从身家千万到破产，需要多久？
对于上海的炒房客，答案是三年。
前几天，掌柜我正坐在电脑前面搜集长三角各城市的数据。忽然收到小伙伴的信息：
多军圈子里，有些人熬不过今年了。
这个圈子不大，我大概知道都有谁。我问，卖掉一两套房子还撑不下去么？
小伙伴反问，
都已经是负资产了，还能怎么办？我有些意外。他们买房时意气风发的样子，仿佛还在昨天。没想到这么快，事业、积蓄、房子，一朝归零。
人到中年，人生却突然回到了起点。这一切的起因，就是两个字：
炒房
01
科普一下，“多军”指的是房产投资者。直到五年前，这个圈子还非常小，基本都是长线持有房产的人。
但在2015-16年，上海房价接近翻倍。很多新人如梦初醒，开始加入买房投资的行列。
其中更有一些“赌徒”，在2017年初，用足了杠杆，在上海大举建仓。
说炒房客是赌徒，一点也没冤枉，因为他们的思路跟正常人不大一样，路子也特别野。
就拿我认识的张三（化名，不止是一个人）来说吧：有次聊天，他眉飞色舞地说定了一套“笋盘”，市场价打八折，这两天就去跟女房东结婚了...
我喝水差点呛着，问你这是要卖身了么？
张三一脸得意：过户了就立马离婚啊，跟房东协商好了，塞个红包，她愿意配合。这样既绕开了限购，还不用交额外的税费。
我问，你老婆乐意么？
他说，当然没意见，能赚一百多万呢；房东要是男的，她去跟人家结婚，我也乐意。
在炒房客眼中，结婚离婚不过就是买房流程中的一道程序，没啥神圣的。
如果非要在他们心中找一样神圣的东西，可能就只有“杠杆”了。
他们会通过一切手段扩大自己的杠杆。买房，抵押出现金，再买房，再抵押...
我小心翼翼地问张三，你背着几千万的负债，二、三十万的月供，不担心房价不涨么？
张三用看傻子的眼神看着我说，憋尿能憋多久？肯定要放水嘛。
02
我们不懂炒房客的自负。炒房客藐视我们的人生。
最早的炒房客曾说：
"...重点小学，重点中学，考大学。可能的话，出国是最高荣誉。学成归国，做个白领...如果你成功做到以上一切的话。恭喜你，你就是一个24k纯loser。
你的人生从此惨淡无光，一辈子没有任何成就和出息。而对于你的家族来说，你就是一个巨大的悲剧。你父母在你身上倾注了无数的成本，回报率却极低。"
炒房客信奉大水漫灌。背着高杠杆，才算安全上岸。
在职场中拼搏、忧虑孩子老人的我们，在他们眼中，不过是在水中挣扎的蝼蚁。
03
只是这一次，他们错了。
其实信号早已出现。2016年11月，上海恢复“认房认贷”。粗略地说，无论按揭还清与否，首付比例都将由三成上调到七成。
好比我手头上有200万，原先三成首付，可以按揭买600万的房子；但认房认贷后要七成首付，我连300万的房子都买不起了。
相当于，上海的购买力陡然下降了一半。
之后，房价一路阴跌，比起2017年的高点，已经下降了10%左右。
看上去不多，但算上利息，损失就相当惨重了。你很难想象，炒房客的利息成本有多高。
他们的资金渠道包括银行按揭，抵押贷款，私人拆借，民间借贷...每到下一个渠道，利率都会大幅提高，还款周期却会大幅缩短。
就好比大庆油田的石油，越是往深开采，难度越大，成本越高。
我估算过，炒房客的综合资金成本，超过了7%，三年就超过了20%。再加上房价下跌的10%，本金肯定已经赔光了。
有人会问了，
那他们为什么不早点卖掉，早点止血呢？很简单，因为卖不掉啊。
他们当初挑的标的，都是些老破大和顶楼复式。这类房子容易抵押出更多的贷款。
但问题是，这类房子品相差、总价高，基本没有流动性，出货非常难。
就算降价卖也卖不掉，因为里面的贷款实在是太吓人了。房子总价1000万，里面抵押贷款900万，买家根本不敢碰。
退一万步，就算卖掉了，腾出来100万现金。但相对于炒房客高达20-30万的月供，又能支撑多久呢？杯水车薪而已。
房价跌，利息高，卖不掉，形成了一个死局。
他们以前甘之如饴的杠杆，现在却成了一跟绳索，勒在了脖子上。绳索一个月、一个月地收紧，直到他们完全喘不过气来。
04
咱们复盘一下，上海的炒房客，到底犯了什么错误。
本质上，“认房认贷”是在去杠杆。这注定了上海的楼市不会有爆发式的行情。
所以买在上海，一定是长期投资。你要耐得住寂寞，陪着这座城市慢慢成长。
但炒房客等不起。他们的杠杆太夸张了，月供可能高达月薪的十倍，远远超越了承受范围。
还没到房价回调，就会因“失血”过多而出局。
或者稍微学术一点，他们用短期资金购入了长期资产。这属于期限错配，是投资的大忌。
炒房客低估了风险，高估了自己，自然会输得一败涂地。
05
炒房客不配藐视努力的人。
知乎上有个问题：奋斗五年，还比不上房价三个月涨的多，奋斗还有什么意义？
这个世界充满了未知和风险。囤了些房子，盼着房价大涨躺着赚钱，其实相当于把命运从自己手上交了出去。
房价终究不是自己能控制的。万一跌了，可能就是万劫不复的下场。
而奋斗，可以让你主动掌握命运。它让你有更多选择的权利和资本，让你自己来决定未来是什么样子的。
这就是奋斗的意义。它增加了未来的可能性，以及，让你变得比原来的自己更好一些。
06
延伸到一个更深的问题，投资是什么？
我认为投资的内核很简单：在合适的时候，做合适的事情。
具体一点，年轻时要“放肆”，要高杠杆；而年纪大了要“克制”，要低杠杆。
比如你还不到30岁。我认为你没必要花心力钻研理财或者定投。毕竟本金太少了，即便能有10%的回报，赚个3万、5万，又能拿来干嘛呢？
你就应该好好工作，专注于提高自己的专业技能，多挣工资多攒钱。等机会来了，再满杠杆，梭哈一把。
一旦成了，你就改变了自己的命运。
亏了没有关系。反正你本来拥有的就少，试错成本小。
而且你年轻，将来还有大把机会。
07
等到年纪大了，你就输不起了。
比如你40岁左右，物质上有不错的基础了。就因为看好一波行情，把所有的钱和房子全都押了上去，一把梭哈。合适么？
在我看来，这既不理智，也没有责任心。不光自己赔得一无所有，还拖累老婆孩子一无所有。
房产投资有各种各样的方法。如果能重来，上海的炒房客们根本没必要满仓上杠杆。
他们完全可以拿出一部分资金，专门拿来打新（即摇号限价新盘，吃倒挂的差价）。一年不开张，开张吃三年嘛。
或者干脆简单一点，买入优质二线城市的房产。总价低，负担小，长持十年也不成问题。
总之，在这个阶段，风控比回报重要。你要把时间周期拉长，把杠杆降低，把风险降低。
记住，最大的风险永远不是来自市场本身，而是来自内心。
房子买错了还好说。但人生走错了，重来就难了。
