去年7月，建業地產收購中民投旗下中民築友63.5%股權；5月25日，建業新生活正式登陸港交所；前不久，建業地產又宣佈，分拆旗下中原建業在港交所主板上市。至此，胡葆森或將擁有三家“輕資產”上市公司。
2015年，就在多數房企跑馬圈地，衝規模的時候，建業選擇了一個另類的道路。當年6月，建業地產舉行“建業+”新藍海戰略發佈會，會上，胡葆森說，建業將以輕資產為主要模式，用三到五年實現企業從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型，涉及輕資產、物業管理等領域。
這一“輕資產”理念，在五年後有了成效。建業地產今年前十個月銷售總額中，建業地產重資產銷售額為519.94億，佔比為67.18%，輕資產銷售額為253.99億元，佔比32.82%。但從目前來看，還很難說建業地產的輕資產路線已經成功了。
2019年，建業地產銷售額首次突破千億，胡葆森做出另一個選擇。在業績會上，表示，我提議把建業地產未來的2-3年稱為‘戰略鞏固期’……要著力於降低負債率，提高盈利能力……今年建業地產將重資產銷售目標定在800億元。
其中原因是，近年，建業地產實現了高速的增長，與此同時，公司的負債有所增加，盈利能力沒有實現同步增長。
在建業地產公佈的財報中，少數股東權益淨利潤正逐漸增大，建業地產在進行規模拓張時，對上市公司淨利潤有所讓步，以換取銷售規模的增長。而某些項目引入信託，不僅稀釋了利潤，也存在明股實債的疑慮，也就是說，建業地產的負債率或許並沒有表面那麼優秀。此外，固守河南的建業，並沒有太大走出河南的意願，據悉，中原建業擔負著走出河南的任務。
盈利負債難題與信託融資
2020年前十個月，建業地產重資產銷售額為519.94億，佔比為67.18%，輕資產銷售額為253.99億元。在年初的業績會上，公司管理層稱，2020年建業地產重資產銷售目標為800億元，與去年銷售額相比僅增長11.42%。按此計算，今年前10個月，該公司已完成全年目標的64.99%。千億之後，胡葆森並不著急於進一步拓展規模，並表示，我今年提的要求就是戰略鞏固期，讓企業更加安全。
他的擔憂是有道理的，數據顯示，2017年至2019年，建業地產銷售額分別為304億、536.75億及1011.5億，同比增長51%、76.5%、74.5％。其歸屬股東淨利潤則分別為8.11億、11.54億、20.15億，同比增長101.34%、42.26%、74.58%，雖同樣增長迅速，但今年半年報顯示，建業毛利率為23.7%，較2019年同期的27.3%下跌3.6個百分點；淨利潤率僅僅為6.0%，較2019年同期的8.5%下跌2.5個百分點。
盈利能力不佳的同時，建業地產負債規模也在不斷上升，財報顯示，2017年至2020年上半年，建業地產的負債總額分別為540.54億元、916.93億元、1313.65億元、1510.78億元。至2019年底，其資產負債率為91.24%，較2018年89.9%的負債率上升約1個百分點。
截至2019年末，建業地產有息負債為314.91億元，同比增長58.63%。其中包括1年內償還債務125.19億元，佔比39.75%；1-2年的有122.51億元，佔比38.90%。
從數據來看，建業地產的負債水平並不屬於高位，不過，2019年中期業績會上，建業地產首席財務官胡平透露，公司信託方面佔的融資比例是10%。事實上，建業地產與河南本土信託公司有著長期的合作關係。
6月12日，建業公告披露，旗下項目公司河南建業華誼兄弟文化旅遊產業有限公司引入信託融資，分別由建業中國及百瑞信託有限責任公司持有65%及35%股權。
今年年初，建業控股子公司太康縣建城房地產開發有限公司（太康建城）發生股權變更，變更後，百瑞信託旗下建業投資持有該公司51%股權；2019年4月19日，建業向百瑞信託出售鄭州項目公司49%股權及13.2億債權。與百瑞信託間的高頻交易往來，也不免引來市場對其“明股實債”的質疑。因此，建業地產的負債水平或許並沒有紙面上那麼優秀。另一個證據是，建業地產少數股東權益淨利潤從2017年開始，開始增大，2017-2019年分別為0.88億元、2.61億元、4億元。
輕資產、重資產與走出河南
2015年，胡葆森開始試水用輕資產模式與別人合作。據建業地產披露的數據，截至2020年6月30日，該公司累計完成209個輕資產項目合約的簽訂。但從輕資產對公司收入的貢獻來看，還不算出彩。輕資產項目合約於截至2020年6月30日止六個月為集團帶來約為人民幣4.62億元的收入，同比增長約為14.3%。
按照胡葆森的設想，綜合服務商鏈條主要包括“住宅、商業開發-裝配式建設-物業管理服務”三部分，而輕資產模式屬於其中的前端。
截至今年5月，建業實現了三個環節的上市，這包括了建業地產、築友智造科技和建業新生活。今年上半年，築友智造科技收入4.02億元，純利849萬元，建業新生活實現收入10.61億元，淨利潤1.89億元。可以看出，兩個輕資產上市公司體量還很小。
作為河南本地龍頭房企，建業地產深耕中原20餘年。據半年報數據顯示，2020上半年，建業地產在河南省重資產合同銷售額佔據銷售總額的99.5%。近年來，頭部頭部房企搶佔當地市場份額之外，諸如正商地產、康橋地產、升龍集團等河南本地房企也正發展壯大。這對重倉河南的建業來說不是個好消息。
此次，建業地產計劃把代建業務平臺中原建業港股主板單獨上市，肩負著走出河南的重任。胡葆森曾表示，建業地產走出河南，首先在管理半徑上有要求，具體半徑為500公里，即目標為河南的六個鄰居；基本模式上，區別於重資產為主的建業地產，“走出河南”將採取中原建業的輕資產輸出模式。
然而，“走不出河南”的難題同樣發生在了中原建業的身上。截至2020年6月30日，其182個在管項目中共有174個項目位於河南省，在管總建築面積為約23.1百萬平方米，另外，在陝西、山西、河北、新疆及海南等省份擁有8個項目，訂約總建築面積約為91.84萬平方米。中原建業走出去還有很長的路要走，而另一方面，中原建業高達62.8%的淨利潤率，令人懷疑其未來是否可以維持。
在建業地產不同的關鍵時刻，胡葆森做出不同於多數房企的選擇，在輕資產、重資產之間選擇輕資產，在本土與全國面前選擇了本土，千億之後則選擇“鞏固”，其實，每條路都不好走。
