樓市風雲變幻，但人們對豪宅的追求始終未變。豪宅，往往代表著一座城市樓市價值的天花板，它的主流客群，也會精準囊括一座城市位於金字塔尖的高淨值人群。
隨著時代的推演，城市對“豪宅”二字的定義也在發生著變化。除了更大的建築面積、更奢華的內外裝修、更低的容積率和更高的綠化率以外，今天人們對“豪宅”的要求更加苛刻和多元——不僅在住宅的施工工藝、設計理念、建材用料等細節上要求更高，建築的智能科技含量、環保綠色程度乃至住宅中所蘊含的人文理念，都成為市場衡量一棟住宅能否稱為“豪宅”的重要標準。
青島樓市發展至今，也已經形成了相當成熟的豪宅市場體系。無論是佔據城市繁華核心板塊的精工樓宇，還是擇址依山傍水的低密別墅，它們都以百花齊放之姿，共同構建起這座城市高淨值人群對舒適生活的定義。因此，作為2020年齊魯房地產金質獎巡禮第二期，將對青島有代表性的豪宅項目進行盤點。
主城豪宅：“高密度”豪宅是主流
對於主城豪宅而言，由於土地資源的稀缺性，這裡的豪宅也鮮以別墅形態呈現，主要都是以大戶型的高層或小高層為主，容積率較高，也因此進一步湧現了許多大平層類產品。
青島主城當下市面上的豪宅產品，一半以上都集中在浮山後片區。今年的青島樓市“網紅”金茂府就是其中之一。大雲谷·金茂府位於滁州路與勁松七路交匯處西南，產品主要以高層為主，容積率也很高，達到了4.38。項目落子於浮山後和西韓的交界之地，並不算浮山後核心位置，但整體銷售單價已經高達3.8萬元/平，結合119-165平的建面，產品總價可高達600萬/套，這幾乎成為了西韓片區當下高層住宅價格的“天花板”。
圖片來源：金茂府官方公眾號
但金茂府也有自己很鮮明的競爭力，就是科技住宅。大雲谷·金茂府作為青島首座金茂府系產品，帶來了金茂所獨有的十二大科技系統，包括恆溫恆溼、隔音降噪等功能特性。而這種“劍走偏鋒”的競爭點，對於並不算走在全國前列的青島樓市而言，也算是給這個市場帶來了一種比較新穎的人居思路。
同樣位於浮山後、且同樣以高層產品為主的遠洋萬和公館項目，則選擇了相對而言更為溫和的路線。它位於同安路與勁松五路交匯處，容積率2.8，主力戶型也覆蓋了從119-169平米的三居和四居。
項目是其旁邊遠洋萬和城項目的升級版。除了浮山後核心地段所帶來的交通、商業等配套優勢外，它還可以充分享受到以周邊，以遠洋萬和城為中心由開發商整體打造的TOD綜合體帶來的利好。這是一種國際上較為前衛的開發模式，其周邊的商業、辦公、酒店等一系列配套會在此體系內形成聯動，有助於項目的持續性成長。
但如果僅看單價，又不得不提到位於市南區香港東路山東頭的銀豐玖璽城。它的主要產品為155-276平高層，容積率也相對較高為3.3。作為一款高層產品，它6.2萬元/平的單價著實也讓它成為近兩年青島樓市的一大吸睛之地。
圖片來源：銀豐玖璽城官方公眾號
進一步將目光轉移到嶗山區，則可以看到在這個依山傍水的城區中，開發商對於項目的打造也相對更加強調低密和宜居性。位於嶗山區松嶺路科大北的融創嶗山壹號院項目就是青島主城區低密豪宅的代表。它的戶型建面區間在140-214平左右，主要形態為小高層和洋房，容積率低至1.89，綠化率也較高為35%。
值得注意的是，作為全國知名的豪宅開發商綠城，它在李滄區也打造了一部分豪宅產品，例如位於李滄區廣水路與延川路交匯處的綠城·雲棲和綠城·汀嵐項目。這兩個項目都屬於綠城理想之城，綠城·雲棲主要為半山洋房，戶型建面最高達260平；而綠城·汀嵐主要為小高層，戶型建面最高達190平。
遠近郊區：低密景觀特色主導
而對於郊區來說，開發商在土地成本上相比主城較小，也就更有空間在低密度、好景觀、高綠化等方面下功夫，打造更多更具舒適性的豪宅項目。
首先從城陽區來看，目前白沙灣可以算是城陽區比較核心的豪宅聚集區，其中的國家級溼地公園給這裡的豪宅市場帶來了天然的成長土壤。位於城陽區夢海路28號的青特悅海府就是其中的代表。雖然主要產品也是高層，但項目在容積率和綠化率指標上非常出彩，容積率僅為1.9，且綠化率高達60%。項目目前均價約為15500元/平，內部配套有青特置業特色的游泳池。
圖片來源：青特悅海府官方公眾號
而高新區雖然當下樓市熱度不及城陽主城，但也有像綠地觀瀾半島這樣的項目撐起豪宅市場的門面。項目位於聚賢橋路與新業支路交匯處東300米，容積率為1.8。項目的前身是海月灣項目，後來改名為綠地觀瀾半島。項目的主要產品為小高層，戶型建面覆蓋100-140平，均價約為1.3萬元/平。
從西海岸來看，靈山灣無疑是當下熱度最高、也最密集的豪宅聚集區。以華潤靈山灣壹號為例，項目位於海港路與濱海大道交叉口，容積率1.97，三面環海。目前主打瞰海高層和洋房，建面覆蓋108-180平，單價約為19000元/平。
圖片來源：華潤官方公眾號
再來看即墨，龍湖天奕可以算是當地比較有代表性的豪宅項目。項目是龍湖旗下繼廣州、瀋陽之後的全國第三座“天奕”產品，它位於鶴山路與石林一路交匯處，容積率2.86，綠化率35%。龍湖天奕帶來的就是近年來比較流行的大平層產品，主要戶型建面在180-190平，目前均價約為18800元/平。
最後，位於膠州新城區市政府旁的萬科公園大道項目，可以算是膠州市當下市面上的豪宅之代表。項目主打115-188平的高層產品，容積率2.9，綠化率35.1%。萬科公園大道的最大亮點就是項目的景觀，從項目可直接俯瞰三里河。
圖片來源：萬科青島
總體而言，今天的青島豪宅市場雖然總體量以及檔次、規格等方面與很多一線城市之間仍有很大差距，但今天已經形成了相對完整的豪宅市場體系，也培育了比較成熟的豪宅市場需求。但必須正視的是，目前青島市場中對於“豪宅”的定義還相對比較狹隘，除了大戶型、低密度等傳統元素外，在很多例如科技、環保、人文理念等相對前衛的豪宅評判維度上相比於很多一線城市仍比較落後。
豪宅，作為樓市的“金字塔尖”，覆蓋了城市中純度最高的高淨值人群，它會成為映射一座城市在經濟水平、人文底蘊和理念思想等多個維度的“鏡子”。希望青島的豪宅，也能夠隨著時代的發展而不斷進化升級，讓青島的豪宅市場也能夠跟隨這座城市的成長，而激發出更多新的可能。
