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没有一成不变的东西，楼市更是如此。
回顾历史上前5次最佳买入时机：
2004年12月，这一年房价上涨迅猛，“国八条”拉开了房价调控的序幕，然而迎来的是井喷式爆发。
2008年3月，国际金融危机，房价下滑，购房需求下降，随后4W亿刺激政策出台，资金涌入楼市，房价坐上了火箭。
2011年11月，银行紧缩银根，地产商选择降价促销，紧接着中国楼市迎来连续24个月的上涨，也是历史上最长的上涨周期。
2014年8月，地产迎来寒冬，购房者持币观望，随后国家降息降准，解除限购等一系列政策出台，房价一涨再涨。
2016年1月，国家出台政策，调整首付比例、限购、户籍等政策，引导房产消费，房价不久后再次爆发。
其实仔细分析，每个阶段的买房逻辑都不尽相同。
我举几个真实例子：
2008年底，单价7800，贷款30年，基准利率7折，笔者表哥老贾买入东区绿城百合公寓，那时候的中州大道以东，开发一般般，你想去售楼部还得费不少劲，因为路太难走了。
（绿城百合公寓）
那时候笔者也曾跟随家人到这儿看过房，不方便、太偏远、未来到底能咋样成为了拒绝买的理由，没想到一错过就是永别，现如今这个项目均价3W。
那时候买房子，拼的是勇气，那时候没有买，错过的不只是一套房子，更是中国飞速发展的红利。
2014年，这时候的楼市已经不便宜了，房子已经成为全民话题，从目前看依然属于阶段性的谷底。
笔者的同学小朱，以2.3W单价买入龙之梦西苑叠墅，现如今已经翻了一倍，又比如后来买入建业九如府，也翻倍了，实现自住、升值两不误。
（龙之梦西苑）
那时候买房拼的是胆识，讲究的是看好了就下手，稳准狠，那时候没有买，错过的是东区的腾飞。
勇气、胆识成为之前人们赚翻的法宝，这个法宝在目前这个阶段显然不适用了，因为买房的逻辑发生了巨大变化。
现如今的逻辑是：捂紧钱袋子，擦亮两招子，三思再落子。
目前市场而言，投资房产短期没有前景，自住型购房一定要充分了解自己需求，不要盲目入手偏远新区，房子没有失去金融属性，但是居住属性目前相对凸显，简单说就是那句话“房子是用来住的，不是炒的”。
再直白点说就是，房子是用来解决你目前生活上的问题。
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亲，我知道你有一肚子话要说，先不要着急反对，容我娓娓道来。
就投资而言，目前短期投资市场没有前景，不是说房子短期一定一点不涨，而是涨幅很可能跑不赢银行大额理财及信托产品。
2016年底之后入手的，不敢说自己有多赚；2017年之后入手的，不少已经赔了（没跑赢收益率），渴望出套；2018年之后入手的，已经站在那高高的山岗上，风吹屁屁凉。
总结下，目前投资客请捂好钱袋子，横盘期没有赢家。
就自住而言，现如今的楼市比之前更趋向于透明化，同价位、同片区楼盘更偏向于同质化，真正决定项目价格的就是土地价值，是不是又让人想起那个“糟老头子”的经典语录：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
土地价值本身是比较抽象的东西，但是可以由周边楼盘的最新土拍价格锚定。
这时肯定就有人会问，那么如果相似位置的土地，最新拍卖价格下降很多，不是就意味着整个片区的价值预期降低么？
没错，确实如此！土拍价格是可以直接影响房价及周边楼盘二手房市场的，所以ZF出台“三稳政策”的第一条就是稳地价，只有地价市场稳得住，楼市才稳得住！
但是地价真的稳得住么，我个人理解是分层的。
就郑州楼市而言，三环内地价相对稳得住。以老经开区举例，2016年土拍大热之时，阳光城将近9000的楼面价拍得经开第一大街与航海路交叉口土地，项目命名阳光城檀悦。2020年伊始，附近地块的保利天汇、华润凯旋门土拍楼面价近万元，基本坐实了老经开土地价值。
再拿北龙湖南岸举例子，2016年及以后，除了大热的金茂、融创两块地达到了将近3.7W的楼面价，纯洋房小区基本都保持了2W+的楼面价，特别是最近火爆的金茂如意府所在的14号地块，达到了2.3W的楼面价，稳住了北龙湖南岸的整体地价。
三环外的地价相对会回落。比如滨河新区，2017年土拍时候，金辉滨河云著项目楼面价1.0815W；2018年土拍时候，电建泷悦华庭一期楼面价为1.0812W，金地滨河风华楼面价1.0814W；2019年土拍时候，电建泷悦华庭二期为0.85W，绿城明月滨河为0.88W；2020年初，中交更是以0.8W左右价格摘得位置相对更好的两块。
白沙地王应属亚新紫藤公馆，2016年大热时候拍到0.91W楼面价，一枝独秀，实现了白沙的前无古人，后多少年才能有来者未可知，大概率是很多年了。
地价一定程度上反映这个片区的未来走势及未来前景预期。
目前的地价市场也佐证了片区市场行情，虽然今年地产项目都不好做，但是近远郊的项目特别难做，大降价成为了必备技能之一，目前价格惊喜，至于适不适合买吧，看下面的建议吧。
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再次重申一遍，现在的买房逻辑就是：房子是用来解决你目前生活上的问题。
笔者梳理了下目前自住买房的三类人群：
A:改善性买房
手里预算相对充足，对目前小区品质不满意，对小区周边环境不满意，同时要求好地段。
从小区品质来说 ，首先是外立面，一个真正意义上的高端项目，绝对不能用真石漆等涂料作为外立面，因为随着时间推移，真石漆早晚会有“补丁”的，一个美人的脸上有刀疤，那还算美人吗？
其次是小区景观，好的景观能让人赏心悦目，能让人如痴如醉，能极大的提升日常居住感，提升生活幸福感。
（永威森林花语）
最后是小区地上、地下精装入户大堂材质，地库地坪材质等细节。
有人说精装修也是一方面啊，要我说，精装修这块看得上就用，看不上就砸了自己做，上面那三个可不是你想砸了重做就能做的。
从环境上来说，目前三环内，东区的环境配套算是比较出色的，北龙湖的环境可以说是一枝独秀了，小区周边公园，水系不缺，算得上上风上水，相当宜居。三环外的话，滨河整体上景观规划不错，目前实现的部分还是应该给与好评的，白沙有象湖和贾鲁河沿线整治，未来环境达到宜居应该也不难。
（白沙贾鲁河段）
从地段上来说，商业配套，交通便利，地铁环绕是其核心点。郑州之前发布的32个核心板块就是一个比较明显的指引方向，既有热门的板块一定错不了，未来性的板块，个人建议慎重些。
B:学区性买房
当前教育是父母心头一座大山，但是偏偏郑州教育资源比较匮乏，一般好学区+高端盘在郑州非常稀有，价格也很夸张，好学区+品质盘价格也算得上惊人，好学区+老破小价格也不俗。
笔者就拿省实验+文一的房子举例。老破小如财院家属院，70余平，2W出头单价全款；品质盘如文博花园，算得上老旧小区，品质在片区内还行，大面积房源较多，均价2.5W；
高端盘如英地天骄华庭，说来惭愧，这个盘的品质严格意义上来讲并算不得多出色，甚至连纯人车分流都不算，但是在省实验+文一的双学位加持下，这个盘在一众老旧小区中脱颖而出，通透小三房带双学位，89平，290W。
（英地天骄华庭）
未来郑州学区概念会不会有重大改变，个人觉得会有的。参考北京目前的试点，所有学区房以后的价值如何不好说，但是目前买学区房就是解决你当下的问题，不要考虑太多未来不确定的事。
C:刚需性买房
刚需买房就是要解决目前结婚居住等问题，手头资金有限，说几个建议：刚需对项目高度不要有过多要求，在预算有限的情况下过多追求项目高度，必然导致周边配套急速下降。
刚需买房在看重价格的同时，也要兼顾地铁规划的落地，地铁对于刚需十分关键，目前郑州市第三期地铁规划落地肯定不成问题，但是不在前三期的地线路还只是停留在规划阶段，刚需赌不起的。
小编最后想说的是，房住不炒的定调没有松动前，投资者的付出与回报极度不成比例。
目前适合自住人群买房，可以多挑挑，多看看，多比比，多想想，祝你能买到心满意足的房子，安居乐业！
