本文来源 柯谈地产观 作者：柯谈（ID：lincokk）
全国楼市分三类：一类是已经见底的一线，一类是正在下跌的强二线，还有一类就是即将到顶的二三线。
也许你觉得楼市水太深，分化很严重，感觉束手无策，其实，至始至终，楼市都有一条真理始终未变，那就是：城市轮动。
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小城当道
9月17日，国家统计局公布了8月份70个大中城市的房价指数。
我曾经多次说过，新房是计划经济，二手房才是市场经济。想要了解一个城市真实的楼市，必须从二手房入手。
那么，根据统计局公布的二手房数据，把同比涨幅top10和同比跌幅top10放在一起比较，你有何感受？
智商及格的人都可以发现：涨幅top10全部是3-5线城市，而跌幅top10却是一线和强二线。
如果是一个远道而来的老外，第一次看到这个排行榜，一定还以为呼和浩特、大理、西宁、南宁是中国的四大一线城市呢。
其实，70城指数是经过严重美颜和微整的，实际的市场行情至少还会放大一倍。
排名第一的呼和浩特，全国最没存在感的三线省会之一，上一次出名还是5年前的2014年全国库存积压严重时，呼和浩特全国第一个取消了限购，但可悲的是，彻底放开还是一潭死水，楼市毫无波澜，直到2015年初深圳上海才开始领涨全国。老二大理，多少年来除了客栈就只有酒吧和艳遇，无数文艺青年卖掉北上广的房子来这里寻找诗和远方，也没能撑起这里的房价。如果不是2018年422海南全岛限购、壮士断腕摆脱房地产依赖，引起炒房客四处逃窜，大理根本不会涨。老三西宁，我敢打赌，你随便上街采访10个人，至少5个人会说错西宁是哪个省的省会。老四南宁，除了是省会外，名气远远不如北海和桂林。
涨幅top10全部是中西部的中小城市，反而经济实力更强，楼市更有潜力的西部三雄成都、重庆、西安和中部济南、青岛、郑州、廊坊，全部歇菜。在省内老大都跌跌不休的时候，这些小弟们反而骚动异常。
放眼全国，现在涨的最凶的，闹得最爽的一定是调控最松的，监管最弱的，起步最晚的，还没有涨到位的中小城市。
全国楼市一盘棋，大哥吃完肉，也总得让小弟喝碗汤。
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城市轮动
楼市20年，房价上涨始终遵循着严格的潜规则：城市等级决定着涨幅和启动顺序。
以下两幅图是各等级城市新房和二手房涨幅的曲线图：
2010年之前就不用说了，整整10年的房价大涨仅仅局限在北上广深杭厦以及炒房之城温州鄂尔多斯之内，其它所有二三线完全就是房住不炒，涨幅根本忽略不计。
从2010-2011年开始，一线城市开始限购，炒房土壤不在，二线城市才开始受到炒房客的关注。
从2011年至今的2次大牛市，都是从一线最先启动，最早大涨，涨到位后政策收紧，投资需求转战至二线，二线刚需被投资客带动起来共同推动二线跟风上涨，二线限购之后，在此打工的小镇青年回流至三四线置业投资，再助推小城市房价完成最后一轮上涨。
如果这种自上而下的轮动带动力度不够，政府就会辅以更加刺激的玩法助推一把，比如2015年开始的棚改去库存。
城市轮动得结果就是：一线启动之后，才能轮到二线，二线快涨完了，三线才有机会。一线涨到位了，二线还能冲一冲，二线歇菜了，三线也就快玩完了。一线的房价就是二线的天花板，二线的房价就是三线的终点。
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回光返照
今年上半年，苏州企图挑战上海房价天花板的权威，结果从5月到7月连续遭遇了四次调控升级。西安在70城房价指数上刚一露脸，拿下全国涨幅第一，6月就被晴天霹雳正中要害，严厉程度堪比一线，涨幅第一的下场就是限购第一。
2015年开启的大牛，已经接近尾声，一线早已躺下2年多，强二线也在无形之手的威严下开始了下跌。现在还在大涨的城市，就是城市轮动的最后一波，这是典型的“回光返照”。
随着2020年棚改的彻底完结，以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的最高指示，这些大涨的中小城市，正在经历最后的高光时刻，和倒下之前最后的挣扎。
因此，现阶段，在房价还在显著上涨的二三线中小城市里，只要不是等房子结婚，只要不是没房子就要睡大街的纯刚需，就应该选择持币观望。高杠杆投资更是自掘坟墓。
反倒是，已经横盘的一线，和经历过明显下跌进入平稳期的强二线，刚需可以捡笋入场。
另外，极为重要的一点是，近期有明显放松和明显收紧的城市，都不宜马上行动，比如珠海，苏州、西安。因为，限购放松正说明了楼市下滑厉害，库存太大，投资客太多，政府在托市。而刚刚收紧的城市，调整还没结束，泡沫还没挤干净。
目前，高层调控的最终目标只有一个：横盘。在城市轮动中，一线已经最先完成目标，部分二线已经下跌，即将横盘，剩下还在上涨的城市，才是风险最大的城市。
房价大涨的城市，到底发生了什么？
8月15日，国家统计局公布了“2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。
根据这个数据，截至7月，过去一年“新建商品住宅”同比上涨超过GDP增速（6.3%）的城市达到了53个，占全部监测城市的75.7%。而同比涨幅超过10%的城市，则有34个，占全部监测城市的48.6%。
由此可见，想让中国房价“跑输GDP”，仍然是一项艰巨的任务。昨天我在专栏里也公布了“根据国家统计局公布的数据”推算出的全国过去一年的新房成交均价，涨幅是8.5%。
而今年7月末，中国广义货币M2的同比增速（可以理解为“印钞速度”）为8.1%。这说明，全国平均房价（涨幅8.5%）跑赢了M2，显著高于GDP增速。
在70个纳入监控的城市里，过去一年“新建商品房”价格涨幅最大的8个城市是：
西安25.3%
大理22.7%
呼和浩特20.3%
秦皇岛20.0%
贵阳19.4%
徐州16.9%
洛阳16.1%
石家庄16.0%
但贵阳也有两个数据令人吃惊：
第二类，渴望迅速做大的城市，比如西安。
而这，其实就是当前二线城市“做大做强”的基本路径。杭州、武汉、郑州等城市，无不如此。
第三类，急需要“稳增长”的城市，比如大理、苏州、呼和浩特等。
先看一下大理，70城房价上涨的第二名，过去一年新房同比上涨了22.7%。
其实有两个大理，一个是州名，一个是市名。大理州是地区级的，大理市是县级的，大理州管辖大理市，大理市是大理州的中心区。
查不到大理州、大理市的最新、详细的经济数据，但“大理日报”在7月25日有一篇报道，值得细细品读。
这篇刊登在“大理日报”头版头条的报道说，当地党委政府召开了上半年经济分析会。里面有这样的话值得关注：
“今年以来，面对宏观经济下行与洱海流域转型发展阵痛叠加的严峻形势……主要经济指标远远低于预期，难以匹配大理高质量可持续发展的需要。”
集中一切力量，采取一切措施，抓GDP促发展、抓项目增投资、抓工业稳增长、抓消费激活力、抓财税保增收、抓招商优服务，强抓硬干，奋起直追，全面形成“大抓发展、大抓项目、大抓投资”的经济工作大比拼局面。
这篇通稿没有公布任何具体数据，但我们可以得知，大理州上半年经济增长非常不理想，“主要经济指标远远低于预期”，下半年要“集中一切力量，采取一切措施，抓GDP促发展”。
大理房价一年大涨22.7%，就是在这样背景下发生的。
再看呼和浩特。论地位，呼和浩特不算低，是内蒙古的“首府”，属于高级别的城市。
但呼和浩特的问题是，它依托的内蒙古人口不算多、经济总量不算大，但全区土地面积巨大，而且分了三个中心（另外是鄂尔多斯、包头），所以力量分散了。
上半年，呼和浩特的GDP只增长了4.7%（见上图），规模以上工业增加值只增长了0.2%，固定资产投资是下滑的，居民消费也只增长了2.5%。
不要以为呼和浩特是今年才增长乏力的，下面两张图是2017年到2018年的GDP和投资增长走势。
结论：
通过上述分析我们可以发现，房地产在地方经济增长中，仍然发挥极为重要的作用。经济下行压力大城市，需要通过激活楼市来“稳增长”；经济增长快的“头部城市”则需要通过楼市“加油”，来保住“经济领涨”的地位。至于成长中的区域中心城市，则普遍有意通过活跃楼市来做大做强。
