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或许有人会说，自媒体上房价跌了，我这里还在涨。
闲聊楼市真心告诉你，判断楼市冷暖、房价涨跌不在一城一地，而是看房价的趋势、楼市的大势。
01
房价的趋势
房价的趋势——继续调整，楼市到底往往有三个明显的特征。
首先，各地房价轮跌一遍。
中国楼市轮动特征明显。
涨时，城市从一线开始，再到二线，最后三四线；地域从沿海开始，逐步由东向西漫延到内陆；如此轮涨一遍，全国各地概莫能外。
跌时也一样，本轮调整，从北京、上海开始，深圳、广州、合肥、厦门跟随，现已波及到武汉、成都、重庆等西部城市。
由于中国地域广阔，在同一时期，各个城市楼市表现不同。有的城市房价缓慢下跌，如北京、上海；有的大幅快速下跌，如燕郊、杭州、厦门，燕郊普遍腰斩，厦门有的楼盘售价低于楼面地价，翔安金茂悦销售均价28000元/平方米，比楼面价29450.7元/平方米还低近1500元/平方米；有的城市房价稳中有跌，如重庆，华润·澜山望九五折销售，龙湖·开元首付分期支付。
虽然不至于各个城市房价都如燕郊、厦门一般，但现在房价稳起的城市，或下跌不大的城市，房价大概率继续下跌，普遍20%的跌幅应该不是问题。
其次，行业洗牌倒掉一批企业。
1998年开启的房地产市场化改革以来的二十年，是楼市的黄金二十年。回顾历史，哪个行业有如此长的牛市周期，但中间的几次短期调整还是要了不少开发企业的老命。
大浪淘沙，一批批开发商在大浪打来时，一个踉跄，摇晃、颤抖，最后倒下了。老铁们，看看你所居住的城市，很多楼盘的开发商现在是不是已不知所踪。
这一次，理应没有意外。
11月以来，就有龙湖、碧桂园、新城、阳光城等27家房地产公司，采取增发、中期票据、公司债等多种形式融资800余亿元；且融资成本不断攀升，有的已经高达15%以上了。
除直接融资外，还有部分房企通过卖股权、债券来“补血”。
嘉凯城转让旗下5个地产项目资产包，海航旅游岛开发公司出售其所持广东兴华实业公司100%股权，华夏幸福出售旗下4个公司80%股权和霸州公司65%股权，北大资源转让青岛博雅置业70%股权及债权，上海古北转让上海地产古北安亭置业100%股权，等等。
近期北京产权交易所房地产企业产权项目挂牌多达42个，转让金额约105亿元，上海联合产权交易所挂牌转让房地产企业产权项目19个，总额近84亿元。
随着中央“防风险”的继续推进，一批中小开发商必将被扫进历史的尘埃。
最后，中介收缩战线关掉一批门店。
2014年左右，各个城市的房产中介门店关停不少，这一波还远未到那时的水平，除了燕郊。在楼市红火时，作为燕郊售楼一条街的京榆大街分布着20多家中介，如今只剩下5、6家。
上海二手房市场低迷的行情已经影响到中介行业。
从11月15日起，上海链家将二手房交易佣金由原来的2%上调至3%。虽然链家对外宣称，“此次调整是企业的经营决策，与市场的上下行无关。”结合上海中原地产降薪减福利的策略，不难看出上海链家有调整中介费稳利润的目的。
上海中原地产10月初就发出通知：全体岗位的全勤奖暂时取消，所有岗位的通讯津贴、工龄工资、车补调整为减半发放，联动中心、拓展中心、研究院等中台部门及后台部门的佣金比例调减至八折，取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。
随着楼市调整的继续，上海乃至其他城市房产中介行业将面临进一步的压缩成本保生存的考验，关门店必然是下一步的自然选择。
02
楼市的大势
其一，防风险。
高层已将“防风险”上升为当下的国策，位列三大攻坚战之首。细看各行各业，有谁的风险比楼市还大？
11月18日，SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹在第九届财新峰会谈起放房价走势时表示，中国房地产的总市值是65万亿美元，超过美国、欧盟、日本三国总值，接近国有资产总市值66.5万亿人民币的7倍。潘石屹说，“到底是房子价格高了？还是国有资产少了？还是有泡沫呢？我不知道，你们去判断”。
潘石屹的话如抛石入湖，在房产圈引起了轩然大波。一帮希望房价继续大涨的人说，66.5万亿美元的估值太高了。那我们打五折，算32.5万亿美元，也是美国、欧盟、日本房产总值的一半，国有资产总市值的3倍多，这难道就没泡沫了吗？
普通小老百姓都能看出有泡沫，高屋建瓴的高层难道不知道？只要高层继续“防风险”，那就表明房地产的风险并未解除，房价就会受制“防风险”的国策，继续上涨真的很难。
其二，强调控。
最近两个月来，北京、杭州、厦门、武汉、南京等部分城市将房贷利率上浮比例下调了5%左右。有些炒房客的自媒体纷纷喊出了：杭州、厦门、南京楼市触底，明年将开始上涨。
闲聊楼市不知道他们哪来的信心，根据融360统计，10月份，全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比上升0.18%。就算全国各地的房贷利率普遍下调10%，仍然没有回到正常的基准利率水平，仍然处于防上涨的调控状态，何况全国房贷利率平均水平还处于上涨阶段，并不是如某些人所说的调控转向为防下跌。
当前的房价下跌还远未触及金融风险的地步，也没有对经济增长产生制约，何需防下跌。如果说高层要防下跌，也是防快速下跌或者说是防暴跌产生系统性金融风险。何况高层还几次三番地通过党报党刊向全社会喊话，要坚持调控政策不动摇。
他们这样忽悠，要么是没有看到高层“防风险”的战略，要么是看到了不说，视一城一地的小调整为整个楼市调控政策的调整，一叶障目地忽悠韭菜接盘，其心也太歹毒了一点。
其三，壮实体。
正如《中央三步棋，楼市要玩完》所说，9月27日以来，40天内，最高领导4次亲自呼吁、部署发展民营经济，历史上绝无仅有。
最近，各地、各部门相继出台了一批政策干货，包括众望所归的降费减税政策扶持民营经济发展；甚至，银保监会主席郭树清提出了民营企业新增贷款“125”目标：在新增的公司类贷款中，大型银行对民营企业的贷款不低于1/3，中小型银行不低于2/3，争取三年以后，银行业对民营企业的贷款占新增公司类贷款的比例不低于50%。
可以想见，如果不压住楼市，还像以前一样炒房兴国、实业败家，最高领导希望的发展实体的目标必将难以实现。
在当前的环境下，最高领导的要求得不到落实，就只有一条路可走，那就是像查处秦岭北麓西安境内违建别墅问题一样查处一批人。就算土地出让收入真像鸦片一样一吸上瘾，但与个人前途命运相比，作为社会精英的政府领导自然知晓孰重孰轻。
所以，
未来，遏制房价上涨，发展民营经济，以壮大实业，必将成为新的发展方向。03
我们怎么选
在防风险、强调控、壮实体的大势下，房价就如头上被高层罩住一顶重逾千斤的盖子，无论下面怎么折腾，都无法突破盖子涨出新高度。
加之，房价轮跌的路径还没有走完，房企兼并潮还没有出现，中介关门潮还没有漫延到全国，楼市调整的路才刚刚开始，远远未到尽头。
想要买房的你怎么选，自然是管住手、看住包，现金为王渡危期。
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