土地是房企的命脈，低價拿優質土地，是房地產開發商夢寐以求的事。但近日發生在上海土地市場的一場拿地風波，還是大大超出了人們的想象。
3月31日，上海市虹口區嘉興路街道HK271-01地塊公示中標信息，結果三家中標候選人中海、華潤、萬科的投標報價竟然一模一樣，都是34.3億元。這顯然十分離奇，被業界稱為神操作。
這迅速引發了一場震動。有消息稱，中海地產上海公司總經理崔帥因涉嫌在上述地塊交易中違規串標被調查，華潤置地及萬科相關人士也牽涉其中。
中海華潤萬科串標實錘？
按照上海土地市場此前公佈的文件顯示，3月31日，本來是上述虹口區嘉興路街道HK271-01地塊投標、開標、評標的日子。
在這一天，上海土地市場通過公開渠道，公示中標候選人信息，公示期自3月31日至4月3日。如果沒有意外，過了公示期，上述虹口區地塊將大概率被第一順位人收入囊中。
公示信息顯示，中海地產（杭州）有限公司為該地塊中標第一順位人，另外兩家公司崑山啟特企業管理有限公司和嘉興市潤昇企業管理有限公司，不過，三家公司的競標價都是34.3億元。
“雖然競標底價是34.3億元，但是在正常情況下，三家公司同時報出一個價格的概率幾乎可以忽略不計”，一位地產界分析人士對此表示。
在市場上，三家公司涉嫌串標的風聲漸起。
事實是否如此？
中國新聞週刊獲取到該地塊出讓文件顯示，在關鍵的評標環節，評審組將綜合考慮綜合實力、項目經驗等因素進行評分，進而決定土地歸屬。
這意味著，以中海地產（杭州）有限公司對兩個無名後輩崑山啟特企業管理有限公司和嘉興市潤昇企業管理有限公司，中海地產（杭州）有限公司具有較大的優勢。雖然崑山啟特企業管理有限公司和嘉興市潤昇企業管理有限公司背後分別是萬科和華潤置地，但囿於該地塊的出讓規則，並且結合該地塊的優先原則等，中海地產（杭州）有限公司勝算更大。
尤其是嘉興市潤昇企業管理有限公司背後的華潤置地實力相對遜色，在投標環節，如果是底價投標，不能在報價上形成優勢，根據出讓規則，那嘉興市潤昇企業管理有限公司來競標就面臨著較大的出局風險。當然，如果是為了拿到拍賣入場券，但現場卻並未見出價拍賣，則顯然同樣不合邏輯。
但崑山啟特企業管理有限公司和嘉興市潤昇企業管理有限公司還是來了，並且代價不菲。
美夢破碎
該地塊出讓文件顯示，參與招投標的企業必須在3月19日前將保證金6.86億元打到專用賬戶上，結合招標流程來看，這筆保證金的解封時間最早在4月8日，即這筆6.86億元的資金將被凍結20天。
參照目前短期理財產品3%的年利率來計算，這6.86億元資金在20天裡將產生170萬元的利息。這意味著，對於參與此次投標的企業，不僅要在短時間內面臨6.86億元資金被凍結的局面，而且要損失170萬元的利息。
如果拿地無望，參與投標的企業既面臨資金鍊的短期考驗，也面臨著切實的損失。
有市場消息稱，在投標結束後，中海與華潤計劃組建公司，萬科作為財務投資，三者共同開發這一地塊。
這顯然是一塊十分優質的地塊。出讓文件顯示，上述虹口區嘉興路街道HK271-01地塊緊鄰上海北外灘區域，區域位置優越，而且是保障房及自持面積都較少，是上海核心城區虹口區近年來少有的一塊純住宅用地。
具體而言，該地塊土地總面積25974.2平方米，出讓面積21724.2平方米，容積率為2.5，競標底價34.3億元，土地單價為6萬多元/平方米。貝殼房產的數據顯示，該區域高端項目價格普遍在7萬—9萬元/平方米，這一項目具備一定的利潤空間。
但好戲在日前戛然而止。
據《中國經營報》報道，4月8日，上海市普陀區召開第十六屆人民代表大會常務委員會第29次會議，審議了關於許可上海市公安局經濟犯罪偵查總隊對普陀區人大代表崔帥依法採取刑事強制措施的決定。
4月15日，有消息稱，華潤置地副總裁兼華東大區總經理陳剛因牽涉這一事件被帶走調查，這一消息尚未得到華潤置地公開回應。不過，資料顯示，作為本次土地大戲的主角之一，嘉興市潤昇企業管理有限公司的法定代表人正是陳剛。
此外，萬科相關人士也被稱遭到調查。
事發之後，中海地產內部下達了禁言令。中國新聞週刊向萬科上海公司瞭解事情進展，目前尚未收到答覆。
從當前已公佈的信息深入來看，事情遠非這麼簡單，後續影響還在持續發酵中。
4月3日，已過了公示期，但據上海土地市場公佈，上述虹口區嘉興路街道HK271-01地塊的交易狀態仍然是“交易中”。
至於三家公司所繳納的競標保證金共20.58億元，則由於涉及案件，很可能也將處於持續凍結中。對此，保證金專用賬戶所在的建行上海支行的相關工作人員告訴中國新聞週刊，關於資金的動態，由於涉及保密，一切以官方公開信息為準。
怎樣斬斷土地交易非法利益鏈條？
知名地產分析師嚴躍進告訴中國新聞週刊，上海市虹口區嘉興路街道HK271-01地塊採取競拍複合競價方式進行交易，本意是避免單純的價高者得，以免地價過高推高房價，但還是有開發商通過惡意串通，違規操作，明顯違反了公開透明交易等市場基本原則。
不過，像中海地產這樣的央企，也涉嫌通過違規串標拿地，還是令人大跌眼鏡。
作為地產航母級企業，曾幾何時，在中海地產併購中建地產之後，其土地儲備和開發規模在行業中數一數二，不過，近年來，中海地產的行業規模已跌出行業前三。
在發佈2019年年報時，中海地產將2020年的銷售目標定為4000億元，不過，截至2019年底，其權益土地儲備面積不足6000萬平方米，相對於當前大型房企動輒上億平方米的土儲面積，其土地儲備呈現出相對不足。
當然，在土地交易市場尤其是在競標交易中，各類違規手段層出不窮，上海市虹口區嘉興路街道HK271-01地塊的串標事件也絕非孤例。
據瞭解，在土地競標交易中，有如下多種違規交易方式。一是參與競標的企業其實是兄弟公司、關聯公司，甚至是親緣關係較遠但同屬一個最終控制人的公司。比如，在某城市的一塊優質土地交易中，三家參與競標的企業同為該市某個下轄區國資委所屬的企業，當然，其中實力較為雄厚的企業最終如願拿到了優質地塊。
二是藉助一級土地開發的優勢，通過設置一定的條件，變相設置不公平競爭條款，令其他垂涎者望而卻步。
當然，還有更多更加隱性的違規手段。
嚴躍進表示，當務之急是要暫停交易，查清交易漏洞。另外，對於各種土地交易違規行為，必須加大處罰力度，包括採取市場禁入等手段。
4月11日，上海土地部門掛出2幅宅地，出讓方式顯示為招掛複合。值得注意的是，本次出讓地塊規則出現兩大變化：有效申請人數不足六人的，地塊直接採用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人；有效申請人數為六人及以上的，本地塊採用有競價招標方式出讓，有效申請人即為投標人。
與此前相比，交易地塊最終是採取競價招標還是掛牌出讓的標準由3人變為6人。
嚴躍進表示，上海土地出讓的這一規定，無疑將進一步打擊土地違規交易尤其是串標的風險。目前土地出讓的規則需要進一步完善，確保土地市場交易更加陽光透明公正。
