汕頭第一城人民防空工程地下停車位一審投資者、管理者、受益者為第一城開發有限公司，二審、再審因建設單位不能舉證人防工程建設資金沒有納入商品房建設總成本而被二審（終審）判決和三審（再審）裁定為：
全體業主為人防設施地下停車位最終投資者！人防設施停車位訴訟基本情況
（一）汕頭第一城開發有限公司於1992年12月經批准成立，至1993年3月註冊，該公司由李嘉誠汕頭大學基金會有限公司和汕頭市華僑房地產開發公司合作組成，前者出資額為380萬美元，持股100%，而後者認繳出資額為0美元。後者實際以土地作價入股，仍存在著"土地取得方式未明確"的難題。
二十年過去，"汕頭第一城"的二期乙丙區土地處於閒置狀態，圍牆內的空地上只有兩架孤零零的小型鑽土機，緊鄰的售樓中心也是一片破敗景象。數據顯示，二期乙丙區未開發項目規劃總用地面積為50651.87平方米，近76畝。迄今為止，"汕頭第一城"的實際建設工程量不過是原計劃的一半多一點。
△汕頭第一城三期用地實況
從第一城人防停車位二審、三審判決書獲悉，汕頭第一城人防工程地下室自2006年10月10日由第一城開發有限公司建造，2008年5月27日驗收核准。第一城二期甲區的業主委員會應該從2010年10月獲得了物業管理權，小區業主獲得了物業管理權後委託深圳市特科物業發展有限公司汕頭分公司對第一城小區物業進行管理與服務。現在小區業主委員會已是第五屆業委會。
此小區的人防工程停車位自2010年12月15日開始由業委會出租給小區的業主使用，人防車位的租金由物業公司代收。
（二）汕頭第一城開發有限公司自認第一城人防設施地下停車位的管理、收益權屬於第一城開發有限公司所有，但自2011年1月起至2017年9月前均未收到人防停車位的出租收益。逐於2017年9月前向汕頭市龍湖區人民法院起訴請求：
1、判令業委會立即停止佔用和出租第一城位於汕頭第一城二期甲區的93個地下人防車位；2.判令業委會將上述人防工程車位返還第一城開發公司；3.判令業委會賠償第一城93個人防工程車位佔用損失225萬元（詳見二審判決書）；4.判令特科公司自收到本訴狀之日起將代收租金返還第一城。
汕頭市龍湖區人民法院（2018）粵0507民初189號一審判決：
1、汕頭第一城第五屆業主委員會應於判決發生法律效力之日起停止出租位於汕頭第一城二期甲區的93個地下人防車位。
2、汕頭第一城第五屆業主委員會應於判決發生法律效力之日起十日內，將位於汕頭第一城二期甲區的93個地下人防車位返還汕頭第一城開發有限公司。
3、駁回汕頭第一城開發有限公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費146,099元，由第一城負擔12,699元，業委會負擔133,400元並應於判決發生法律效力之日起十日內向一審法院繳納。
（三）一審原告第一城開發公司不服一審第3項判決，一審被告業委會均不服一審判決，雙方均上訴至汕頭市中級人民法院。
汕頭市中級人民法院二審認為：
第一城開發公司的上訴請求不能成立，予以駁回；業委會的上訴請求依法成立，予以支持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）規定，判決如下：
1、撤銷汕頭市龍湖區人民法院（2018）粵0507民初189號民事判決；
2、駁回汕頭第一城開發有限公司訴訟請求。
一審案件受理費146099元和二審案件受理費292198元，均由汕頭第一城開發有限公司負擔。
（四）一審原告二審上訴人汕頭第一城開發有限公司不服二審判決申請廣東省高級人民法院再審
廣東省高級人民法院再審裁定結果：依照《民事訴訟法》第二百零四條第一款,《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回汕頭第一城開發有限公司的再審申請。
二 案件點評：
1、經二審、三審裁定，汕頭第一城小區人防工程的建造成本已分攤至商品房購房款中，隨著商品房銷售完結，全體購房者成為人防工程的實際投資人，享有人防設施的管理權、使用權和收益權。
終審（二審）汕頭中級人民法院和再審（三審）廣東省高級人民法院通過審理認定：應該由第一城開發有限公司舉證其系第一城人民防空地下室人防車位從頭至終的投資人和收益人，即應舉證第一城人防設施是單獨興建且沒有分攤到業主購房成本之中，而第一城開發公司無法舉證，應負舉證不能責任，因此再審法院裁定維持二審法院終審判決。
2、一審、二審、三審過程中，被告第一城業委會在訴訟攻防中始終處於被動狀態，沒有拿出證實第一城業主才是小區人防工程的最終投資者的有利證據，也未引用有利法條。業委會在二審、三審獲勝，系從原告在二審、三審無法舉證有利證據證實第一城開發公司是人防工程的從頭到尾為唯一投資者而僥倖獲勝。
3、第一城業委會應該在一審、二審、三審引用《人民防空工程建設管理規定》第四十七條、第五十一條、第五十三條和《人民防空法》第二十二條、第四十八條駁倒原告第一城開發公司不適用《人民防空法》第五條的人民防空工程的鼓勵性投資政策。
4、第一城業委會應該在一審、二審、三審引用2010年住建部《物業承接查驗辦法》第十六條“人防設施”系業主共有的共用配套設施。
5、第一城業委會應該引用《人民防空工程建設管理規定》第五十一條：按照規定應修建防空地下室的，防空地下室建築面積單列。所需資金由建設單位籌措，列入建設項目總投資。由此證明人防設施已經納入了商品房建設成本，隨著商品房的預售、銷售完結，小區全體購房者才是人防工程的實際投資人，因此享有人防工程的所有權、管理權、使用權和收益權。
6、第一城業委會應該應該引用“地隨房走、房隨地走”的原則，引用199年《城市房地產管理法》第四十一條：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。《城市房地產轉讓管理規定》第五條：房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓。《物權法》第一百四十六條：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分。第一百四十七條 建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。根據以上法規，商品房銷售完結，商品房附著的土地使用權就歸全體業主所有。同理，附著於土地使用權的人防設施也就隨土地使用權的轉讓歸屬全體業主所有。
7、第一城業委會應該引用《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第三條、第六條規定，建築區劃內除了明確屬於專有部分和屬於其它權利人及市政部分以外的道路、綠地、設施設備和其它場所、房屋都屬於全體業主共有。而而認定專有和其它權利人的方式就是第二條規定的三項原則：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。不能滿足此三項原則就應認定為全體業主共有。
8、第一城業委會應該引用《物權法》第七十三條“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”和第七十四條第三款“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”
開發公司與第一城業委會二審、三審判決局整理的一審、二審和三審攻防基本案由和審理情況
汕頭第一城人防工程地下室自2006年10月10日由第一城開發公司建造，2008年5月27日驗收核准。從二審判決書分析第一城的業主委員會應該從2010年10月獲得了物業管理權，並委託深圳市特科物業發展有限公司汕頭分公司對第一城小區物業進行管理與服務。
此小區的人防工程停車位自2010年12月15日開始由業委會出租給小區的業主使用。
Ⅰ、而第一城開發有限公司認為小區業委會和深圳市特科物業發展有限公司汕頭分公司侵犯了其對第一城甲區人防車位的收益權。
（一）逐於2017年9月前向汕頭市龍湖區人民法院起訴請求（因查詢不到一審判決書，只能從二審判決書歸納）：
1.判令業委會立即停止佔用和出租第一城位於汕頭第一城二期甲區的93個地下人防車位；2.判令業委會將上述人防工程車位返還第一城開發公司；3.判令業委會賠償第一城93個人防工程車位佔用損失225萬元（詳見二審判決書）；4.判令特科公司自收到本訴狀之日起將代收租金返還第一城。
（二）、業委會一審辯稱：小區地下室是按照人防工程本身設置的，建造成本均已計入購房成本。當時人防地下室不具備停車條件，是業委會接手後經過改造才成為車位的，業委會有權獲得改造收益。並向法院申請《調取證據申請書》，申請由法院調查人防工程是否列入商品房建設成本。
（三）特科公司辯稱，特科公司在本案中屬於案外人，不應當亦無理由向第一城返還任何費用。
（四）、一審法院經審理判決：
1、汕頭第一城第五屆業主委員會應於判決發生法律效力之日起停止出租位於汕頭第一城二期甲區的93個地下人防車位。
2、汕頭第一城第五屆業主委員會應於判決發生法律效力之日起十日內，將位於汕頭第一城二期甲區的93個地下人防車位返還汕頭第一城開發有限公司。
3、駁回汕頭第一城開發有限公司的其他訴訟請求。
一審案件受理費146,099元，由第一城負擔12,699元，業委會負擔133,400元並應於判決發生法律效力之日起十日內向一審法院繳納。
Ⅱ、一審原告第一城開發公司與一審被告業委會均不服一審判決，雙方均上訴至二審法院
雙方上訴理由同上
二審法院經審理認為：
第一城提供了地下車庫的建設工程規劃許可證、土地使用權證、建設工程施工許可證及《關於汕頭第一城二期甲區人防地下室施工圖審核意見》等證據材料，但是僅此只能證明第一城依法配建了人防工程車位，並不能證明人防工程車位建造成本系由第一城另外獨立承擔，未分攤在業主購房款中。
相反，一審法院向汕頭市建設工程造價管理站發出《調查函》，該站回函內容則可以證明，如無例外情況，通常地下人防工程造價已計入整個建設工程總造價，即人防工程的建造成本已分攤至商品房購房款中，隨著商品房銷售完結，全體購房戶承擔了人防工程的建造成本，成為人防工程的實際投資人，享有管理使用和收益的權利。
另外，本案訴爭人防工程車位自2010年12月15日起至今由業委會出租給車位所在小區的業主，委託特科公司代收租金，一直處於業委會的管理之中。
因此，第一城主張其對本案涉訴爭議的93個地下人防車位享有使用和收益的權利，要求業委會停止佔用，並返還車位和相關租金及利息，根據現有證據，第一城未能完成舉證責任，應承擔舉證不利的後果，其訴訟主張，本院不予支持。一審法院認定第一城對本案爭議人防車位有使用管理權錯誤，本院依法糾正。
綜上所述，二審判決如下：
一、撤銷汕頭市龍湖區人民法院（2018）粵0507民初189號民事判決；
二、駁回汕頭第一城開發有限公司訴訟請求。
一審案件受理費146099元和二審案件受理費292198元，均由汕頭第一城開發有限公司負擔。
本判決為終審判決。
Ⅲ、一審原告（二審上訴人）汕頭第一城開發有限公司不服二審判決申請再審
（一）原告申請再審理由：
1、地下93個人防車位系第一城通過獲得國有土地使用權，並自籌資金建造而原始取得，其具有構造上、利用上的獨立性，並與小區業主明確約定所有權益歸屬於第一城開發公司請求再審。
2、一、二審將人防車位以人防車位的建造成本是否納入購房款來認定地下人防車位的建造本獨立與業主的購房款的舉證責任分配給再審申請人，亦是於法無據的。被申請人業委會在無法提供證據證明業主為“現有投資人”的情形下偷換概念，混淆買受人與現有投資人兩種不同身份。
3、申請人自始為涉案小區地下人防工程的建造投資人，依法享有使用權和收益權，故被申請人的主張和抗辯毫無事實和法律依據，符合再審規定，原審判決不當，請求立案再審。
（二）被申請人業委會、特科公司均提出抗審意見：二審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。請求駁回第一城開發公司的再審申請。
（三）廣東省高級人民法院再審裁定意見
1、第一城開發公司作為一審原告，以涉案93個地下人防車位均為其投資建設，該人防車位之管理、使用及所有收益應依法歸其所有。二審法院根據《人民防空法》第五條第二款“人民防空工程平時由投資者使用管理、收益歸投資者所有”以及《民事訴訟法》第六十條第一款“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”的規定，認定第一城對其上述主張，人防工程車位的建造成本是獨立於小區商品房銷售價格之外，未分攤到小區業主購房款裡以及自人防工程竣工驗收後其履行了日常必要的管理維護義務等方面的問題承擔舉證責任於法有據，不存在舉證責任分配錯誤的情形。
2、第一城開發公司認為業委會應對人防工程的建造成本已經計入到購房成本的事實承擔舉證責任。經查，涉案的人防車位系由第一城開工建造的。因此，二審法院關於涉訴爭議人防工程的建造成本及各項支出情況，及其銷售商品房的成本構成等，應由第一城提交相關證據予以佐證的論述，有事實依據，亦無不當。第一城上述主張理據不足，本院不予採納。
3、雖然第一城申請再審時亦提出相關的事實理由來證明其系涉案人防車位的投資人，但是就本案關鍵的涉訴爭議人防工程的建造成本和各項支出，及其銷售商品房的成本構成等方面的情況未提供充分的證據予以佐證，即第一城提供的證據不足以證明其系涉案人防車位的投資者或是車位的建造成本系獨立於商品房銷售成本之外。因此，二審法院根據汕頭市建設工程造價管理站的回函內容以及涉案人防車位近十年來實際處於業委會管理出租的狀態等情況，認定第一城未能完成舉證責任，不支持第一城關於其對涉案車位人防車位享有使用和收益權利的主張，符合《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》七十三條第二款的規定，沒有明顯不當。再審申請人對此表示異議，但其提出的再審事由不足以推翻二審判決，本院綜合全案的情況，認可二審法院對案件事實和爭議焦點問題的分析認定。
再審裁定結果：依照《民事訴訟法》第二百零四條第一款,《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回汕頭第一城開發有限公司的再審申請。
裁定書可查：
在大多數開發商在樓盤的宣傳廣告上就打著買房送車位的旗號，開發商送的車位很多都是人防車位，並不是產權車位，埋下不少隱患。
那麼人防車位和產權車位有什麼區別呢？
1小區的車位分幾種？
一般情況，車位分為3類：產權車位、公攤車位、人防車位。
產權車位：主要是指開發商自建的地下車庫，且開發商單獨取得車庫產權。在這種情況下，開發商可以委託物業公司租售車位。
公攤車位：是車位面積已經列入公攤面積被分攤。根據《物權法》第七十四條第三款規定，佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
人防車位：是人防工程的規劃車位。按照《物權法》和《人民防空法》立法中“誰投資、誰受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業主需要的前提下供業主使用，並可按約定收取一定的費用。開發商只擁有使用權，不擁有產權，只能出租，但租期不得超過20年。
2人防車位和產權車位的含義
1、人防車位
人防車位通常指的是沒有產權的車位，開發商根據《人民防空法》的規定，建設地下人防工程，然後將之改造成地下停車位，這類車位稱之為“人防車位”。該類車位產權不屬於業主也不屬於開發商，而屬於國家，無法出售但可以出租，且期限不得超過20年。
2、產權車位
產權車位是可以進行買賣交易的，產權車位屬於開發商出售給購房者的，所以一般開發商不會輕易在收房的時候贈送產權車位的；由於屬於開發商規劃銷售的一部分，已經通過審批，產權車位可以辦理產權證，車位年限與商品房使用權年限一致，業主取得產權證書後也可以出售車位。
3人防車位和產權車位的區別
1、用途不同
（1）人防車位一般適用於一些人防工程，是指為了保障戰亂時期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的位於地下的防護建築，是國家強制要求配套的建築，禁止開發商銷售。根據現行小區規劃相關法規，小區共用場地、計入公攤面積的車位和車庫屬全體小區業主擁有，開發商或者物業公司沒有出售的權利。
（2）產權車位是開發商用於出售給業主的，車位所在的土地使用權是有使用年限限制的，年限與車位所在的土地使用權年限一樣長。購買的時候應該查看開發商的《土地使用權證書》，確認開發商拿到的土地使用期限。但根據物權法規定住宅使用土地使用期限屆滿後自動續期。
2、建築結構不同
（1）人防工程裡的車位都屬於人防車位，區分人防車位的時候可從建築結構上來看，如果在地下室裡面劃分區域建設人防地下室，一般小區都被要求進行集中處理，那麼人防防護門（防護門和密閉防護門）圍合空間裡面的車位，那就肯定是人防車位。
（2）產權車位沒有什麼特別的地方，都是一般的車位形態，主要還是看開發商是否能夠辦理產權證書為準。
3、看開發商的規劃圖進行區分
在具體查看小區車位的時候，如果不能辨別出是否屬於人防車位，可以通過觀察小區規劃圖來分辨哪些是人防工程車位。一般情況下，開發商在報規劃的時候已經明確地下室的功能，哪些部分是人防工程、哪些部分是可以出售的產權車位，這些都很清楚。
為什麼要注意人防車位和產權車位的區分呢？主要還是因為產權的問題，如果遇到小區拆遷等問題，沒有產權登記的車位肯定是拿不到拆遷補償款的，對於開發商宣稱的可以自由買賣也不可以輕信，人防車位沒有權利轉移憑證的停車位交易，始終存在不小風險。
4不能辦產權證的車位有兩種情況：
一是通過在地上畫線和編號來確定的車位，該車位佔用的是業主共有的場所，所以無法獨立擁有產權；二是人防工程改建的地下停車場，我們都知道人防工程的產權屬於國家，不屬於開發商和業主所有，所以無法辦理產權證。
5能辦產權證的車位也有兩種情況：
一是樓盤建設時獲得規劃許可證而建設的具有獨立面積的車庫，裡邊的車位可以出售，也可以辦理產權證；二是非人防工程改建，又不佔用社區公攤，經過政府審批的車位，也可以辦理產權證。
所以，在買車位的時候，一定要搞清楚車位的性質，確定能辦理產權的車位才適合去買。
6租賃車位有限期
如果是購買的車位，則產權年限同該地的土地使用年限是相同的。但是如果是租賃的車位，根據《合同法》規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。”您在簽訂車位租賃合同時就該明白該車位的有效使用期限只有20年，到期後需要重新簽訂租賃合同。一些開發商承諾的想租多久就租多久完全是沒有法律意識的看法。
7人防車庫禁止買賣
人防車庫作為車位的一種特殊存在，因其特殊性質和目的，其所有權是歸人防工程部所有的，是屬於國家的，開發商無權處置屬於人防工程改建而成的車位，只能暫時租給用戶，而不能進行買賣。而且一旦發生災害、意外等需要使用該人防工程時，一切使用者都要讓位於人防工程的本質屬性。你可能遇到的陷阱是在不知情的情況下被利益燻心之人忽悠就掏錢買了人防工程車位，最終花了錢也辦不到證，得不償失。
8賣房後車位怎麼辦？
在二手房交易中，如果自家的車位是購買所得，擁有產權，可以將車位隨房出售。如果僅是租賃且即將到期，此時現任房主就需要與物業重新簽訂車位租賃或者買賣合同，如果原房主的車位使用合同沒有到期，關於該車位的使用問題就需要兩者進行協商了。
9一切細則要求都要寫進合同
無論是買房還是買車，為了避免不必要的糾紛，較好還是用合同來約束雙方。包括車位的位置、面積、價格、使用權期限等問題都要在合同中標明。買房買車都是為了生活的舒心，麻煩與糾紛能少則少。
