新浪財經房產|大眼樓管
改革開放以來，我國國內生產總值及人均可支配收入實現了跨越式發展，人們的生活水平也得到了極大的提高。2020年是具有里程碑意義的一年，我們將全面建成小康社會，實現第一個百年奮鬥目標。
自1998年房改後，在提高人均居住面積和提升城鎮化率的過程中，房地產開發投資及其拉動的上下游相關產值是我國GDP的重要組成部分，在以萬科、保利、碧桂園等為代表的眾多房企在深化改革開放的紅利下，在市場中展現出來的活力是巨大的。而今，站在16萬億體量的基礎上，“穩地價、穩房價、穩預期”成為房地產行業調控常態化的主要目標，在持續的調控及調整中，行業內部分化明顯加劇。因此對於投資者來說，深入剖析、對比分析各主要頭部房企的經營情況及投資價值顯得尤為必要。
目前，在A股、H股兩地上市的房地產開發公司多達幾百家，新浪財經從中甄選出100家主流房地產開發商，並站在投資者的角度，對各公司的綜合競爭力及企業內在投資價值進行全面的歸納和分析。其中的各項維度包括：運營規模、成長潛力、運營績效、盈利能力、財務及風險控制等，並最終形成“2020新浪財經上市房企價值榜TOP50”。通過分析找到各個公司的經營特點及成功經驗，並評比出其中的佼佼者，為行業中及其他行業的公司提供進一步高效發展的借鑑。
從綜合規模表現來看，TOP50上市房企經營規模繼續較快增長，頭部效應愈發明顯。
多數頭部房企的合同銷售金額、營業收入、資產規模均實現了較快增長。從上市房企淨資產規模來看，年末淨資產規模超過千億元的達到12家，其中國恆大、中海地產、萬科分別以3585.37億元、2891.45億元、2705.79億元位列前三。銷售規模方面，超千億規模的房企已達到33家，較2019年增加2家，其中TOP4碧桂園、萬科、恆大、融創中國均超過5000億元，簡單以當期銷售均價核算土儲貨值，貨值超過萬億的房企達12家，超過5000億元的達31家，權益土地儲備超過5000億元有20家，均較2018年明顯增加。
銷售額前十名的名次相對穩定，僅華潤置地被近兩年快速突進的世茂房地產取而代之，值得注意的是，以碧桂園為代表的房企開始陸續採用權益口徑公佈當期合約銷售金額。這將更有利於投資者評估公司的真是銷售及盈利預期。
在成長及運營週轉方面，得益於此前幾年銷售業績的增長，2019年上市房企平均房地產業務收入、淨利潤和淨資產規模同比均實現較快增長。雖然拿地面積及金額增速放緩明顯，不少房企負增長，甚至全年不拿地，但頭部房企全年的銷售增速依然穩健，即使是體量已超過5000億的碧桂園、萬科、恆大、融創過去一年的銷售額同比增速也達到了10%、3.94%、9%、21%。值得注意的是，全年的拿地面積與銷售面積之比的均值依然達到1.54，儘管較2018年的1.63略有下降，但可供頭部房企開發的土儲面積依然在增加。隨著2019年土地市場降溫，TOP50房企銷售均價與拿地均價之比達到3.26的水平。2019年末，存貨週轉率為0.32，同2018的．038相比有所下降，這主要是由於不少房企結轉不及預期所致。
結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。TOP50房企平均收入儲備倍數為13.33（參照的是2019年收入），可供結算計入營收的儲備較為充足。
在財務及風險控制上，上市房企債務指標總體平穩，財務風險整體可控。
數據顯示，2019年房地產企業負債水平保持穩定，償債風險在可控範圍之內，槓桿率穩中有降。2019年末，TOP50上市房企資產負債率均值為76.84%，較2018年末下降2個百分點；淨負債率均值為81.11%，較2018年末下降9個百分點，在行業調控政策常態化的背景下，不少房企選擇降槓桿、加快週轉。陸家嘴、中國金茂、恆大、富力地產、華髮股份等面臨的短期償債壓力較大，富力地產、金融街、融創中國、綠地控股等淨負債率明顯偏高。
2018年，在TOP50上市房企中，平均加權融資成本為6.38%，較2018年有所上升。其中，中國恆大、中梁控股、新力控股等的平均融資成本最高，分別達到9.9%、9.4%、9.2%，其後分別為佳兆業集團、藍光發展、建業地產、德信中國等。而九龍倉集團、中海、華潤、龍湖等房企融資成本位於最低的行業。
盈利能力方面，上市房企外延擴張驅動增長，頭部房企盈利突出。
2019年，新浪財經價值榜TOP50房企中，平均毛利率、淨利潤率、淨資產收益率（ROE）分別達到33%、16%、21%。加權ROE較2018年的18.8%明顯提高，這主要是由於全年結算業績增長，其中中梁控股憑藉著67.81%的ROE高居榜首，相比之下，九龍倉、瑞安房地產、遠洋集團、綠城中國及越秀地產等的加權ROE僅為個位數。
TOP50房企過去一年的股利支付率平均值為34%，多數房企的分紅政策較為穩定，近兩年的股利支付率也較為可觀。其中，建業地產、禹洲地產及中國恆大的分紅率達超過50%左右，而佳兆業的股利支付率僅15.45%。
附一：2019新浪財經上市房企價值榜TOP50單項榜
2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之A股十強
2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之港股十強
2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之綜合規模十強
2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之盈利能力十強
2019新浪財經上市房企價值榜TOP50之財務穩健十強
附二：評測指標體系說明
根據房地產開發行業的商業模式及開發流程，此次評測將評價體系總體設定為“2個層次、4個維度”的框架。
其中，第一個層次，即一級標題所包含的4個維度分別為：企業規模、成長潛力及運營績效、盈利能力、財務及風險控制。
第二個層次，即二級標題為個一級標題下再單設多個評價指標，如一級標題“盈利能力”下設銷售毛利率、淨利潤率、ROE等參考指標。各一級標題、相應的二級標題及各自的權重情況如下：
運營規模：拿地金額，土儲貨值，銷售金額，營業收入，股東權益。
成長及經營績效：拿地面積同比增速，收入儲備倍數，銷售金額同比增速，拿地面積/銷售面積，拿地價格/銷售價格，存貨週轉率，經營活動現金流。
盈利能力：淨資產收益率，股利支付率，銷售毛利率，銷售淨利潤率，歸母淨利潤增速。
財務及風險控制：一二線土儲佔比，短期償債壓力，淨負債率，資產負債率，平均融資成本。
