關鍵詞：宅基地
農村宅基地政策“一問一答”
1.什麼是農村宅基地?
《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》(中農發〔2019〕11號)規定，農村宅基地是農村村民用於建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地，不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地範圍佔用的空閒地等土地。
2.宅基地歸誰所有?
農村宅基地歸本集體成員集體所有。
《中華人民共和國憲法》第十條規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。
《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)第五十九條規定，農村集體所有的不動產和動產，屬於本集體成員集體所有。
《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱土地管理法)第九條規定，宅基地屬於農民集體所有。
《土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。
3.農民對宅基地享有什麼權利義務?
《物權法》第一百五十二條規定,宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
《土地管理法》第十條規定，農民對宅基地依法享有使用權,有保護、管理和合理利用宅基地的義務。
4.什麼是“一戶一宅”?
《土地管理法》第六十二條規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。
《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定，農村村民應嚴格按照批准面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積佔用宅基地。經批准易地建造住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還村集體。對歷史形成的宅基地面積超標和“一戶多宅”等問題，要按照有關政策規定分類進行認定和處置。
5.農房與商品房的區別是什麼?
農房是農村中供村民居住的房屋,與商品房的區別主要有：
一是土地性質不同：農房建設佔用集體所有土地，商品房則佔用國有建設用地。
二是取得方式不同：農房只允許符合條件的農村集體經濟組織成員申請取得宅基地進行建設，商品房是由具有房地產開發資質的企業取得國有建設用地開發建設。
三是土地使用年限不同：現行法律和政策沒有具體規定農村宅基地使用權期限;商品房用地的土地使用年限一般是70年，使用權期間屆滿的，自動續期。
四是交易條件不同：農房只能在本村集體經濟組織內部經批准後交易給符合宅基地分配資格的成員，不得抵押;商品房可以在市場上出售、租賃和抵押，交易自由。
6.原址翻建是否需要宅基地審批?
需要。《農業農村部自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》(農經發〔2019〕6號)規定，宅基地原址翻建、改擴建和異址新建，需要啟動宅基地審批程序。
7.宅基地由誰審批?
根據《土地管理法》第六十二條第四款，農村村民住宅用地，由鄉(鎮)人民政府審核批准;其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。第四十四條規定，建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。
8.農村宅基地和農房是否能繼承?
農村宅基地不能繼承，農房可以依法繼承。
農村宅基地所有權、宅基地使用權和房屋所有權相分離，宅基地所有權屬農民集體，宅基地使用權和房屋所有權屬於農戶。宅基地使用權人以戶為單位，依法享有佔有和使用宅基地的權利。在戶內有成員死亡而農戶存續的情況下，不發生宅基地繼承問題。農戶消亡時，權利主體不再存在，宅基地使用權滅失。同時，根據繼承法的有關規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承。因房地無法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權後，可以依法使用宅基地，但並不取得用益物權性質的宅基地使用權。
9.城鎮居民能否到農村購買宅基地?
不能。《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)明確規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,宅基地是農村村民的基本居住保障,嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地,嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈佔、買賣宅基地。
10.宅基地可以轉讓嗎?
《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,在徵得宅基地所有權人同意的前提下,鼓勵農村村民在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。各地可探索通過制定宅基地轉讓示範合同等方式,引導規範轉讓行為。轉讓合同生效後,應及時辦理宅基地使用權變更手續(須注意的是，受讓人須符合宅基地申請條件;轉讓人如果是“一戶一宅”，須明確表示不再申請宅基地，且已有住房保障)。
11.進城落戶的農民是否必須退出原宅基地?
《土地管理法》第六十二條規定,國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地。2019年中央一號文件規定，堅持保障農民土地權益、不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件。
《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意願強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”,不得違法收回農戶合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。
12.村民建房的高度和麵積有限制嗎?
有限制。農村宅基地地上房屋層高和建築面積標準由各縣(市、區)人民政府結合本地實際作出限定。
13.人均土地少的地區，如何滿足農民居住需求?
《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定，城鎮建設用地規模範圍外的村莊，要通過優先安排新增建設用地計劃指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農戶的建房需求。城鎮建設用地規模範圍內，可以通過建設農民公寓、農民住宅小區等方式，滿足農民居住需要。
14.村集體在什麼情況下可以收回農民宅基地?
有下列情形之一的，村集體報經原批准用地的人民政府批准,可以收回宅基地使用權。
(1)鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設需要使用土地的,集體收回宅地基使用權，並對宅基地使用權人給予適當補償;
(2)不按照批准的用途使用宅基地的；
(3)因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的;
(4)空閒或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不再確定土地使用權。已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批准，註銷其土地登記，集體收回宅基地使用權;
(5)非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體建設用地使用權。房屋拆除後沒有批准重建的，集體收回宅基地使用權;
(6)在確定農村居民宅基地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和權證內註明超過標準面積的數量。以後分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過部分由集體收回使用權;
(7)地方政府規定的其他情形。
15.盤活利用閒置宅基地和閒置農房的方式有哪些?
根據《農業農村部關於積極穩妥開展農村閒置宅基地和閒置住宅盤活利用工作的通知》(農經發〔2019〕4號),主要有三種方式：一是鼓勵利用閒置住宅發展符合鄉村特點的休閒農業、鄉村旅遊、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態。二是鼓勵利用閒置住宅發展農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。三是支持採取整理、復墾、復綠等方式,開展農村閒置宅基地整治,依法依規利用城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策,為農民建房、鄉村建設和產業發展等提供土地等要素保障。
16.國家支持哪些組織和個人盤活利用閒置宅基地和閒置住宅?
《農業農村部關於積極穩妥開展農村閒置宅基地和閒置住宅盤活利用工作的通知》規定,支持農村集體經濟組織及其成員採取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閒置宅基地和閒置住宅。支持返鄉人員依託自有和閒置住宅發展適合的鄉村產業項目。引導企業參與盤活利用工作。但要防止侵佔耕地、大拆大建、違規開發,確保盤活利用的農村閒置宅基地和閒置住宅依法取得、權屬清晰。
17.農房出租的最長年限是多少?
合同法第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定,城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的,要嚴格遵守合同法的規定,租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期後,雙方可以另行約定。
18.農村宅基地和農民住房可以抵押嗎?
除全國人大常委會授權開展農民住房財產權抵押試點的地區外，其它地方農村宅基地和農房不能抵押。
物權法第一百八十四條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規定可以抵押的除外。擔保法第三十七條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押。
同時，物權法第一百八十二條規定，以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。即我國實行“房地一體”原則，因宅基地使用權不得抵押，造成其上農房事實上也不能抵押。
19.如何保障農民宅基地合法權益?
宅基地是農村村民的基本居住保障用地。《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關於進一步加強農村宅基地管理的通知》要求：要充分保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權。不得以各種名義違背農民意願強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回農戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。嚴格控制整村撤併，規範實施程序，加強監督管理。嚴禁借流轉之名違法違規圈佔、買賣宅基地。
20.農民自願退出宅基地後還可以再申請嗎?
從宅基地制度改革試點探索的情況看,部分試點地區區分宅基地退出情況，確定能否繼續申請的方式，主要包括以下情形：
一是完全退出。自願有償退出合法佔用宅基地，且不再保留宅基地使用權申請資格的，不能再申請。該情形下，農戶一般能獲得完整補償。
二是部分退出。退出合法佔有的宅基地但繼續保留宅基地使用權申請資格的，在約定期限內如有需要可以再申請。該情形下，農戶可獲得的退出補償較少。
三是違法佔用宅基地退出。對農民違法違規超佔、多佔的宅基地，各地一般採用無償退出方式，退出後不能再申請。
21.農業農村部門與自然資源部門職責分工是什麼?
按照部門“三定”方案，農業農村部門負責農村宅基地改革和管理有關工作;自然資源部門負責土地等國土空間用途轉用、土地整理復墾、不動產統一確權登記、擬訂國土空間規劃並監督實施等工作。具體工作中，村莊規劃、土地利用年度計劃、鄉村建設規劃許可、房地一體的宅基地使用權確權登記頒證等工作由自然資源部門負責，宅基地的管理、改革、利用、調查、監管等工作由農業農村部門負責。
編輯：李林
審定：詹宏陽
來源：旺蒼髮布
