我是杭州邹祺明律师，抵押权的一个显著特征就是对抵押财产拥有优先受偿权，一旦抵押财产被拍卖，得到的拍卖款应当优先分配给抵押权人，有剩余的才分配给普通债权人。房产中存在多个抵押权的，存在拍卖款不足于清偿所有的债务，可能即使设立了抵押最终还是无法追回欠款。对这个问题我来举个例子详细说明。
老王向张三、李四、翠花各借100万，老王用一套120平米房产作为抵押，并办理了抵押登记。老王无法偿还债务，张三、李四、翠花将老王起诉到了法院，法院判决老王归还他们各100万元，共计300万元。案件进入执行程序，法院拍卖老王的房产，除去拍卖费、诉讼费、执行费后，只剩下200万元。对于这200万元如何分配？
我国的民法的处理主要看先来后到。看设立抵押的登记的时间，如果抵押权设立的时间为张三先于李四，李四先于翠花。那200万先拿出一百万元分配给张三，剩下的100万分配给李四，翠花一分得不到。先登记的抵押权优先于后登记的抵押权。若他们三人中都是同一天登记的，分配拍卖款的顺位相同，按照债权比例清偿。张三、李四、翠花平均分配200万元。
最后，特别提醒，不要用押房产证的方式，押房产证不符合抵押权设立的规则。办理抵押一定要去不动产登记中心办理抵押权登记，若未办理登记，抵押权未生效。后顺序的抵押权人，对于借款人按期履行义务的，应当早于其他抵押权人通过诉讼解决，早起诉早拿到判决，早申请强制执行，抵押财产不够分的，还可以强制执行债务人的其他财产。
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