王兴在饭否上说过一句话，2019年可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。
现在看起来，也许一不小心言中了。
尤其是房地产行业，在万科2018年喊出"活下去"之后，迅速步入了寒冬。一边是银行贷款越来越难拿，一边是90后当打之年的人口断崖式下降和城市化进程接近尾声导致的人口红利逐渐消失。
再叠加2020年初的疫情，一整天无所事事，一觉醒来欠银行几个亿的感觉非常不爽，房地产商们在瑟瑟发抖。
在热爱多人运动的罗志祥不断冲击热搜的同时，一家房地产公司默默发布了2019年年报，和刚刚发布过年报的几家色厉内荏的大佬相比，这家公司的年报低调内敛的像极了老实人。
张文宏医生说，不要欺负老实人。于是，表哥打开阳光城的年报：宛如一股清流。
一、房地产唯一的出路：轻资产重运营
和绝大多数行业不同，房地产企业的业绩有一定的欺骗性。
根据会计准则，房地产企业收到钱的时候，不能计入营业收入，只能计入预收款项或合同负债。
根据新收入准则，房地产企业原来的预收款项大部分都要计入合同负债（二者涵盖的内容基本一样，略有区别）。2018年起，海外、A股同时上市的公司开始使用合同负债，2020年起，全部A股上市公司都要执行新准则。
所以看到财报里突然少了预收款项，不必担心，都挪到合同负债了。
待盖好的房子阶段性交付了，公司才把这些预收款项或合同负债一点点转入营收。通常来说，这个过程往往长达3-5年甚至更久。也就是说，公司的营收大部分是3-5年前的经营成果。当年的经营成果藏在预收款项或合同负债里。
年报显示，公司当期实现结算营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.20亿元，同比增长33.21%。
而实际上，公司全口径销售金额2,110.31亿元，同比增长30%；权益销售金额（合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例） 1,351.43亿元，同比增长14.21%。
如何理解全口径销售额？
这里插播一段，王石还在万科的时候，于2013年抛出一个理论：轻资产重运营。
在2013年的年度业绩发布会上，万科首次提出了被称为"小股操盘"的轻资产模式。这意味着，今后万科在一些联营合营项目中不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有助于减少增长对股权融资的依赖性，提高公司的投资回报率。
然而，当王石离开万科后，为了追求营收额，做大所谓规模，万科又回到了老路上。
于是，阳光城扛起了轻资产重运营的大旗。
从财报上，轻资产重运营有什么特点？
一是营收规模并不太大，阳光城全口径销售额超过2000亿，权益口径只有1351亿，实际体现到利润表里的只有几百亿。因为参股部分不并表，不合并计算营业收入，只是将净利润按参股比例现在投资收益里。
二是投资收益中的来自联营合营公司的部分比较可观。公司来自联营合影公司的投资收益超过7个亿，说明公司的参股企业业绩较好。
三是企业经营风险相对较低。这些参股的项目也是阳光城主导的，最近几年房地产市场风险越来越大，参股模式的风险相对可控。
二、真·房住不炒：回笼资金
2018年以来，几乎所有的房地产企业的年报上频繁出现四个字：房住不炒。
但是，喊口号谁都会，真正做到，却需要壮士断腕的勇气。
最简单的指标：经营性现金流量净额。
对于大多数房地产企业来说，经营性现金流入，是售房款；经营性现金流出，是买地和基建支出。
逆势疯狂拿地的，往往经营性现金流量净额为大额负数。这是房地产企业在行业低谷时期押注，认为将来会回暖。
表哥认为，这低估了高层的决心。
为了经济的转型发展，为了智能制造，房地产行业已经不再是"带头大哥"了。
那么房地产企业如何做才最稳妥呢？
现金为王。
在房地产市场最为困难的2018年和2019年，阳光城闷声回笼资金，经营性现金流量净额合计370亿元。
公司的财务态度昭然纸上：稳健的现金流。
年报显示，账面现金420亿，相对应的，短期有息负债只有335亿，公司的偿债能力非常强悍。
这样养眼的房地产年报，还真的不多见。
三、手握未来，土地储备
虽然花钱很谨慎，但不是说公司不为未来谋发展了。公司手里的土地储备非常充裕，拥有土地储备总计 4,101.20万平方米（即未来可售建筑面积），形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局。
如此看来，公司买的地，很贵吧？
并非如此，公司的累计土地成本，只有4300元/平米左右，和1.23万/平米的住房售价相比，公司买的地性价比极高。
表哥饶有兴趣的阅读了公司关于买地的心得：招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资… …
和不计代价买地激进的房地产行业头部公司相比，可以看出，阳光城是一家精细化管理到极致的公司。
四、厚道的分红
发布年报的同时，公司公布了分红方案。向全体股东每 10 股派发现金红利 2.00元（含税），，共计派发现金红利 8.12亿元。
由于高杠杆运行，大部分房地产商要么不分红，要么分红很小气。阳光城在2019年的大手笔分红，也是公司现金流充裕的结果。
需要特别留意的是，公司董事会做出分红决定的时候，是4月份。因为疫情的影响，一季度的房地产企业大部分经营惨淡，公司仍能拿出大额资金分红，可见公司的底气十足。
五、内部管理
阳光城交出的这样一份答卷，让表哥感到好奇，背后是怎样优秀的团队？
先是看了董事会高管团队，除了从业履历光鲜外，成员大多数是清华北大西北政法的硕士。
高学历团队的决策也比较有意思：
1、公司进入的城市，大多数以大数据统计数据作支撑，不是拍脑袋决定的，这也是公司能够在房地产市场降温的时期，依旧高速成长的原因。
2、公司的产品追求品质。比如，成立绿色智慧家研究院，牵头供应商研发安全健康的新材料等。随着人民生活水平的提高，客户对居住品质提出了更高的要求。甚至可以通过品质，来攫取超额利润。疫情当下，以健康安全的核心打造的产品体系，广受市场好评。
3、精细化管理。年报长达339页，很多细节非常精致，比如在介绍偿债能力、盈利能力和现金流的时候，指标精准，分析的逻辑也很贴近CPA（注册会计师）的水准，显示出公司内部管理的细致。
六、总结
房地产行业进入了一个全新的时代，赚"快钱"的时代彻底终结了，但并不意味着房地产公司就没有了机会。反而是那些专注于经营、关心资金风险、投资谨慎稳健的公司，能够收获投资者的青睐。
