随着电商的高速发展，商业开发行业里的人都清楚地看到，传统的购物中心日子越来越不好过。最具代表性的 ICSC（国际购物中心协会）报告说明，在十几年前，美国已经很少有新建的购物中心了，就连改扩建项目，都需要开发商有魄力的眼光。其实，近二十年来，商业购物中心的开发已经从北美转移到了新兴市场，特别是在中国以及东南亚地区。但随着近几年的电商的高度发达，前几年受到地产开发商青睐的北美大型购物中心模式的商业地产项目又变成了累赘，加上缺乏商业地产的经营管理经验，大量已建成的商业中心变成了不良资产。
虽然美国一直是现代商业开发行业的领先者，近几年来在亚洲成功的商业地产开发模式，使得美国的商业开发商们需要重新去学习和思考开发模式和管理经验。中国和亚洲国家的商业开发商更愿意去尝试新的开发思路，同时在设计上更加注重创新。新一代亚洲模式商业中心的成功开发和运营，对美国的传统大型购物中心的开发产生了重大的影响, 但有意思的是这些为北美以外的商业开发商带去创新设计的设计师们大都来自美国。在中国的商业地产过去的黄金十多年里，来自美国的RTKL，Callison，Jerda和英国的Benoy近乎包揽了所有大型高端购物中心的主创设计，他们一开始带来了纯北美式购物中心设计思想，而这几年随着消费模式的变化，中国本土开发商和设计师们一起打造出了更多符合时代和当地消费习惯的新一代购物中心。
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山鼎设计在建立之初，就通过自身在国际商业项目的设计经验，将传统商业的设计原则与符合本土开发运营模式相结合，呈现了引人关注的项目实例。商业开发企业将会在不断的创新的经营理念的引领下，不断地进行设计创新，发展成为更具复合性，目的性和主题性为一体的新一代商业综合体。可以看出，一些在以前被认为是商业规划不太合适的功能，类似开放式购物环境，多功能混合模式，非传统零售和公共服务等，现在都已经成为购物中心的必要组成元素，同时大数据，智能化和体验式消费等因素，使整个商业开发行业必须要有新的发展思路。
抗战时期的大慈寺被日机炸毁以后需要重修，所以现在大慈寺的历史建筑有些就是民国年间的，成都大多数历史建筑是清代至民国时期的。大慈寺是省级文物保护单位，但是其实寺庙里面也有新建筑，是最近几年建成的。2001年的大慈寺历史文化街区，那时是能够满足历史建筑占街区总面积60%要求的，历史街区还留存了很多的传统建筑。但是临红星路的商业用地（即后来的IFS）十年前拍卖就是8,000万/亩，因为旁边就是春熙路，每天这条路上客流量超过10万，所以才会有这样高的地价。大慈寺历史街区做过很多轮方案，高地价地段，容积率只有1.5，建筑限高15米，一般的投资方很难操作下来。
大慈寺历史街区在改造之前的情况，相当于离今天也就是十来年很成都的生活场景，但是这种生活方式很难产生税收贡献。大慈寺寺庙里面有一个茶馆很有名，以前是成都文化人的交流中心，比如流沙河就是常客。成都人喝盖碗茶要喝三花，是茉莉花茶中最便宜的那一档。后来成都市统建办委托新加坡DPC公司做过大慈寺旅游片区修建性详细规划，大慈寺历史街区改造以前的街巷空间表达得比较清晰。2004年山鼎设计参加大慈寺历史文化街区国际竞赛获得第一名，这版规划规定了9处保留历史建筑。历史建筑占街区总面积约60%左右，街巷肌理是在的，只是单体建筑的保存质量很差。
山鼎设计负责历史街区的规划设计。市统建办以“大慈记忆”为主题的大慈寺历史文化街区一期，修建了约1万平方米的仿古建筑群，位于大慈寺西南，西临纱帽街，南至西糠市街，包含对广东会馆、欣庐两个保护院落的修复和6组新建院落，这片建筑后来被拆除了，因为这组建筑只做了仿古的风貌，对业态布局和商业运营等考虑严重不足。所以后来太古集团接手历史街区的时候除了6栋历史建筑尚存，其余历史建筑已经被拆除。
香港欧华尔最初做的太古里设计方案，他的设计思路很简单，优先解决商业动线，重点业态招商前置，保留了6 处历史建筑，但是历史街巷如何传承一度成为争论的焦点，最初的建筑形式还有单坡的，设计师对成都地域性的理解是逐渐完成的，我们有一个成都本地的7人专家组为项目服务了3年，其中有两位老先生已经离世。从方案到施工图又有较大衰减，所以今天的太古里并没有完整呈现对地域建筑和历史街巷的研究。在今天的太古里能够体会到不同历史时期的建筑和谐共荣，只是遗憾留下来的历史建筑太少，如果能够更好地兼顾商业利益和文化保护，这个项目会更加成功，也就不会变成历史文化风貌区。其中空间的灵魂还是历史建筑，源于2004年开始的优秀近现代保护规划，可以说没有散布在街区的历史建筑，太古里的公共空间就会缺乏活力和灵性。值得欣慰的是，在太古里会看到老师带着孩子们学习传统的穿斗结构。
从大慈寺寺庙内侧看外围现代高层建筑，它们仍然是和谐的，传统性和当代性并非水火不容。太古里周边的街道也发生了自主更新，可以看到国际品牌和地方小吃共聚一街，这种多样性的活力充溢着成都的烟火气。从耿家巷历史街区附近，更能够从街道空间看到城市进化的时间切片。
注：本文引用山鼎设计规划院院长何兵先生在“中国城市科学研究会2019苏州年会”上做演讲——《成都历史文化保护利用实践的反馈和体验》部分关于成都大慈寺城市更新的内容。
1993年，北京王府井的原东安市场被重新规划和建设成为北京，可能也是全中国的第一个大型商业购物中心- 新东安市场，由香港商业地产巨头新鸿基开发。新鸿基地产请来了美国的商业购物中心设计大牌RTKL来主持项目设计。在当年还是以百货公司为主要商业零售模式的年代，北美模式的大型购物中心对中国消费人群来讲还是一个新生事物。由于项目设计和消费理念都太过超前，新东安市场在建成后很长一段时间都没有达到预期的运营目标。
类似的案例在中国商业地产项目还有很多，特别是本文提到的亚洲商业巨头SM 集团。早在 90年代，施老先生（Henry Sy）就作为爱国华侨回国投资，在福建地级市晋江建成了一栋十几万平面的大型北美式购物中心，规划和设计完全沿用北美Mall的标准。在当时，不说在晋江，就是北京和上海，都还是在商业中心和百货公司为主要商业零售的年代，大型购物中心的时代还没有到来。晋江SM的开发理念太过超前，建成5年后才完成首轮招商和开业。
随着中国的国民经济和消费力的提升，房地产市场的高速发展，对商业购物中心的需求也在2000年后逐步达到了高峰。现代购物中心的模式是从北美发起的，80年代，随着亚洲的经济繁荣也被引入到了日本，新加坡和香港等发达地区，再被以港资开发商为主的外资商业地产企业带入中国大陆。因此直之今日的中国主要城市中，最成功的大型购物中心还是以外资为主开发和经营的。
由于当年的大型商业中心的开发在中国还在起步阶段，国内设计公司缺乏相关经验，因此大型商业购物中心都是由国际知名的设计公司来主持设计。虽然今天的中国设计公司已经具备了一定的设计能力并在创新性和落地性等方面还超越了国际设计公司，但与住宅类开发不同，中国的大型商业综合体项目的设计还是被国际大牌所垄断。特别是以港资为主的境外商业开发商，他们在中国开发的商业综合体项目几乎都沿用之前合作过的国际或香港设计机构，国内设计院（LDI）只会负责项目的规划报批和部分结构设计。在项目的实施过程中，国际开发企业和国内设计院之间的理念不同，造成了很多不必要的矛盾，往往会对项目开发和运营产生不利影响。譬如境外商业开发企业对项目在设计过程中对招商和运营是特别关注的，而国内设计院更加关心结构合理性和建筑合规性。
有着国际设计背景和商业项目经验的山鼎设计在中国的商业类项目设计竞争中保持了一定的先发优势。早在 2003年，山鼎设计成功获得了亚洲商业巨头SM集团在中国的大部分系列项目的设计合约。之后，山鼎设计又陆续获得了和香港嘉里建设的全面合作以及Capital Land（凯德）和 Guoco（国浩）等知名外资地产商在国内的项目，特别是嘉里建设的项目包括北京嘉里中心改扩建工程，以及成都，杭州，唐山，济南和沈阳等地多个大型商业综合体项目。2014年，通过国际招标，山鼎设计凭借自身的优势获得了新加坡Maple Tree（枫树）在宁波的商业综合体方案设计合约。凭借设计创新能力和落地性强，山鼎设计形成了较为明显的商业设计领域的竞争优势，成为为数不多的能够承接外资开发项目在中国项目的全流程设计的中国设计公司。
随着国内商业地产的过度开发和缺乏当地运营经验，以及零售商业的运营模式发生了巨大的变化，北美式购物中心（Mall）的模式也在被新的商业模式所取代。可以看到的是曾经的外资商业开发巨头们，近年来放慢了在中国的商业项目的开发节奏，而本土商业开发商，以万达，华润等为代表的商业开发企业已经迎头赶上。
嘉里建设沈阳综合发展商业平面
在中国的大城市，主要的商业核心区一直以来都是被国际商业巨头占领着，北京的国贸商城（香港嘉里），上海的恒隆广场等，还有著名的成都春熙路商圈里的太古里和IFS（九龙仓）。根据2019年数据分析，成都的太古里和IFS合计商业销售总额有望成为中国第一，超越北京SKP。国内商业开发企业，除了华润和万达，其他品牌价值还很难进入前十。由于早期国内商业地产行业相对浮躁，盲目追求项目的现金流、跑马圈地，静下心来细细雕琢产品的企业还是少数，而国际商业地产企业在项目开发之前会投入大量的精力在市场调研，规划设计和招商运营等方面。虽然外资的商业项目在数量上远少于国内开发企业，但项目建成并投入运营以后，资产价值和销售金额都会远高于内地企业自主开发的项目。
一直以来，国际商业开发企业都是内地商业地产商们学习的榜样。随着商业消费模式的变化，国产的商业开发项目正在逐步赶上。众所周知，商业地产的开发周期和技术难度远大于一般的住宅开发项目。几十年来，国内涌现出了一批合资和自主的商业地产品牌，也建成了一些优秀的商业地产项目，其中就有山鼎设计服务过的南京金鹰和杭州银泰，但金鹰和银泰都没有能跟上国内商业地产的发展和消费模式的变化，被后来居上的万达为代表的中国商业地产巨头所超越。
权威房地产研究机构——中指研究院近期发布了《2019 中国商业地产百强企业研究报告》。据榜单显示，大连万达、红星美凯龙、华润置地等企业分列2019中国商业地产百强企业榜首。其中，万达集团以高出同行一大截的商业面积，稳居榜首。据统计到2019年，全国万达广场数量将超300座。
作为中国国内的商业开发企业，万达是最具代表性的。无论是品牌影响力还是商业物业资产的规模，万达商业已经成为中国商业地产的代表。与国内其他知名商业开发企业华润，中粮等不同的是，万达没有盲目地学习外资商业开发模式，而是形成了一整套有万达特色的商业开发流程，包括商业咨询，工程设计和招商运营等全面项目管理系统。并且还拥有多个自主品牌的商业配套和和多个零售品牌，其中最有影响力的有万达影城和百货。还有最重要的一点，万达商业的开发速度也是其他商业开发企业所无法超越的。
“山鼎设计依托“一带一路”战略构想，推进新格局区域合作，充分发挥我司国际化专业背景团队优势，积极延伸海外业务。老挝万象综合体因势而生。万象，作为规模日益发展的国际都会中心，单一建筑功能已无法满足日益复杂复合型城市发展需求；世界最优秀的都会中心，均以其丰富完整的业态，集合多样的建筑群，生态绿色的环境吸引大量的使用者到来，该项目也在将肩负起打造城市中心的重任，有机结合国际领先理念，以全面丰富的功能业态成为领先本土的示范性项目。”
经过了二十多年的实践和积累，中国商业地产开发企业已经成为了国内商业地产的主流，不但创建了万达广场、华润万象城、龙湖天街等有特色的商业物业开发系列，而且形成了自己的品牌优势和可持续发展的模式。未来，如何将商业设计成功融入地域历史文化、导入生态环保理念、遵循市场大数据指引、建立线上结合线下的消费模式，将是不断研究、通过实践来印证的课题。
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二十多年的商业地产的设计经验和积累，使山鼎设计在商业设计领域独树一帜，建立在商业设计领域的核心竞争力。特别是山鼎设计通过长期和外资商业企业的合作经验，把外资开发商的优点成功地移植到内地商业项目上来，使国内的商业开发项目能够高效地提升自身的项目品质，但同时又能符合当地的消费市场。诸多山鼎设计参与设计的项目已经成为了商业地产的明星，除了成都太古里，还有北京嘉里中心的改扩建，济南世茂广场等也是行业内知名商业项目。2019年，沈阳嘉里中心经历了近十年的设计和施工得以开业，同期竣工开业的还有湖南怀化万达广场，作为万达的新一代的产品赢得了市场的一致好评。
山鼎设计见证了过去20年的城市商业发展历程，我们也将积极投入到未来更具挑战和创造力的新型商业设计潮流中。
本文刊登于《地产线》杂志037期「健康住宅·热点研究」
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