全文。
二、公司基本情況
1、公司簡介
2、報告期主要業務或產品簡介
招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。公司以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位，以獨特的“前港—中區—後城”綜合發展模式，全面參與中國以及“一帶一路”重要節點的城市化建設。
公司致力於成為“人民美好生活承載者”，從城市功能升級、生產方式升級、生活方式升級三個角度入手，為城市發展與產業升級提供綜合性的解決方案，為客戶的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命週期的產品與服務。目前，公司已打造出啟蒙成長、事業成長、家居成長、生活成長、健康成長、夕陽安養等六大類業務板塊，覆蓋了教育、文化、寫字樓、園區、文創、特色產城、長租公寓、住宅、酒店、綜合體、商業、郵輪、健康、養老等14個業務領域，360度啟航美好生活新方式。
城市功能升級方面，以核心片區崛起帶動城市升級。公司以蛇口太子灣郵輪母港為樣板，在全國郵輪港口進行網絡化佈局及商業模式複製，實現“船、港、城、遊、購、娛”一體化聯動運營，構建集旅遊地產、母港經濟、郵輪產業於一身的旅遊服務生態圈。截至目前，公司已初步完成在天津、上海、廈門、深圳、湛江等沿海城市的郵輪港口布局，力爭創建國內本土郵輪品牌，建設具有全球影響力的郵輪產業標杆。
生產方式升級方面，公司聚焦空間規劃、產業聚集、生態圈服務，為產業創新賦能。從產業研究、產城規劃到產業聚集、園區運營，從主題園區、特色產業帶到生態型片區，招商蛇口賦予產業繁盛生長的能量，為城市經濟多元化發展帶來源源不斷的活力。立足樣板園區的升級改造，公司在全國範圍內佈局意庫類、網穀類、智慧城類特色產業園項目並打造多個特色產業新城/小鎮項目；在招商局集團的引領下，公司積極參與“一帶一路”沿線國家的特色園區的開發建設，將蛇口模式對外複製。
生活方式升級方面，公司專注為不同類型的家庭打造理想的居住空間，住宅產品涉及別墅、高端住宅、高層公寓、花園洋房等類型，形成了成長系、成就係、傳承系三大產品系列。在聚焦精品住宅開發的同時，公司的持有類業務也進入了蓬勃發展期。特色商業海上世界、花園系等產品線不斷擴充和提升，長租公寓已全面覆蓋國內一線及核心二線城市，寫字樓、精品酒店等產品整體運營穩健。
3、主要會計數據和財務指標
（1）近三年主要會計數據和財務指標
注1：計算基本每股收益、稀釋每股收益、加權平均淨資產收益率時，剔除了分類為其他權益工具的永續債影響，亦相應考慮了股權激勵行權和股份回購的影響。
注2：2019年經營活動產生的現金流量淨額同比增加3,333,931,040.71元，增長31.82%，主要系報告期內公司房地產項目銷售回款增長額超過支付的購地、基建金額以及稅金的增長額。
注3：2019年末總資產同比增加194,466,641,397.51元，增長45.95%，主要系公司本年完成前海土地整備及合資合作，以及業務規模增長所致。
（2）分季度主要會計數據
單位：元
上述財務指標或其加總數與公司已披露季度報告、半年度報告相關財務指標一致。
4、股本及股東情況
（1）普通股股東數量及前10名股東持股情況表
單位：股
公司前10名普通股股東、前10名無限售條件普通股股東在報告期內未進行約定購回交易。
（2）公司優先股股東總數及前10名優先股股東持股情況表
報告期內，公司不存在優先股。
（3）以方框圖形式披露公司與實際控制人之間的產權及控制關係
注：招商局集團通過下屬子公司深圳市招為投資合夥企業（有限合夥）間接持有55,377,085股，佔公司總股本的0.7%。
5、公司債券情況
（1）債券的基本信息
（2）公司債券最新跟蹤評級及評級變化情況
2019年，中誠信證券評估有限公司（以下簡稱“中誠信證評”）對“招商局蛇口工業區控股股份有限公司2019年面向合格投資者公開發行公司債券（第二期）”進行了評級，並於2019年7月5日出具了信用評級報告，評定公司主體信用等級為AAA，公司債券信用等級為AAA，評級展望為穩定。
2019年，中誠信證券評估有限公司對“招商局蛇口工業區控股股份有限公司2019年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）”進行了評級，並於2019年6月19日出具了信用評級報告，評定公司主體信用等級為AAA，公司債券信用等級為AAA，評級展望為穩定。
2018年，中誠信證券評估有限公司對“招商局蛇口工業區控股股份有限公司2018年面向合格投資者公開發行公司債券（第二期）”進行了評級，並於2018年5月29日出具了信用評級報告，評定公司主體信用等級為AAA，公司債券信用等級為AAA，評級展望為穩定。
2018年，中誠信證券評估有限公司對“招商局蛇口工業區控股股份有限公司2018年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）”進行了評級，並於2018年3月29日出具了信用評級報告，評定公司主體信用等級為AAA，公司債券信用等級為AAA，評級展望為穩定。
2017年，中誠信證券評估有限公司對“招商局蛇口工業區控股股份有限公司2017年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）”進行了評級，並於2017年10月26日出具了信用評級報告，評定公司主體信用等級為AAA，公司債券信用等級為AAA，評級展望為穩定。
經中國證監會批准，中誠信證評自2020年2月26日起終止證券市場資信評級業務（詳見中誠信證評公告），其承做的證券市場資信評級業務由其唯一股東中誠信國際信用評級有限責任公司（以下簡稱“中誠信國際”）繼承。中誠信國際將對本公司及公司債券的資信情況進行跟蹤評級。根據跟蹤評級的有關安排，中誠信國際預計將於2020年7月31日前出具最新跟蹤評級報告。跟蹤評級結果將在中誠信國際網站（www.ccxi.com.cn）和交易所網站予以公告，且交易所網站公告披露時間不得晚於在其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時間。特此提醒投資者關注。
（3）截至報告期末公司近2年的主要會計數據和財務指標
三、經營情況討論與分析
報告期經營情況簡介
（一）經濟市場環境分析
2019已經謝幕，2020如約而至。放眼全球，世界格局發生了深刻變化，地緣政治緊張加劇，國際形勢更加嚴峻。看向國內，國民經濟發展處於結構性階段轉換時期，全面數字化、消費升級的時代浪潮滾滾而來，社會正在經歷著百年未有的大變局。
報告期內，中國房地產行業在經濟下行壓力中韌性前行。中央聚焦房地產金融風險，堅持“房住不炒、穩字當頭、因城施策”的主基調，總體政策穩中偏緊。銷售整體平穩，2019年全國商品房銷售額同比上升6.5%、銷售面積同比下降0.1%；城市分化持續，核心一、二線城市維持較高的銷售水平，三四線城市銷售體量仍有支撐。雖然2019年土地市場有所降溫，但新開工、竣工面積保持增長，全年房地產行業投資同比增長9.9%。
隨著京津冀協同發展、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角一體化等一系列重大區域戰略的穩步推進，我國東西南北縱橫聯動發展的新格局正在形成。完善區域政策和空間佈局、發揮各地比較優勢，區域經濟發展與特色產業新城建設互利互助、密不可分。產業是城市發展的活力，城市是產業發展的載體，以產業為先導、以城市為依託，建設產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美的新城區，已經成為推動城市轉型升級的重要共識，而參與新城的建設和運營、構建複合型產業格局也成為房地產開發企業轉型升級的重要途徑。
（二）公司戰略目標與發展模式
2015年吸收合併重組上市以來，公司制定了“133341”戰略，即以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位，聚焦“社區、園區、郵輪”開發與運營，通過“區域聚焦、城市深耕、轉型發展”三個基礎策略擴大規模，以“產、網、融、城”一體化運作為抓手，以“創新”為驅動，全面提升“項目開發、運營服務、資產管理”能力。經過不斷檢討和優化，綜合發展模式的輪廓愈趨明顯，綜合發展路徑亦逐步清晰。
綜合發展模式，也稱PPC模式、蛇口模式，是以“前港-中區-後城”為空間形態，通過“投-融-建-管-退”全業務鏈條，打造片區開發運營生態圈，為政府客戶提供城市規劃、開發與運營的片區發展整體解決方案，為企業客戶提供產業孵化、成長、做強做大的運營服務整體解決方案，為個人客戶提供居住、購物、生活服務、醫療、教育、休閒、娛樂等美好生活整體解決方案，以一系列業務組合、資金平衡與管理動作實現長期可持續發展，做人民美好生活承載者的發展模式。
綜合發展，既是招商蛇口作為央企承接國家戰略的必須，也是人們追求美好生活發展規律的必然，更是公司在傳統房地產行業趨勢發生轉折下的理性選擇，將是招商蛇口面向未來40年的可持續發展模式。公司將按照快週轉（T+3）、階段性持有運營（T+10)和片區綜合運營（T+30)的三類發展策略組合產品線，形成合理配比的有機整體，兼顧短中長期業務發展的節奏需要，進而實現長期可持續發展。
（三）報告期內公司經營情況概述
2019年，招商蛇口成立40週年。公司堅持“立足長遠、把握當下、科技引領、擁抱變化”，以質效提升為抓手，將綜合發展貫穿全年，多項業務取得了不俗的成績。
1、守正主業，開發業務保持增長
報告期內，公司擁有精品開發項目超450個。全年累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%；累計實現簽約銷售面積1169.44萬平方米，同比增加41.35%。
在產品質量與服務方面，公司以客戶為中心、以全週期為視角，強化產品、工程和客服品質提升。標杆產品線全面推廣使用，藉助科技推進建築工業化體系，在全面推行工業化828工法的基礎上，整合裝修BIM雲平臺與裝配式內裝技術，提質降本成效明顯。
在資源獲取方面，公司實施一城一策，精準拿地，新進入汕頭、肇慶、揚州、台州、長沙等9個城市；全年共獲取79個項目，土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米，總地價976億元，權益地價523億元。其中，海門市國際郵輪城項目的獲取，是繼深圳、廈門、湛江郵輪母港項目後，公司通過港城聯動獲取優質資源的又一成功案例。報告期內，公司著力與招商局集團下屬金融、工業等業務板塊深化合作、協同發展，實現了蘇州金融小鎮、博鰲樂城國際醫療旅遊先行區、海門豪華郵輪配套產業城等項目落地，在中西部省會城市積極推動獲取西安港務區、昆明滇中新區等大型項目。
2、助力轉型，鍛鍊持有運營與創新發展能力
根據產業發展的不同階段及規模，公司從產業創新孵化空間、特色產業園區以及產業新城/小鎮三個維度佈局園區業務。截至報告期末，公司持有或運營的意庫系、網谷系和智慧城系特色園區面積達384萬平方米；產業新城/小鎮已經獲取8個項目，佔地面積約175平方公里。報告期內，粵東新城創新政企合作模式，鎖定先行啟動區；與蘇州高新區政府攜手打造的“金融綠谷、創智雲城”——蘇州金融小鎮已進入全面建設期；與常熟市政府聯手，打造“城市會客廳”琴湖小鎮，產業辦公、高端醫療等業態都已鎖定相關產業資源，項目首批實現銷售。
在注重開發節奏與合理配比的基礎上，公司的持有類物業也進入蓬勃發展期。“海上世界”綜合體，為都市打造智慧、蓬勃、樂活、綠色、健康的城市會客廳；“花園城”購物中心、“花園裡”社區生活中心、“花園坊”特色商業街區在全國多地開業，根植城市、服務社區；招商積餘輕重結合，截至2019年底，持有或運營全國8個九方/九方薈購物中心。長租公寓，打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等產品體系，合計佈局17城，約2.6萬間。
郵輪業務方面，蛇口郵輪母港為華南地區郵輪消費客群帶來不同品質、不同層次郵輪旅遊產品，全年實現郵輪靠泊97艘次（同比增長8%）、郵輪客流量37.3萬人次（同比增長3%）；港口免稅業務穩步推進，客船免稅店投入運營，實現了當年立項、報批、開業並盈利；投資建造高端灣區休閒觀光船，拓展“海上看灣區”業務，打造郵輪海上休閒旅遊目的地。大健康業務方面，公司從康養、健康管理和醫療等三個方面積極參與大健康產業，廣州觀頤之家、深圳蛇口觀頤之家、蛇口美倫健康管理中心都已實現自主運營，成效良好。
3、緊跟國家戰略，灣區點亮長遠佈局
粵港澳大灣區、廣東前海蛇口自貿區建設取得多項突破，亮點頻出。前海土地整備及合資合作事項全面完成，合資公司正式擁有前海媽灣片區超千億資產；媽灣片區的綜合開發早已提前佈局，周邊配套的薈同國際學校開學、啟動區一期項目實現銷售，區域城市化格局初步顯現。蛇口片區，積累三十年的歷史土地遺留問題一攬子解決，進一步明確了蛇口土地的權屬辦理原則及辦法。太子灣片區的建設及銷售全面鋪開，新開盤濱海大廈、灣海大廈、領海大廈、望海大廈、雲璽、灣璽二期等項目，銷售情況備受市場矚目。
集“整體建成後為全球建築面積最大的單體建築”、“擁有全球總展廳面積最大、單個展廳面積最大的國際會展中心”、“鋼結構用鋼量為全球房屋建築領域之最”等8項世界記錄於一身的深圳國際會展中心於2019年9月28日正式落成，因地制宜應用52項全球領先的綠建技術，全力打造規模宏大、節能環保的一流綠色展館，成為全球首個三綠色認證的展館，報告期內已成功舉辦了寶博會、智博會、青創會、大灣區工博會以及央視新年音樂會等盛會。
公司響應國家南海自由貿易區（港）戰略和海洋強國戰略，積極參與建設以深海科技產業生態為核心的三亞深海科技城，精心打造博鰲樂城國際醫療旅遊先行試驗區，努力開拓海南省創新試點與新的增長級，為地方產業發展提供催化劑。公司以將漳州開發區打造成為宜居宜業的濱海新城區為目標，開發佈局雙魚島、泛信息技術產業園、高端製造園區等業態，以促進海西經濟區的經濟發展。在踐行國家“一帶一路”倡議方面，吉布提老港改造簽約，“蛇口模式”跨國複製，“東非蛇口”建設進入快車道；中白工業園成為白俄羅斯境內首個經濟特區，園區一期8.5平方公里“七通一平”基本完成，招商引資超額完成入園指標。
4、佈局存量藍海，向運營服務轉型發展
2019年4月15日，公司披露籌劃收購中航善達的方案，即支付現金收購中航善達22.35%股份並以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份；12月16日，中航善達正式更名為招商積餘（001914.SZ）並在深交所敲鐘上市。從中航善達停牌到招商積餘上市，前後歷時240余天，公司實現了對招商局集團、航空工業集團兩大央企集團物業板塊的市場化整合，創造了央企資源整合的又一創新型範例。報告期末，招商積餘物業管理面積1.53億平方米，其中非住宅類物業管理面積0.76億平方米，住宅類物業管理面積0.77億平方米。招商積餘已成為A股物業管理龍頭企業、機構類物業管理領先企業與央企物業管理旗艦平臺。
2019年12月10日，公司以在深圳蛇口的五項商業物業為底層資產，在香港聯交所上市發行了招商局商業房託（1503.HK）。作為香港市場上6年來首次公開發行的REITs、首單央企房地產信託基金，招商局商業房託是公司為持有物業資產證券化做出的大膽嘗試。
5、提升組織能力，強化內生動力
持續推進組織變革，創新組織管理模式。報告期內，公司在延續2018年全方位、大幅度組織變革的基礎上，將公司5大區域深化細分為9大區域，旨在區域做實、城市做強，實現區域精細化佈局。
公司從業務痛點出發，成立PMO小組，圍繞公司戰略、價值鏈等方面生成抓手清單，在“增加收入”、“降低成本”、“加速週轉”、“賦能”四個維度形成485條舉措，促進公司質效提升。
報告期內，公司推進薪酬激勵體系改革，以業績為導向，強化價值創造，建立差異化薪酬分配機制；激發人才隊伍活力，推動幹部“能上能下”常態化，有效保障人才引進、流動和轉型。
產業數字化是公司創新工作的重中之重，公司成立了數字專業化公司——招商城科，完善了數字化整體規劃與頂層設計，如期推進數字化會展中心、智慧太子灣、招商雲試點、數據子湖建設、招商通平臺2.0.業務全景地圖等重點項目，強化對公司各項業務的數字化支持。
6、多渠道控制融資成本，公司治理獲市場認可
公司憑藉良好的市場信用，不斷創新和優化債務品種，控制資金成本，提升財務風險防範能力；積極金融創新，探索資產證券化路徑，構建多元化融資渠道。報告期內，公司先後分兩次完成公司債券56億元的發行，發行利率最低為3.58%；完成三次超短期融資券的滾動發行，發行利率最低為2.8%，發行成本均為同期同行業市場最低利率。2019年，公司綜合資金成本為4.92%。
報告期內，公司憑藉領先的綜合實力、出色的市場表現和穩健的財務策略，榮獲多項市場殊榮：連續16年獲得深交所信息披露考核A級評價；MSCI ESG評級維持BBB水平；獲得格隆匯“中國上市房企投資價值獎”；以營業收入、利潤、資產和市值綜合評分位列“2019年福布斯世界2000強”第379位，較2018年上升30位；獲得中國房地產報、中國房地產網等頒發的“2019年粵港澳大灣區房地產企業品牌TOP100”稱號；連續16年蟬聯滬深上市房地產公司綜合實力TOP10、財務創造能力TOP10、價值投資TOP10、財務穩健TOP10；獲得觀點地產新媒體評選的“2019中國年度城市和園區運營服務商”、“2019中國年度影響力產城發展運營商TOP10”稱號；在CIPC2019第五屆中國產業園區大會上，位列“2019產業園區運營商TOP50”榜第一名；獲得第三屆中國卓越IR“最佳投資者關係案例獎”、“最佳投資者關係前沿獎”、“最佳信披獎”等。
核心競爭力分析
（一）豐富的綜合開發運營經驗和獨特的“前港—中區—後城”綜合發展模式
經過蛇口工業區40年的開發建設與運營管理，招商蛇口積澱了豐富的城區和產業園區綜合開發運營經驗，培養了專業的、實踐經驗豐富的管理團隊，鍛造了各項資源的綜合整合能力。在此過程中，公司不僅形成了完整的綜合開發體系，獲得了應有的商業利益，也為片區及城市的發展帶來了巨大的社會效益。
“蛇口模式”衍生出的“前港-中區-後城”綜合發展模式，以港口或者交通樞紐港、人流聚集的樞紐為切入口，以臨港的產業園區為核心和主要載體，配套城市的新區開發，通過港區城的有機融合、協同發展形成產城融合生態圈。綜合發展模式的核心價值在於，通過公司全生命週期產品體系，為空間賦能並且持續迭代，從而引領城市升級，帶來片區土地價值、空間價值、運營價值的不斷提升和最大化，將價值窪地培育成價值高地。
（二）特有的戰略資源優勢
園區的開發建設、系統且大規模的產業集聚需要充裕的土地儲備、扶持政策和地理區位優勢。發展灣區經濟已是世界經濟強國的“標配”，粵港澳大灣區承載著中國塑造區域發展新格局的重要使命。公司在粵港澳大灣區核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海、深圳國際會展中心等區域擁有大量待開發的優質資源。2019年8月18日，中央重磅文件出臺支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區，提出了將深圳建設成為高質量發展高地、法治城市示範、城市文明典範、民生幸福標杆、可持續發展先鋒的戰略定位，進一步明確了深圳在國內城市和粵港澳大灣區的核心地位。隨著灣區經濟的不斷髮展，公司享受的獨特政策和戰略區位優勢也將日益凸顯。
（三）助力公司轉型發展的探索創新精神
創新精神於招商蛇口與生俱來，招商局開發蛇口時“敢為天下先”的創新精神是“招商蛇口”品牌的重要內涵。自1979年以來，招商局蛇口工業區一直是一面旗幟、一個精神符號，被譽為中國改革開放的先行者，“招商血脈、蛇口基因”說的就是不斷改革創新。時代潮流浩浩蕩蕩，唯與時俱進者勝，唯改革創新者贏。推動招商蛇口戰略落地的背後，創新是重要動力。從員工持股到項目跟投、從體制創新到機制改革、從業務轉型到管理變革，創新，貫穿著招商蛇口發展的每個細節。
（四）招商局集團內部協同優勢
招商局集團作為招商蛇口的控股股東和實際控制人，旗下擁有一批橫跨實業和金融兩大領域的優秀企業。近年來，集團內部資源整合動作頻頻、產融互動協同有效，促進了公司對內獲取互補資源、對外強化競爭優勢。招商局集團147年的穩健經營，一定程度上為招商蛇口多渠道、低成本地獲取資源起到了良好的作用，促進公司不斷實現跨越式發展。招商局集團強大的企業背景，在全國乃至世界範圍具有較大的影響力和號召力，其擁有的外部協同資源也將給公司帶來巨大的商業機遇。
公司未來發展的展望
（一）市場環境分析
2020年及未來一段時間的宏觀經濟形勢，總體可用“增長下行、風險上行”來概括。無論是世界經濟、我國經濟和房地產行業都面臨著“增長的煩惱”，世界大變局加速演變的特徵更趨明顯，全球動盪源和風險點顯著增多。特別是自年初以來不斷擴散的新型冠狀肺炎疫情，不僅對社會各行各業產生了直接衝擊，對人們的生活方式、工作方式帶來若干永久性變化，而且誘發、加速了其他類風險。
但可以肯定的是，房地產行業高回報不再，“房住不炒”+“因城施策”的調控政策體系日趨成熟，調控小松大緊將成為常態，房企平均回報水平整體走低；市場普漲機會消逝，商品房市場供應總量已趨過剩，需求的大規模爆發可能性不大，市場分化將持續發生。對於房地產企業來說，只有抓住客戶真實需求才能立於不敗之地，而提升產品品質、提高運營能力將成為關鍵，只會蓋房子、建地標、搞建設的開發商將會逐漸出局，只有能實現產品舒適宜居、商辦有效運營、產業實質落地，才能從激烈的競爭中脫穎而出，贏得市場的認同和支持。
（二）2020年度公司經營計劃
2020初，面對突如其來的新型冠狀肺炎疫情，公司本著守土有責、守土負責、守土盡責的擔當，全力做好旗下各小區、各園區、各商業場所的防疫及管理服務。面對疫情，公司持續為湖北武漢等疫情嚴重地區貢獻招商力量，捐贈防疫專項款和防疫物資；對旗下園區、商業、公寓的客戶給予租金減免優惠支持；參與援助火神山醫院一線抗疫保障工作、武漢方艙醫院建設服務；為馳援武漢醫務人員提供位於武漢“壹間”長租公寓的醫療入住點等。
如今，疫情的盡頭尚未明朗，而各行各業面臨的嚴峻挑戰已清晰地擺在面前。這場疫情所帶來的影響既是令人措手不及的，又會是長遠而深刻的。但是，危機往往也蘊藏著機會。
在過去的3個月，遠程/居家辦公考驗的不僅僅是通訊工具，更考驗著公司前臺、中臺、後臺數據之間的聯通與技術迭代，而公司已經將上述內容列入了數字化戰略並提前予以實施。高效、優質的物業管理服務是房地產公司品牌含金量的重要組成，盡責、有序地抗疫成為現今檢驗物業管理服務質量的重要考量因素，招商物業、中航物業在這次新冠疫情中的優異表現為其新一輪的發展奠定了市場口碑基礎。原有具備人臉識別、動態測溫、自動派梯等技術的招商蛇口健康科技住宅體系在這次疫情中進一步強化，無觸碰回家的設計將在公司未來新建項目中全面應用……以上種種，疫情推動招商蛇口加深思考並付諸行動。
總體而言，公司2020年將以“立足長遠、把握當下、科技引領、擁抱變化”的戰略原則為指導，貫徹“成為產業數字化新標兵”的戰略要求，全面踐行綜合發展理念，努力發展成為最有價值的綜合發展頭部企業。
公司將重點圍繞“客戶、發展、轉型、創新、組織、風險”等六個關鍵詞開展工作，時刻保持對風險的敬畏，積極應變，穩中求進。從產品定位、設計、建造、運營管理到物業服務，全方位圍繞滿足客戶需要，持續改善客戶體驗；精細化提升拓展能力，強調可研報告的承諾兌現；從戰略、策略等方面梳理全方位轉型體系，並建立匹配轉型所需的支持保障系統；開展以數字化為重點的技術創新以及以實現組織可持續發展為目的的管理創新；動態優化組織架構，加強人才建設和管理。
公司將更為關注質量、運營和服務，關注承諾兌現，關注過程管控，關注可持續發展。經營目標方面，公司計劃實現簽約銷售額2500億元，實現新開工面積1100萬平方米、竣工面積1100萬平方米。
（三）公司可能面臨的風險
1、國內外宏觀形勢變化
全球經濟增長放緩、國際格局複雜多變、國內發展不均衡等問題會在未來一段時間內長期存在，新冠疫情的演變還存在高度不確定性，經濟下行風險已成共識。受困於全球貿易風險不斷加大、特別是新冠疫情引發的各國對自身產業鏈完備性的重新認識和去全球化思潮，將加劇中美之間的貿易摩擦，可能引發出口受阻、產能過剩、中小外貿企業倒閉等連鎖反應，進而影響房地產市場需求。
2、政府調控政策變化
中央及地方政府調控政策的變化，直接影響著房地產企業的經營，影響著市場對房地產行業走勢的預期。目前來看，調控的核心是“穩”，在堅持“一城一策”的前提下，市場趨冷政策會放鬆、市場趨熱政策會收緊，窄幅波動或將成為常態；房地產稅的立法工作仍在推進過程中，市場各方對於其何時落地、如何落地的預測各不相同；加之住房制度改革、人口人才政策、棚改舊改政策等多因素層層疊加，或將進一步增加公司的經營和轉型壓力。
3、產業新城建設開發進度存在不確定性
產業新城資源的獲取不會一蹴而就，涉及資源標的規模大、合作方式複雜，需要一定的談判週期。公司在各地簽約的產業新城項目，由於土地面積較大、方案溝通費時，規劃與建設開發方案均需與當地政府進行協商談判，產業新城項目開發建設的時間存在不確定性。
2、報告期內主營業務是否存在重大變化
報告期內公司主營業務不存在重大變化。
3、佔公司主營業務收入或主營業務利潤10%以上的分行業、產品情況
單位：萬元
4、是否存在需要特別關注的經營季節性或週期性特徵
否。
5、報告期內營業收入、營業成本、歸屬於上市公司普通股股東的淨利潤總額或者構成較前一報告期發生重大變化的說明
報告期內營業收入、營業成本、歸屬於上市公司普通股股東的淨利潤總額較前一報告期未發生重大變化。
6、面臨暫停上市和終止上市情況
不適用。
7、涉及財務報告的相關事項
（1）與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計和核算方法發生變化的情況說明
本公司之境外子公司招商局置地於2019年1月1日執行新租賃準則，根據首次執行本準則的累計影響數，調整首次執行本準則當年年初留存收益及財務報表其他相關項目金額，不調整可比期間信息。
（2）報告期內發生重大會計差錯更正需追溯重述的情況說明
公司報告期無重大會計差錯更正需追溯重述的情況。
（3）與上年度財務報告相比，合併報表範圍發生變化的情況說明
本年度新納入合併範圍的公司共125家，其中新設立子公司62家，非同一控制下企業合併取得子公司45家，其他原因新增子公司18家。本年度不再納入合併範圍的公司29家，其中註銷6家，協議轉讓23家。
