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近年來，農村房屋買賣交易越來越多，人們形象地稱之為“小產權房”“鄉產權房”交易。那麼實務中應如何認定該類合同的效力呢？本期小編結合相關案例、觀點為你講述。
裁判規則
1.村民將在村集體所有的土地上建設的房屋出售給不屬本村的村民,合同無效——杜瀝泉訴吳家慶等農村房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：非本村村民購買集體土地上的房屋，因違反《土地管理法》的規定，侵害了村集體其他成員宅基地使用權，合同應屬無效。
案號：鄂秭歸民初字第00780號
審理法院：湖北省秭歸縣人民法院
來源：《人民法院案例選》總第86輯2013年第4輯
2.城鎮居民購買農村私有房屋的合同無效——馬海濤與李玉蘭房屋買賣合同糾紛上訴案
案例要旨：宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。根據國家政策，非本集體經濟組織成員因購買農村宅基地或者房屋而與農民所訂立的買賣合同應當認定無效。因該合同取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。出賣人對合同無效負主要責任的，應當賠償買受人的信賴利益損失。
案號：（2007）二中民終字第13692號
審理法院：北京市第二中級人民法院
來源：《人民司法·案例》 2008年第10期
3.城市居民購買農村房屋應當結合歷史背景、現有佔有關係等考慮其效力，不宜直接認定為無效——馬立民訴陳寶印房屋買賣合同案
案例要旨：因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛，應當結合當時的歷史背景及有利於維護現有的房屋佔有關係角度考慮，不能一概認定為無效。
案號：(2007)一中民終字第9544號
審理法院：北京市第一中級人民法院
來源：《中國審判案例要覽(2008年民事審判案例卷)》
4.對確認“小產權房”買賣合同無效的糾紛要綜合評定——原告訴被告房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：對確認小產權房買賣合同無效的糾紛要根據交付時間的長短，結合房屋本身的重置成本價、土地的區位補償價，作出綜合的評定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴建帶來的添附價值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補償預期的巨大經濟利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財產損失。
來源：《人民法院報》 2010年9月29日第7版
司法觀點
一、農村房屋主要包括宅基地房屋與“小產權房”兩類
就廣義而言，所謂農村房屋，是建造於集體所有的土地上的房屋，系相對於在城鎮區域開發的建造於國有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋與“小產權房”兩類。宅基地房屋系村民在審批的宅基地上自建的用於居住的房屋，是典型的傳統意義上的農村房屋。
物權法第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”土地管理法第六十二條第一款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”第三款規定：“農村村民住宅用地經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”上述法律確立了“一戶一處宅基地”原則，農村村民主要通過申請並獲得批准的方式取得宅基地使用權，由於法律、行政法規及部門規章未對宅基地使用權及宅基地房屋所有權登記發證進行明確規定，現實中大部分宅基地及地上房屋並未進行權屬登記，近幾年這項工作正在推進，從目前有關法律、行政法規及政策的規定及精神看，農村村民享有宅基地使用權及宅基地房屋所有權，並不需要登記作為生效要件，故未進行權屬登記並不影響農村村民對於該兩項權利的取得。
而“小產權房”並非法律概念，一般是指未經法定徵地和審批等程序，由村集體或鎮政府獨立或與房地產開發企業聯合在集體所有的土地上開發建設的房屋。根據物權法的規定，建於農村集體建設用地、甚至於農業用地上的農村房屋權屬，往往取決於建造者是否獲得行政部門有關土地規劃、建設審批。未履行合法審批程序，因違反土地管理法規，建造者無法取得房屋所有權，此類房屋在性質上應歸屬於違法建築，無法獲得國家法律認可，自然也無法辦理權屬登記。紀要（《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》）第十九條並未涉及後者，而是僅針對宅基地房屋買賣的情形作出了規定。
（摘自《民事審判指導與參考（2017年第1輯·總第69輯）》，最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院出版社2017年版，第97-98頁）
二、根據國家政策，人民法院不應支持城鎮居民要求在農村購買房屋的訴訟請求
我國《物權法》第153條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，而我國土地管理法及其管理條例等並未對宅基地上農村私有房屋的轉讓作出明確的禁止性規定。最早作出明確的禁止性規定的是國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，該通知第2條第2款規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。2004年11月，國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定，“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。2004年12月24日，國務院在《關於深化改革嚴格土地管理的決定》中再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”2007年12月11日，國務院又專門召開會議，再次強調嚴格執行土地用途管理制度，城鎮居民不得到農村購買宅基地、購買農村住宅或“小產權房”。從這些政策性規定來看，國家為了維護農村集體土地秩序，是一向嚴厲禁止城鎮居民購買農村房屋的。而根據我國《民法通則》第6條規定，“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”。由此可見，農村房屋雖然可以買賣，但城鎮居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，應以國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》來認定該通知後售予城鎮居民的農村房屋買賣合同無效。
（摘自《 人民法院案例選》2010年第3輯（總第73輯）， 最高人民法院中國應用法學研究所編，人民法院出版社2011年版）
三、城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效
禁止農村集體土地流轉、禁止城鎮居民購買農村房屋，是現行法律和政策的基本原則，相關買賣合同無效，這是處理此類糾紛案件的認定基準或者說一般原則。但是維護交易的安全、穩定是合同法的立法宗旨，在具體個案中，在與國家法律、法規、政策基本規定和精神不相沖突的情形下，也可根據實際情況作靈活處理。故城鎮居民購買農村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效，維護其合同效力。
1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮居民前或同時，該房屋所佔宅基地因徵收已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人亦轉為城鎮居民，則宅基地性質已經發生轉變的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
2.城鎮居民購買農村私有房屋後，如果所買賣的房屋已經有批准權的機關批准和當地集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權產權變動手續，並取得合法權屬證書的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
3.城鎮居民購買房屋後，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當地集體經濟組織，轉為農民身份的，可以認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
4.買受人、協議簽字人雖然為城鎮居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的。可以依法認定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
5.在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農村村民將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應認定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。
6.對同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力，可以依據最後一手買受人的身份和交易情況，結合前述處理原則進行判斷認定。（李馨：《城鎮居民購買農村私有房屋的合同無效》，載《人民司法·案例》，2008年第10輯。）
7.城鎮居民購買的小產權房，已經縣級以上人民政府對小產權房所在小區辦理了相關征地和出讓、規劃、施工驗收，補交土地出讓金、交易稅費等，依法完善了商品房出售的合法化手續的，可以認定買賣房屋合同有效，由合同當事人合理承擔有關土地出讓金、交易稅費等費用。
（摘自《房地產糾紛裁判標準規範》，吳慶寶著，人民法院出版社2009年版，第300-301頁）
