文/黃太陽
“三道紅線”出來之後，鬱亮明確表示房地產正式進入管理紅利時代。
有沒有機會？
《地產採購內參》對話6位房企高管，且聽他們是怎麼看的！文中觀點僅作為探討交流，不代表企業聲音。
增長依然是核心命題
少了外部輸血，怎麼辦？
答案就是許老闆的超級朋友圈已經證明了一切，即便是1300億的資金需求也算不了什麼！
注意關鍵詞：超級朋友圈
試問，在謀求增長的同時，如何構建超級朋友圈？
我諮詢了行業幾位地產大佬。
雅居樂成本採購中心張總表示，企業上下游產業要抱團取暖。新階段的發展更是要淘汰“沒實力的、管理落後的、依靠關係的”豬隊友。
卓越成本戰採助理總經理王海超表示，我們追求穩定優質合作供方，對於合約界面更趨於專業化，我們會要求公司付款要更好，這樣更能吸引優質資源。
奧山控股商開事業部成本合約負責人劉舸，傳統的供應鏈主要是以量換價，現階段更多賦予了供應鏈更多的內涵，例如供應鏈融資、供應鏈上下游的合作、打通等。通過更深層次的綁定發展，抱團取暖。
大華集團成本採購中心程立婕表示，大華屬於綠線，不受“三道紅線”的影響，在打造供應鏈超級朋友圈方面會側重關注供應商的品質，口碑以及背調結果。
三道紅線下的成本管理之變
鴻坤地產招採總徐豔霞表示，最顯著的變化就是供應鏈融資會更加多，隱形成本會增加。
在卓越成本戰採助理總經理王海超看來，“三道紅線”政策主要是針對融資，但成本管理是漸變過程，需要體系和導向轉變。
王總表示，“以往很多粗獷管理會向體系化管理轉變，從投策端開始連同之後各環節成本參與深度以及話語權會加大，目標成本及動態成本管控會在開發整個環節加強，不能加強的企業很難生存。”
高槓杆及高週轉時代，房地產企業成本管控的核心手段依託的是人治，成本管理水平較為粗放。
對此，行業資深成本講師黃煜老師表示，以前成本不用怎麼關注都能賺錢，只要快快快，現在得重新正視起來了。民營企業老闆要從意識上加強，將這種成本意識層層下壓。想立馬見到效果，不是一時半會兒就能體現出來的。
思維慣性導致在執行層面會有些難度，一是企業原有的體系習慣，二是推行一些動作會遇到阻力。另外，老闆也要擯棄成本管理就成本部的事的思維認知。
奧山控股商開事業部成本合約負責人劉舸表示，有4個方面的變化：
1、成本的管理已不再是單純的為降成本而降成本，而是更多的參與到運營中，成為全過程成本管理。
2、成本自身的控制，更多的是對敏感成本與非敏感成本的控制，敏感性成本堅決投入，非敏感性成本要控制的更低，同時最大限度的減少簽證、變更杜絕無效成本。
3、成本要利用資源，招採就是做資源，供應鏈融資、材料公司、聯合投資拿地、債轉股、股轉債，很多都是新時期成本人可以去落地實施的。
4、對於成本及招採人員的知識面要求，需要具備廣度和深度。成本人員不能只關注造價，需要向財務、稅務、融資等方面靠近，不斷提升自己才有可能“活”得更久。
成本管理要做好利潤管理
“三道紅線”政策對於房地產企業而言可不是春風，更像是一股刺骨的寒風，讓房企們措手不及，就連萬科鬱亮也直呼“房地產進入管理紅利時代，跟2002年的土地政策很相似。”
忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開。
這個政策的發佈，對於成本管理會有哪些新變化及新要求？
設計規劃，其實是對貨值的管理，即可預見銷售額的規劃。
成本策劃，其實是對利潤的管理，即尚未使用成本的策劃。
王海超表示，新的發展策略會是“降本保質”，就需要成本邁向精細化管理，專業人做專業事。集採要加深加強，總分包專業化加劇，細化分包。
劉舸表示，隨著房地產的深入發展，未來房地產的成本管控也會像製造業一樣。
其實，我們都看到了房地產暴利增長的時代已經結束，下一個時代就是比拼精細化管理，而成本精細化又是非常關鍵重要的一環。在貨值確定的情況之下，房企有質量增長的利潤多少就來自於企業全員成本管理的水平。
總結
“三道紅線”政策的落地實施還有一段的緩衝期，房地產企業還有足夠的時間應對變化。
但管理驅動增長的時代真的來臨，依靠“人治”的成本管理已經不適應新的發展需要，企業需要構建成本管理的制度保障、組織保障以及信息化管理工具作為支撐。
可以預見，最難的是“換腦”，只有自上而下的形成全員成本管理思維，全體換腦才有可能真正的打造精細化的管理，實現有質量的增長，在管理紅利之中掘金。
