据某房网报道，天津楼市最近迎来一波小阳春行情。
姜Sir特意了解了一下，问了开发商，也去几个新盘楼处现场看了看。
确实，3月以来各项目到访、蓄客都还不错，成交也可以。虽然还缺少具体数据支撑，但一线反馈的信息多数乐观。
这也和之前姜Sir判断的趋势基本相符。
每年春天，楼市总会迎来一波成交小高峰。因为元旦到春节期间，通常很少人会买房，这部分积累下的需求会延后，在3、4月份与当月的需求集中释放，造成市场短暂的供需不平衡。
今年因为新冠疫情，拉长了市场停顿期，需求进一步积累，总要有个节点集中释放，最终推迟到4、5月份。
3月初姜Sir写过《难道，购房窗口期真的出现了？》，当时预测的是在5、6月份有一个成交小高潮，现在看提前了大概1个月。
但今年行情又有些特殊性——疫情下开发商资金压力山大，不得不从2月底开始就给出大额优惠。
3月至今，凡是传出销售佳绩的楼盘，基本都给出了较大力度的优惠。
比如淮河道的碧桂园中心首开只有1.5万元/㎡，杨伍庄的翡翠大道高层直降到1.95万元/㎡，新梅江的御江臺高层给出3.6万元/㎡的特价……
这些优惠房源推出后也很快便被一抢而空，现在折扣也都在向回收。
像碧桂园中心，第四次加推的顶楼已经定在1.65万元/㎡，中间楼层1.75万元/㎡。
量在价先——优惠的收和放，总跟随着成交量的放大和萎缩出现。
当然这种收回也不是突然完成，而是隔两天收一个点，新推房源总会比上一批贵几万。
不过，大家也不必过分紧张，认为房价又要进入上涨通道。
还是那句话，天津楼市的根源目前并不在楼市本身，而在整体经济，在于各方对这座城市未来的信心。
基本盘并不能支撑市场逆转，库存量依然很大，去化周期过长。
而且，今年还有一个更大的不确定性，那就是仍在肆虐的新冠疫情。
正如北京大学国家发展研究院教授周其仁所言：“黑天鹅的翅膀还没有完全展开，目前难以对疫情的经济影响作出可靠估计。”
在这种情况下，人们对未来的心理预期一定会受到影响。
因此姜Sir预计，6月份是一个关键节点。
如果政策保持稳定，下半年后续供应逐步入市，前期积累的需求会陆续被消化，市场仍会恢复去年那种供大于求的状态。
总体看，天津楼市面临挑战最大的仍然是500-800万总价的改善盘。
去年9月，姜Sir写过一篇稿子《天津楼市的“Endless Loop”》，很快被腾讯404了。
其中提到，天津楼市目前最大的问题是梯度消费的停滞。
天津某大型地产中介机构的交易数据显示：2016年的新增二手房挂盘房源接近22万套，业主平均成交周期却只有56.7天。
这说明，当时的卖旧买新异常活跃，业主也很快就能把老房出手。
到了2019年，新增二手房挂盘房源只有约11.13万套，业主平均成交周期却有120天。
这说明，限购限贷政策极大降低了业主换房的意愿，成交周期拉长又导致有意愿业主换房的难度成倍增加。
举几个例子：
某高端项目，目前房源已被预订出一半。但很多客户都在找各种关系，希望能推迟付款时间。
某改善项目，出了个“神”付款方式：首付10%、年底10%、明年10%。
某红盘成交情况很好，退房率也很高，原因就是短期内老房卖不动、筹不齐资金。
而且，据该中介相关负责人介绍，只要二手房价格到位，其实卖房也很快。但很多业主挂得太高，都没人看房。
这也说明，很多业主其实并没有下定决心去换房，市场里的新盘也不足够诱人，令他心甘情愿降价抛售老房去升级居住。
市场端的表现则是，500-800万总价房源的供需两不旺。
到了今年，恐怕就已经不是“能不能给我一个足够诱人的换房理由”的问题了，而是有关未来信心的问题了。
新冠疫情对整体经济的影响还在持续，无论是经济学家、企业家还是普通百姓，都不是很看好未来的局势。
“冷眼观楼”的粉丝群，很多和姜Sir年龄相仿的中年人，都表示了类似下面的想法，观望情绪比去年更重了。
其实，姜Sir也是其中之一，去年就动了换房的念头。
毕竟，老房子已经住了快13年，两个孩子已接近上学年龄，需要一个更大的空间。
但应不应该此时卖旧买新？究竟要换什么样的项目？
Sir把目前居住环境的优势和痛点，以及自己的换房目标，全部罗列了一下，并进行排序打分。
痛点包括：
停车难，没有固定车位。
社区已超过10年，设施有些老旧。
没有电梯，需要爬楼梯。
原来是三室，俩孩子分房后没有独立书房。
优势包括：
学区尚可，有公立有私立，比较方便。
物业维护不错，且花草树木已经长成，环境不错。
社区商业完善，楼下就有早点铺、菜店、小超市。
户型很好，退台洋房很稀缺，每栋只有4层8户，没什么质量问题。
换房目标包括：
还在目前所在的居住板块寻找，包括新房，也包括二手房。
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要能解决停车问题。
要一个四室户型，最好是洋房。
总价要在老房出售的基础上，不能增加太大的杠杆。
按照这些，姜Sir跑了一遍市场，结果发现：
二手房可以在总价预算内增加面积，但停车问题不好解决，且社区品质并没得到提升。
要实现目标，最少要在卖掉旧房基础上增加100多万元投入，但只能多换5㎡面积，这还不包括未来购置车位和装修的资金。
更重要的是，孩子明年就要上学，与新盘交付有一个时间差；限购限贷背景下，没办法短期内获得房票，资金筹措很麻烦。
综合比较下，姜Sir还是放弃了换房的计划。
至于自己的痛点，社区老、没电梯这两项还好，四室需求可以通过装修解决。只有停车难一项，只能忍受了——每次停在社区外，或者干脆少开车。
姜Sir一直说，买房是件极其个性化的事情，每个人都必须根据自己的具体情况，去制定自己的购房方案。
希望姜Sir的现身说法，对大家作决策时能有参考价值：
先详细列出自己的需求、痛点、目标，对每一项打分、排列主次顺序，然后对选项进行取舍，最后寻找相应的解决方案。
而且，姜Sir认为，业内以往公认的客户8-10年就会换房的规律，今后恐怕会失效。
如果换房越来越不易，我们又该如何提升自己的居住品质？
姜Sir选择了重新装修的道路。
这几天没推送，就是一直在忙活装修方案的设计。
接下来，在楼市评论、产品推荐之外，Sir会再开一个“冷眼装修日记”连载。
这么多年来在开发商那学来的精装设计理念，姜Sir会尝试在这一次老房翻新中落地。
保证全都是干货，欢迎持续关注。
如果你有改善需求，你对未来怎么看？你有心气通过装修提升居住品质吗？
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2020·4·16
