文 / 遊石
西安要崛起，當有縣域經濟的崛起；而縣域經濟的崛起，需要擺脫過去普遍存在的坐等靠要的依賴心理，擺脫“短快熱”發展模式的短視思維，正視自身、革新觀念革除發展陳疾以求自強，才能迎來真正的機會。
在西安各大區縣中，藍田是最不出挑的那一個。
作為最靠近西安的郊縣，它坐擁區縣中第二大的面積，人口倒數第三少，人均GDP卻也常年徘徊於倒數第二。
最近，藍田收到一份大禮包：
“金秋季”藍田縣招商項目集中籤約儀式上，藍田簽約9個項目，總投資139.3億元。
城端注意到，此次簽約項目中：有現代服務業項目1個，為中通快遞集團西北總部，落戶藍田工業園；2個為工業項目，分別是西三元環保科技產業園和藍田縣電子商務產業園項目；2個基礎設施項目，分別是中電建生態環境集團戰略合作項目、藍田縣興水水務公司與中國水電三局實施綜合整治和供水、汙水處理等工程。
最值得關注的是文旅康養項目，達到4個，分別是融創未來之城項目、聚旺灞水田園康養小鎮項目、曲江旅遊普化藝術康養示範區項目、中惠旅王順山智慧景區項目。
這是藍田縣今年以來總金額最大的一筆簽約，放在近年來第三季度簽約數據來看，也可以說絕無僅有。
想必藍田的招商官員已經偷著笑了。
藍田，機遇來了？
以新城、特色小鎮為支點的地產拓局
具體看看這份“大禮包”，亮點有，隱憂也有。
值得期待的是：中通快遞西北總部是為藍田打造“物流樞紐”新下一城，工業項目是兩個產業園項目，發展前景也需觀望。
其餘6個項目，主要是在“環境”上做文章，進一步助力藍田打造“全國生態樣板縣”。
其中，最令人關注的是王順山智慧景區項目。作為景區營運第一股，中惠旅已在國內成功運營近30家旅遊景點，近年業績不菲，4A級的王順山景區本就是美人胚子，若加以“專業提升”，未來可期。
但此外三項，融創未來之城、聚旺灞水田園、曲江旅遊普華藝術康養示範區，則顯現“地產+”在藍田的快速佈局。
這三個項目概念都很時尚。
融創未來之城採用TOD模式（即以公共交通為導向，規劃居民區和商業區時，使公共交通使用最大化的設計方式），依託西武高鐵藍田站，打造站前廣場和集居住、商業、休閒、教育於一體的區域創新產業門戶區。9月底，融創中國董事長孫宏斌一行，還與藍田縣委書記林梅，就合作開發焦湯片區及相關項目推進工作，進行了洽談交流，由此可見融創對挺進藍田的高度期待。
打造灞水田園康養小鎮項目的聚旺控股，則是來自寶雞的一家開發商，灞水田園康養小鎮項目是其為數不多的走出寶雞的開發項目，其品質如何尚待觀察。
普華藝術康養示範區也說得明白：通過高端民宿、康養服務社區等項目聯動組合，致力於打造藍田縣農旅融合暨大健康產業新示範。
問題在於，在房地產市場接連迎來“鐵腕新規”的當下，藍田“重倉”地產的操作，其利弊如何？
開發商的轉向和縣城發展的策略
開發商“青睞”藍田自有其邏輯。
自今年7月以來，一系列調控升級之下，房企在一二線城市的發展空間已然大大收緊。
8月6日，央行發佈《二季度貨幣政策執行報告》，重申“房住不炒”基調；
8月22日，最高領導人在長三角一體化發展座談會上提到，“要堅決防止藉機炒作房地產。”
與之幾乎同步，央行和住建部為房企劃出三條“紅線”，客觀壓迫房企資金吃緊，將導致再無力承擔高地價。
9月下旬，炒房大V和水庫論壇被封。
28日，監管部門要求大型銀行控制房貸規模，多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。這對高房價的城市來說，是一條強行“限流”的緊箍咒，房企的銷售勢必大受衝擊。
與此同時，值得注意的是，縣城的房地產市場被悄悄放開了。
7月22日，國務院常務會議召開，部署加強新型城鎮化建設。
根據會議內容，新型城鎮化建設方向包括：加強公共衛生體系和相關設施建設及建設適應進城農民剛性需求的住房，提高縣城承載能力。
這樣一來，開發商出於一二線城市的壓力，向縣城“下沉”；縣城出於新型城鎮化的需要，引進地產開發，就成了順理成章的邏輯。
而從市場規律看，因為經濟下行壓力、收入吃緊的“消費下沉”，也讓縣城樓市的消費有了較以往更多支撐。
所以，出於地皮便宜、開發空間大、地方政策利好和有消費力支撐等因素，開發商紛紛轉戰“縣城”，這一自2018年以來就愈演愈烈的趨勢，在樓市新政下或進一步加強。
反觀藍田，其毗鄰西安，可以說成也地利敗也地利。
缺少產業支撐，多年來被西安主城區“虹吸”，呈現人口流失狀態，特別自2019年起GDP出現負增長態勢，讓這個財政吃緊的縣城更陷入“巧婦難為無米之炊”的困境。
那麼，打生態牌、走土地財政，滿足一些在西安工作，卻無力在西安置業的人們的需求，這似乎是藍田能打的很不錯的牌。
然而，市場邏輯真這麼簡單麼？
西安“後花園”需要走出“短快熱”
藍田打造全國生態樣板縣，應該分兩方面看。
從連片區域來看，其毗鄰的長安區近年來提出打造全域生態美景，灞橋區更毋庸置疑，多年來以打造西安城區綠肺為己任，因此，從打造“花園城區”的邏輯來說，藍田特色並不突出。
說白了，藍田相對灞橋、長安來說，區位吃虧，產業吃虧，唯一有優勢的，就是房價窪地。
這“窪地”是對藍田區域價值的最直觀反映，但在市場資源的流動配置中，這樣的“窪地”遲早慢慢變淺，隨著土地開發、房價上漲，藍田的地價優勢會被一點點削弱。
而從城市宏觀發展格局來看，依照西安、咸陽兩市的表態，未來10年“西鹹一體化”已成大勢所趨，西安向西，西鹹新區方向的發展紅利，已遠遠高過原來要打造城市副中心的滻灞板塊。更不用說，西鹹新區同樣主打“生態牌”。相對而言，策略同質化的藍田似乎更處於不利境地。
需要說明的是，安居客西安各區縣二手房數據已經摺射出這一趨勢。其中，城北和城西分別同比上漲11.17%和7.93%，高新區板塊同比上漲21.53%，就連長安區也同比上漲高達20.35%，但是藍田縣房價二手房價為6500，在僅高於周至和閻良區的情形下，同比跌幅高達27.4%，是西安區縣中跌幅最大的一個，顯現出了極大的不穩定性。
其根本原因，就是支撐藍田房價的“基本盤”不足，“剛需”疲軟。
需要考慮的是，作為西安“後花園”的藍田，有無更多元化的發展策略？
其實藍田本也有不錯的資源。
其是四大名玉之一藍田玉的原產地，境內有藍田人等古遺址，有淨土宗祖庭悟真寺，第二敦煌水陸庵，是中華民族尊為“始祖母”的華胥故里，有中國第一孝山、陝西“小黃山”之稱、海拔2239米西安境內第一高的王順山，還有美名在外的湯峪溫泉。
只是這些手頭的牌，都不盡人意。
2015年時，和田玉、獨山玉、岫玉年產值分別為150億元、200億元和25億元，而同期藍田玉因為開採無序、加工粗糙、產品低端化、玉雕人才奇缺，產值僅為2億。直到今天，藍田玉遠遠未看到出路。
再看旅遊，今年3月西安發改委發佈信息，包括藍田湯峪小鎮等在內的13個小鎮被考核為淘汰；也是3月，投資3.5億元的白鹿原民俗文化村宣佈拆除，曾經白鹿原主題景區扎堆的亂象仍處於洗牌之中。可見，在手的好牌因各種因素已頻頻爆雷。
那麼，藍田發展策略如何規劃？
這裡不多說，就舉兩個範本吧。
比如延慶（原延慶縣）之於北京。其素來以北京後花園自我定位。從2005年起就實施生態文明發展戰略，到2014年入選全國生態文明先行示範區。其以生態為先，優化產業佈局，主推有機循環農業、新能源環保產業和旅遊休閒產業，多年來成績卓著，有國家級“菜籃子”生產基地7個，打造出歸原有機奶、千畝有機葡萄等特色品牌，還位列北京唯一的新能源和可再生能源示範區。如今，延慶又基於空域優勢，打造無人機產業科技成果轉化基地。
其實，延慶的這一套發展思路，對於藍田大有啟示。除了生態建設思路之外，今年4月，藍田通用機場獲批，如何藉助空域優勢佈局相關產業，其實就是一個值得藍田深思的話題。
再說說長沙縣，其也同樣以打造長沙市休閒養生後花園為己任，但長沙縣怎麼做的？他們提出的思路是“宜工則工，宜農則農”，確定“一縣兩區、南工北農”的總體發展格局，具體來說，將縣域劃分為長沙經濟技術開發區、長沙臨空經濟區、星沙松雅湖商務區、黃興會展經濟區、長沙現代農業區五大功能區，成就了長沙縣發展質的飛躍。與此同時，長沙縣全力支持創新創業，近年來每年安排1000多萬元人才引進專項資金，其以產業帶動縣域經濟發展。如今，豐碩的發展成果反哺居民——將每年新增財力80%用於民生，在全國率先實現校車鎮街全覆蓋、縣城Wi-Fi全覆蓋，年底前又將率先實現城鄉公交鎮街全覆蓋，這樣的縣城，怎能不崛起，怎能不長年位列全國百強縣？
從延慶的圍繞生態，打造精準垂直的產業鏈，到長沙縣戮力依靠實業興城，都指出一個方向——縣域經濟的發達、居民安居樂業，歸根要依靠明確的發展思路和實打實的自強之路。
藍田崛起的希望，不僅僅在於引進開發商，一如省內許多市縣走過的老路，徒有光鮮住宅，產業卻萎靡不振。而要擺脫縣域經濟發展普遍存在的坐等靠要的依賴心理，擺脫“短快熱”發展模式的短視思維，正視自身、革新觀念革除發展陳疾以求自強，才能迎來真正的機會。
