面對日益上漲的房價
不少人會因為在價低時買到房而沾沾自喜
但如果買房後房價卻降了
又該怎麼辦呢？
購買公寓，貸款未批恰逢房價回跌
李林是一名IT男，老家在南充的一個小縣城，現已在成都工作了三年。2018年，成都房價最高之際，李林心動了。但幾年來攢的小錢離買大房還相差甚遠，只能勉強湊出個公寓的首付。李林考慮，錢放著也是放著，不如先買個公寓來解決個人居住問題，日後也可以用來投資，於是一狠心決定先入手一套公寓。
在朋友的推薦下，李林來到高新區的一個公寓售樓部瞭解情況。在售樓人員的熱情介紹下，李藺更加心動，當天他就與開發商簽訂了《認購協議書》，支付了5萬元的定金。第二天，李林再次前往開發商準備簽訂正式的《商品房買賣合同》，交首付款。在正式簽訂合同之前，李林反覆向銷售人員闡述了自己目前的收入狀況，詢問了以此按揭貸款是否存在何種風險，銷售人員向他一一作了解釋。隨即雙方正式簽訂了合同，李林通過銀行轉賬的方式支付了總房價50%的首付款，以按揭的方式認購了一套樓層戶型還不錯的公寓房。
根據合同約定，李林應當在合同簽訂後十日內向中國銀行辦理抵押貸款，然後向開發公司支付剩餘房款。但時勢弄人，李林簽訂合同後不久，成都房價出現戲劇性的回跌，一大批購房者後悔不已，李林也不例外。剛好，在辦理銀行貸款過程中，李林未按銀行要求準備好貸款資料，導致前後數家銀行對他作出了拒貸的決定。於是，李林以客觀原因導致合同無法繼續履行為由，起訴開發商要求解除合同，退款已付購房款和支付資金佔用利息。隨後，開發商向法院依法提起反訴，要求李林一次性支付剩餘購房款以及支付逾期違約金。
起訴請求解除合同，遭駁回
庭審過程中，雙方圍繞著自己的訴訟請求進行了舉證質證。
李林認為，開發商沒有履行應盡的告知義務，才使得其無法瞭解按揭貸款所需要的條件以及審核內容，才導致按揭貸款無法辦理，致使雙方簽訂的商品房買賣合同無法繼續履行。同時，李林主張，開發商提供的合同中含有格式條款，不具有法律效力。
而開發商方面則認為，李林主張解除合同沒有合同依據。也不符合法定解除條件，辦理按揭貸款的責任和義務在購房人自己，李林不能獲得貸款，不屬於合同約定的“不可歸責於買賣雙方的原因導致合同無法繼續履行”。開發商方面請求法庭駁回原告李林的所有訴訟請求。
一審法院審理過後，認為雙方簽訂的合同系各方的真實意思表示，雙方均應按照合同約定履行合同義務。李林因收入水平不能達到銀行的貸款要求，又未能提供其他的擔保，沒有獲得銀行的貸款，責任在於李林本身。對此，李林系違約方，不享有合同解除權。此外根據合同約定，開發商系守約方，在李林未能獲得貸款審批也未一次性支付剩餘購房款的情形下，有權選擇解除合同或者要求繼續履行合同。據此，法院依法駁回了李林的全部訴訟請求，支持了開發商的全部訴訟請求。
一出退房大戰就這樣落下了帷幕，李林在收到判決書後，按時向開發商一次性支付了所有的購房款。這次購房經歷對他來說是經驗也是教訓。
【文中人物均系化名】
釋法嘉賓：四川蓉城律師事務所律師 任歡
買房前，購房者應注意哪些問題？
- 大致瞭解開發商的實力，尤其是對於部分期房買賣，謹慎考慮開發商的資金鍊是否影響如期交房的問題；
- 查看開發商銷售許可證等證件是否齊全；
- 向專業的中介機構或者銀行工作人員諮詢相關貸款風險等等。
什麼是格式條款？
格式條款又稱標準條款，是指當事人為了重複使用而預先擬定、並在訂立合同時未與對方協商的條款，如保險合同、拍賣成交確認書等，都是格式合同。
根據《合同法》第四十條的規定：格式條款凡是具備合同絕對無效條件之一的，一律無效;凡是規定造成對方人身傷害而予以免責的，規定因故意或重大過失給對方造成財產損失而予以免責的條款的一律無效;凡是免除提供格式條款一方當事人主要義務，排除對方當事人主要權利的，一律無效。
本案中的合同雖是由開發商提供，但關鍵條款作了加黑加粗，開發商盡到了提示注意義務和說明，並且李林在合同簽訂前，應當對自身的自身的貸款能力進行充分了解，在不能獲得貸款的情形下，開發商公司有權要求其以現金的方式補足剩餘尾款，該條款並未加重李林的義務，故不存在無效的情形。
李林抗辯“貸款不能”，是否構成不可抗力，以及是否屬於合同約定的“不可歸責於買賣雙方的原因導致合同無法繼續履行”？
商品房買賣中，按約支付購房款是購房者應當履行的主要合同義務。李林在簽訂合同時就應當預料到銀行可能基於國家政策變化或銀行自身風險評估而不予放貸的情形，銀行不予放貸並非原告不可預見、不能克服的情形，繼續履行合同並未造成明顯不公。
因此，本案不屬於合同約定的“不可歸責於買賣雙方的原因導致合同無法繼續履行”。
假設這起糾紛發生在新冠肺炎疫情期間，李林能否以“被隔離不能按時辦理按揭貸款”為由要求解除合同？
除合同有明確的關於解除合同的約定外，合同只能依法律規定解除。賣方主要的合同目的是出售房屋獲取價款，買房被隔離只是暫時無法辦理貸款，並不能從根本上導致賣方房屋無法出售和獲取價款，故雙方都不宜直接要求解除合同。雖然本次疫情被定為不可抗力，但結合司法實踐，在審理過程中法院還會結合實際情況，根據公平合理原則，認定是否合同的相對方構成免責。
買房容易退房難，但哪些情況下，開發商應無理由退房？
- 開發商＂五證＂不全。根據有關法律規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果開發商的五證不全，那開發商賣房是不合法的，屬於違規操作。
- 未經購房者允許私自更改樓房規劃設計。購房者收房時，發現房子的戶型、朝向、面積等，與合同中約定的出入很大。在購房者並不知道實情的情況下，開發商私自更改房屋規劃，直接構成違約。此時購房者有權提出解約，開發商需要承擔違約責任。
- 房屋面積差超過3％。收房時實際測量的建築面積，與合同中標明的面積差，超過3％的話，購房者有權向開發商提出退房，並在提出退房之日起30日內，要求開發商將已付清的房價款退還給購房者，同時支付已付房價款利息。
- 房屋出現重大質量問題。房屋主體部分的質量，經過檢驗認定不合格的，由於房屋質量問題嚴重影響購房者正常使用的。
- 超過合同約定時間未辦理產權證。購房合同中會對開發商為購房者辦理產權證的期限作出約定，由於新房辦理房產證，都是開發商一手操辦。若辦證遲延，一般根據合同約定期限或法定期限一年以上，仍然不能辦證的，購房者可選擇退房。
- 開發商逾期交房催促後仍交不了。開發商逾期交房是最常見的情形。但是這種情況一般會給開發商90天以內的時間作為緩衝期。
