全球疫情爆發以後,股市跌,收入跌,很多行業陷入低迷狀態,有這樣一批投資客站在遠方觀望著深圳,心存僥倖:時局如此,深圳房價該跌一跌了吧!
可現實只會對你說:睡覺吧,夢裡什麼都有。
本文以數據和政策作為支撐,明明白白告訴你,深圳房價下跌是。。
要談2020年深圳房價,首先看19年深圳從土地市場到住宅市場供求的狀況到底什麼樣的。
19年土地市場的表現
先看深圳19年土地市場的表現,政府賣地戰績:
從深圳規土委的數據來看,19年第四季度,也就是年底,深圳猛賣了很多地,準備2020大幹一場。
再看一看深圳城市更新局的數據,去年深圳拆遷挺忙的,拆了不少村中村,搞了個“一線工作法”,還搞了個“行軍鞋”精神,美其名曰“強勢推城市進拓空間”。
因此,我們可以通過以上數據總結:
1、2019年深圳土地招拍掛工成交66宗土地,其中住宅用地出讓數為十二宗(包括1宗深汕)
2、2019年新增城市更新計劃99項,其中龍崗為城市供應主力,說明上游土地供給方面,深圳還有空間。除此之外,畢竟“來了就是深圳人”,也要讓大家有房可住。
商品住宅一手市場的表現
這是全年商品住宅一手市場的表現,明顯看到11月份在社會各界各種壓力下,開放商開始努力推盤,說明上半年開發商商業目標沒有達成,深圳剛需極多。
四季度供應集中爆發,深圳市商品住宅批售面積188.21萬m²,佔全年供應的四成以上。
深圳房子的區域供應情況
這個數據說明,主要供應仍集中在關外區域,寶安、龍崗、龍華區合計佔比為59.9%;關內以南山區供應最高, 佔比為12.8%。
其實房子還是關外供應的多,量還是比較大的。
深圳成交數據
再看大家關心的成交,看看和你們心目中的深圳房價是否符合。
從數據中可以看到兩個現象:
1、隨著地產商們的極力推盤,11月和12月成交大漲;
2、全年有10個月住宅成交面積高於去年同期,僅1月、8月商品住宅成交面積低於去年同期。
也就是2019年買房的人是遠遠多於2018年的。
再看餅圖:可以看出主要成交仍來自關外,佔比達到81.29%,龍崗區、寶安區保持成交領先,成交量位居全市第一、二位,合計佔比達到46.51%;光明區、坪山區與龍華區成交佔比分別為14.33%、10.04%、 9.12%;關內仍以南山為主力成交區域,成交佔比達到8.51%。
也就是說關內高價房需求較少,絕大部分人買關外。
深圳客戶購房意向
好,再看你們最最關心的,在深圳買房的人大部分選擇了多少錢的房:
網絡吹牛者天天說的10萬以上的房,只賣了8的百分點不到,超過半數的人買了300-500萬之間的房子,看看你的荷包,不存在的!
再找幾個典型的區來看看:
羅湖是跌的,供應量漲的太多了!
福田是漲的,供應量下降了3成。
成交大戶龍崗同學全面飄紅。
坪山,成交量是下降的,房價卻漲的猛。
2019年數據分析完了,來一波總結。
19年深圳房市數據總結
1、2019年,深圳商品住宅市場同比量增價穩,不是傳說的飛天,其實還是有調控動作的。
2、2019年龍崗、寶安兩區是深圳成交大戶,說明大部分人是為了剛需在深圳置業,並非網上說的都在搞炒房。
3、2019年福田區成交均價最高,豪宅市場南山成交量佔比超5成,新來的同學這兩個地方就不要想了,太難了,家裡有礦的當我沒說。
以上數據,讓大家對深圳現在房價全貌有個初步瞭解,然後我們來預估2020:
先說結論,前面數據說明了政府有調控,那麼深圳2020肯定有上漲空間,只是這個空間放多少出來而已。
2019年與2020年政策對比
接著配合政策看深圳狀況:
我們可以看出,和2019,有較大區別,涉及到深圳的是:
1、2020將改變去年搞5G和互聯網的狀況,轉成對戰略產業和傳統工業進行發力,而深圳這幾年都在緊跟步驟,丟掉了一部分製造業,戰略產業深圳一直沒有,這點是不利的。
2、從統籌推進西部、中部和東北;由東部牽頭,變成大力建設中心城市和城市群,這點對深圳是利好。
3、依然堅持“房住不炒”,於是要大力發展租賃業,但是運氣不好,農曆新年,病毒襲來,租賃業受到影響,並沒有起色。。
所以2020國家政策對深圳有利有弊,這個角度看,房價不會因為政策有很大波動。
再看和房價息息相關的人,也就是城市常居人口增長。
17年常駐人口暴漲,房價自然上漲,然後人口增長速度又跌下來,說明趨於平穩,20年不出現17年的人口暴漲,基本上房價不會暴漲,經過18、19兩年的調控期,更不會暴跌了。
這是深圳市自己的規劃,按照這個邏輯,如果它能實現的話,每年漲89萬,也就是每年漲7.6個點,再通過國家調控,預估是在3-4個點。
最後的結論
深圳的房價跌是不可能跌的,媒體說大漲也是騙人的,冠狀病毒只可能影響一時,過去了就反彈,或者有些情況下,可能一時都影響不了。