2018年，高喊“活下去”的萬科在地產去庫存的最後盛宴中及時抽身，最早瞄準了商業零售與物業服務，而其股權投資開發模式成為了房企控制綜合負債水的教科書。最近，萬科董事長鬱亮又把“三道紅線”稱之為不亞於2002年“土改”的重大政策變化，然而定睛一看，萬科負債水平距離回到“綠線”，也僅差“4%”。 路人皆知，萬科在業內是出了名的“危言聳聽”，可無奈時過境遷後，大家又總能發現萬科的擔心或非空穴來風。即便常在河邊走，萬科似乎也從不溼鞋。
10月31日，萬科董事長鬱亮在上海區域舉行的媒體交流，提到“活下去”就要努力適應變化，並要“一根筋”心無旁騖守著本分幹到底。其口中的變化便是指最近的監管變化“三道紅線”。
鬱亮稱房地產“三條紅線”的影響力不亞於2002年的土地招拍掛制度，讓所有房企都走到了起跑線，需要適應並且所有企業組織也要跟著調整。
相關數據顯示，萬科淨資產負債率和現金短債比都好於監管要求，但有一項指標，“剔除預收款後的資產負債率”略高於紅線規定的70%。 而根據萬科三季報，公司現金流淨增暴增18倍，距離綠線只差4%。
就在一週前，萬科稱爭取在明年回到“綠線”。
“遠見”是所有從業者對萬科的印象。2017年，剛剛打完“萬寶之爭”的萬科，已經著手長租，商業零售，物業與租賃服務的轉型。而在2018年初萬科就開始在部分地區調價清貨，比恆大“清倉”整整早了兩年。此後，鬱亮在2018年9月才喊出“活下去”一度被認為是危言聳聽，但仍精準預測了接下來兩年房企出現的多米諾骨牌效應。
而及早將拳頭收回來，是為了儘早的打出去。根據“三條紅線”要求，如果企業“三條紅線”下只有一項“踩線”，明年將允許企業有息負債規模增速放寬至10%，皆為綠色檔則允許企業的債務上限增加15%。而這5%的空間，或許就能為房企接下去的佈局爭取到更多的機會——狹路相逢，融資多者自然有優勢。那麼，今年還剩不到一個季度的時間，萬科要靠什麼回綠線？
紅線之下，反手拿地
根據剛剛公佈的三季報，萬科距離綠線還差4%。
財報顯示，前三季度，萬科實現營業收入2414.9億元，同比增長7.9%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤198.6億元，同比增長8.9%。其中，房地產業務結算面積為1725.0萬平方米，貢獻營業收入2139.1億元，同比分別增長18.6%和7.4%。從增速來看，萬科的業績是有所放緩的。
但這次財報中最大的亮點莫過於現金流的暴增。據財報，前九月萬科經營性現金流為淨流入333.8億元，同比暴增1824.62%。不過，其現金流大增並非來自銷售回款，而是“開源節流”。萬科前三季度經營現金流流出2915.9億元，較去年同期的3418.8億元，驟降502.9億元，而這背後同其今年的拿地節奏和力度有關。
據披露，萬科前三季累計新增101個開發項目，其中，第三季度新增46個，佔比超過45%。公開資料顯示，萬科第三季拿地金額達到670億元，是第一季度拿地金額的5倍以上。這也就是說，直至第三季度，萬科才進入拿地高峰——換句話說，萬科像個“穿越者”一樣，預測到了房企即將迎來的“枷鎖”。
今年8月底，央行、住建部和部分房企一起開了一次座談會，會中明確規定了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是“三條紅線”政策，意在限制房企高負債。“三條紅線”之威力透紙背，房企很難像以往那樣通過簡單的財務手段進行調整。穿透式、全覆蓋的，企業做多層結構的明股實債，都將無處遁形。
萬科雖然以財務穩健示人，但卻也上了這次的12家房企試點名單，並與每月15日前需提交監管部門下發的監測表。
不過，雖然萬科在多場合一再提到“活下去”很重要，但在三季度卻開啟了今年的拿地高峰，雖然今年前三季度總的拿地面積和金額是較之去年減少，但三條紅線下達下，大多房企都放緩甚至暫停拿地緊急應對監管負債要求，而萬科仍在第三季度“梭哈”了一把，直到最近提出計劃明年迴歸“綠線”計劃，一個後發先至的房企先知形象便油然而生。
萬科同其他高負債房企略有不同，其本身的淨資產負債率不高，相當於真實負債率較低，而萬科現金流又比較充足，其已經連續11年現金流為正，所以單獨降一個指標，並不是很難的事情。
截至9月底，萬科淨負債率為27.6%，遠低於主流房企；剔除預收款後的資產負債率約74.2%，較2019年末下降2.3個百分點，自2018年以來，這項指標持續下滑，不斷刷新新低，目前距離“三條紅線”中，剔除預收款後的資產負債率上限為70%的及格線，只差4個百分點。
穩健三十年
回顧過往三年，萬科被貼上了諸多標籤，喊了很多口號，諸如“城鄉建設與生活服務商”、“收斂聚焦、鞏固基本盤”、“五位一體”變革、“大江大海”計劃、還有給所有人留下深刻印象的“活下去”。這些口號背後，過往專注住宅的萬科也開始搗鼓多元化，按照萬科自己的說法是，尋找第二增長曲線。
在戰略選擇上，從1994年開始，萬科堅定不移地做減法，聚焦住宅開發主業，出售了除主業之外的所有生意。正因為如此，當房地產黃金時代來臨時，萬科成為了準備最充分的選手，最終成為全國乃至全球最有影響力的住宅企業。萬科可謂是高週轉鼻祖，2010年面對行業嚴調控，提出著名的“5986”模式，即5個月開工、9個月銷售、第一個月賣出80%、60%是住宅，堅持不捂盤不屯盤。
2013年土地市場火熱，房企拿地成本上升，萬科部分中小房企土地項目優質，但操盤能力差、品牌溢價欠缺。這一年公司開始引進美國鐵獅門“小股操盤”模式，通過在合作項目中投入少量資金，獲取項目整體運營權，既能解決合作方操盤能力不足的問題，同時減少公司單一項目資金沉澱。
2014年，萬科又開始搶先佈局多元化，並推行合夥人、項目跟投、人員架構調整等策略，積極應對未來市場下行壓力，戰略佈局上總是領先一步的萬科，充分享受到了地產行業的發展紅利。不過，此後幾年，行業經歷了一輪激進的擴張和洗牌，加槓桿增規模幾乎成了行業超車的法寶，龍頭老大萬科被反超也不再是新聞。其實另一方面，規模誘惑前仍堅持現金流為王的萬科，體現出其穩健性的一面。得益於小盤股，高週轉，2008-2019年公司ROE也從13%提高到23%，遠超行業水平。
萬科向來以財務穩健示人，所以這次踩線顯然不符合其業內“三好學生”的形象，萬科的現金流儲備一直被業內所稱道，這兩年萬科負債率提高主要是長期股權投資以及拿地金額驟增所致。
財報顯示，2016年—2019年，萬科的長期股權投資分別為172億、194億、285億，323億。同時，2016年—2019年，萬科的經營活動現金流分別為395億、832億、336億、456億。萬科的經營現金流絕對值在2010年之後一直為正，而且在2017年時一度達到了800多億。
萬科的現金流管理之術一直被業內所稱頌，尤其2016年起，萬科內部強調不在單純將銷售規模作為主要目標，而是更強調回款率，業績考核尺度也從銷售額轉變為回款額。在土地及開發層面，萬科奉行“不囤地、不捂盤、不拿地王”，銷售的住宅92%是中小戶型。鬱亮說，這是為了保證有足夠的流動性，做到現金流安全。而2018年萬科現金流驟減，主要系其加速對外擴張有關——這背後是萬科的逆週期拿地策略。
2016年以前由於行業處於成長期，地價、房價長期上漲，公司拿地呈現順週期特徵，拿地銷售比與百城土地成交溢價率走勢基本一致。而到了2018年地產行業調控政策頻出，行業感到陣陣寒意，很多房企放緩了拿地節奏，收緊投資，保證企業安穩度過。而萬科卻開始公司開始憑藉更強的財務融資實力進行逆週期拿地，頻繁拿地補庫存，穩固基本盤。拿地銷售比與百城土地溢價率走勢呈現負相關。
數據顯示，2018與2019年，公司在土地市場低點積極拿地，促使拿地溢價率顯著低於其他主流房企。2017-2019年公司平均拿地溢價率僅16%，在TOP20房企中排名靠後。對萬科而言，在市場普遍降低拿地力度時萬科加大拿地力度，其拿地反而能夠迴避各類競爭。同時，逆週期拿地的優勢在於，降低了公司的拿地成本。2017-2019年，萬科新增土儲樓面價從7908元/平降低到6252元/平，佔銷售均價比重從54%降低至41%。
回綠線是大概率事件
從規模看，公司土儲可覆蓋未來3年銷售，截至2019年底公司土儲建面（剔除已售未結資源）近1.2億平米，約為2019年銷售面積2.9倍，可滿足未來三年銷售需求。不過，逆勢擴張還是讓萬科負債攀升。
2005-2019年，公司資產負債率從61%提高到84%。一方面，聚焦住宅開發、高週轉等策略使得銷售持續高增，帶來大量預收賬款：2005-2019年預收賬款佔總負債比重從35%提高到40%。 另一方面，憑藉規模化經營與商業信用的強大優勢，公司上下游佔款能力顯著提升：2005-2019年應付賬款、應付票據與其他應付款佔總負債比重從25%提高到36%，遠高於其他主流房企。
尤其2018 年末萬科資產負債率達到 84.59％，攀升至其上市以來同期最高水平。而應付款對於萬科來說相當於無息槓桿，這也是為何萬科負債率一路攀升，但淨負債率卻一直處於低位的原因，其淨負債率僅34%。
而隨著“三條紅線”下達，過往規模擴張的時代結束。
“今天的土儲排名就是數年後的規模排名。”這句話，曾在樓市上行期時被業內奉為至理名言，高土儲其目的是希望藉此實現規模上的躍升。但在當下市場，這種邏輯則需要重新審視，原本的土儲紅利時代，已經轉向管理紅利時代。
萬科原本就不是唯“規模論”者，早前這條路走的很孤單，但現在滿是同行者，有質量的發展已經成為行業的共識。不過，在“三條紅線”下，降負債的要求下，萬科的逆週期拿地和長期股權投資可能要開始放緩。
目前萬科離70%的紅線還有4%的距離，從短期償債能力上來看，萬科達到綠線並不難。
數據顯示，萬科現在合同負債為6046.3億元，較2019年底增長275.8億元，是期內營收的2.5倍。它屬於流動負債，但其更多的是反映房企未來業績空間。此外，截至9月底，合併報表範圍內有4913.1萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約7248.8億元，較年初分別增長14.6%和19.0%。
有前兩年的增補土儲，萬科暫緩拿地節奏也未嘗不可，節流以及已售未結金額的釋放下，萬科回綠線是一個大概率事件。
