中證君近日走訪北京地區多個別墅項目發現，進入4月後，很多別墅項目較為火爆。不少項目取消了疫情期間的優惠，單棟別墅恢復後的價格，相比特惠盤漲價約30萬-50萬元。有銷售稱，4月最多的一天成交了10套。
不少項目表示，疫情期間推出的是特惠盤，戶型和樓層存在一定的瑕疵，特惠盤已經售罄，目前只是恢復原價。部分項目銷售人員表示，未來還可能漲價。
3月以來，北京地區別墅市場成交明顯回暖。有機構數據顯示，全市別墅月成交128套，相比2月份的33套，增加了近三倍。
業內人士指出，別墅項目成交量短期回升，只是疫情期間購房需求的集中釋放。目前信貸政策及房地產調控政策依然較為嚴格，很多購房者態度依然處於觀望態勢，市場不會出現報復性增長。
普遍取消特惠盤
“取消特惠盤4月初就開始執行了。疫情期間，為了吸引客戶，推出了20套左右的特惠房，每套優惠價在30萬元左右，3月底已經售罄。剩下的房源都是’樓王’位置，距離高速公路和小區化糞池等環境欠佳地點間隔較遠。取消特惠房後的售價，代表的是房源真實市場價，不算漲價。”位於南六環外京開高速附近某下疊別墅項目銷售人員對中證君表示。
然而，此前中證君從房產中介處瞭解該別墅項目時，中介銷售人員曾表示，特惠房的位置可以隨便挑選，疫情期間不好銷售，為了吸引客戶才推出的特惠房，房屋品質沒有區別。這一說法顯然與目前恢復售價後的銷售人員說辭差別較大。
據瞭解，上述項目主打洋房系列，下疊屬於一層洋房的贈送產品。一層以下共有兩層贈送的地下室，面積合計約220平方米左右。恢復售價後，價格約在450萬元起。而其疫情期間的特惠房，最低可以達到420萬元。
這種現象在中證君走訪過程中並不少見。業內人士認為，其原因是別墅項目在3月份成交量出現明顯反彈。另外，很多北京主城區業主賣掉市區“老破小”，換成郊區別墅。這些“不差錢”的潛在客戶諮詢量增多，讓別墅銷售們感受到了市場潛力，於是取消了特惠房。
易居研究院智庫中心中國百城庫存監測數據顯示，3月北京別墅網籤達128套，2月為33套；3月份成交均價為46494元/平方米，2月為43658元/平方米；3月份成交金額約16.7億元，2月僅為4.7億元。無論是成交量還是成交均價，均出現較大反彈。
看房人數增多
中證君走訪北京地區多個在售別墅項目發現，現場看房的客戶數量普遍較多，不少別墅項目看房需要分批、限流，成交量也出現明顯增加。
據現場保安稱，週末看房客戶數量尤其多，需要分組、分批進入沙盤和樣板間，高峰期看房客戶每天能有100多組。
“昨天賣得最好，項目總共成交了10套。”海淀區某別墅項目銷售人員李倩（化名）說，“樓盤項目中，別墅區主推下躍，上、下疊拼三種戶型。2019年初期開放200多套，單套售價在1500萬元左右。目前剩下房源已不多。”
李倩表示，後期還會新開幾棟，但時間尚未確定。她建議，如果買公司別墅產品，就早點購房，後期新開樓盤可能要漲價。
中證君瞭解到，別墅看房項目的客戶中，一部分是看到開發商宣傳自行前往，另一部分是中介銷售人員營銷後帶客戶前往。由於很多中介涉足新房業務，現場人群中有不少是房產中介人員。
某中介公司銷售人員王冰（化名）表示，最近兩週來店裡打聽別墅項目的客戶多了，一般會帶客戶看5-6個熱賣項目，最後圈定1-2個價格及各方面都合適的項目。“最近每週帶看客戶中都能有成交。”
“好幾位客戶覺得現在房價較低，想趁此換掉‘老破小’。也有的客戶是想和家人住在一起，三室一廳的房子空間太小，便考慮別墅。”王冰稱，“近期別墅市場成交量反彈原因多樣，但改善住房條件和剛需購房者仍為主力。”
王冰表示：“很多別墅項目屬於限競房產品，均價不足5萬元/平米。周圍的品質住宅，如果不是限競房品種，都比這個高。別墅項目面積大，如果升值，單套增值空間較大。在限購背景下，高淨值人群不能買多套住宅，別墅項目則滿足了高淨值人群持有高額房產的需求。”
在沙河區域的項目售樓處，一位看房人員告訴中證君，選擇別墅是因為“我和老伴退休了，想把市裡房子賣了，找個清淨的區域。”
另有現場簽約的別墅購房者告訴中證君，疫情期間，一家人整天聚在90平方米左右的房子裡，完全沒有了私人空間。疫情緩解後，他就抵押了老房子，來郊區購置別墅產品，“為了大家都能有自己的空間。”
專家：不會報復性增長
多位房地產及宏觀政策研究人士表示，目前信貸政策及房地產調控政策依然較為嚴格。在此背景下，很多購房者依然處於觀望態度，市場不會出現報復性增長。
諸葛找房數據研究中心王小嬙則認為，當前房企促銷現象頻頻，金融政策稍顯寬鬆，是出手購房的好時機。但是，僅3月銷售數據不能定性別墅市場回溫。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，3月別墅市場成交量大增，很大程度是購房者去年已經看過了項目，認為目前售價符合心理預期，此前需求得到釋放。短期內，購房者對別墅的需求能否支撐起二季度市場，依然具有不確定性。
新時代證券首席經濟學家潘向東也表示，3月成交量回升更多是疫情期間住房需求的釋放。部分購房者此刻購房，和開發商讓利有關，不能由此判斷北京別墅市場回溫。預計二季度別墅整體成交量會有所回暖，但不會出現報復性增長。
本文源自中國證券報
